Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2015 по делу n А57-445/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74; тел: [phone]; факс: [phone],

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов

Дело №А57-445/2015

17 июня 2015 года

Резолютивная часть постановления объявлена  09 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 июня 2015 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Дубровиной О.А., Шалкина В.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания  Богатырёвой Н.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Город Саратов» (410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 78, ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003)

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 26 марта 2015 года по делу № А57-445/2015 (судья Николаева Л.М.)

по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Саратов» (410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 78, ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003)

к жилищно – строительному кооперативу «Феникс» (410031, г. Саратов, ул. Московская, д. 36 Ц, ОГРН 1116450013118, ИНН 6450053596)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 274 от 15.04.2008 г. за период с 28.02.2012 г. по 30.09.2014 г. в размере 1 004396,83 рублей, неустойки за период с 10.04.2012 г. по 24.12.2014 г. в размере 495608,49 рублей,

при участии:

представителей администрации муниципального образования «Город Саратов» Соловьёвой Ю.С., действующей по доверенности № 01-03/34 от 06.05.2015, Абушаевой Г.А., действующей по доверенности № 01-03/15 от 20.01.2015,

представителя жилищно – строительного кооператива «Феникс» Кононистовой А.Ю., действующей по доверенности № 10/2012 от 31.10.2012,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилась администрация муниципального образования «Город Саратов» (далее – Администрация, истец) с исковым заявлением к жилищно­-строительному кооперативу «Феникс» (далее – ЖСК «Феникс», ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 274 от 15.04.2008 за период с 28.02.2012 по 30.09.2014 в размере 1 004396,83   рублей, неустойки за период с 10.04.2012  по 24.12.2014  в размере 495608,49 рублей.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 26 марта 2015 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Администрация не согласилась с решением суда первой инстанции и обратилась в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального и нарушение норм процессуального права, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование доводов жалобы её податель настаивает на правомерности расчёта задолженности по арендной плате, который произведен исходя из двух процентов кадастровой стоимости, что соответствует виду разрешенного использования - «для иных целей», поскольку спорный земельный участок фактически предоставлен под строительство домов многоэтажной жилой застройки.

ЖСК «Феникс» в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором указанное лицо возражает против её доводов, настаивает на законности и обоснованности решения суда первой инстанции, просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представители Администрации и ЖСК «Феникс»  поддержали правовые позиции, изложенные соответственно в апелляционной жалобе и отзыве на неё, дали аналогичные пояснения.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями  268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителей сторон, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на неё, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 07.04.2008 № Т-2124-р Белай Д.С. предоставлен в аренду сроком на 25 лет земельный участок площадью 6875 кв.м с кадастровым номером 64:48:020331:35, для строительства торгово-административного комплекса по адресу: г. Саратов, ул. Расковой, б/н.

Во исполнение данного постановления 15.04.2008между комитетом по управлению имуществом Саратовской области (Арендодатель) с одной стороны и Белай Д.С. (Арендатор) с другой стороны, заключен договор аренды земельного участка  № 274 (далее – Договор).

В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 19.05.2008 Белай Д.С. передал все права по договору аренды земельного участка Трифонову Р.А.

Соглашением от 25.10.2011 изменен вид разрешенного использования земельного участка по договору аренды земельного участка с «для строительства торгово-административного комплекса» на «для размещения домов многоэтажной жилой застройки» (л.д. 21).

По договору замены стороны в обязательстве от 14.02.2012 Трифонов Р.А. передал права и обязанности по Договору ЖСК «Феникс».

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается выпиской из ЕГРП               № 90­2146444 от 29.07.2014.

Пунктом 3.2 Договора определено, что арендная плата вносится Арендатором с уплатой равными долями до 10 числа месяца следующего за оплачиваемым кварталом.

Пунктом 6.2. Договора предусмотрено, что в случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок Арендаторы уплачивают Арендодателю пени в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Полагая, что в результате ненадлежащего исполнения ЖСК «Феникс» обязанности по уплате арендной платы у ответчика образовалась задолженность по арендной плате за период с 28.02.2012 по 30.09.2014 в размере 1 004 396,83 рублей, неустойки за период с 10.04.2012 по 24.12.2014 в размере 495 608,49 рублей Администрация обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с указанными выше исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее исполнения», пришел к выводу о том, что по условиям договора вид разрешенного использования определен как «для размещения домов многоэтажной жилой застройки», размер арендной платы в соответствии с данным видом разрешенного использования составляет 0,2 процента от кадастровой стоимости и, учитывая представленные в материалы дела платежные поручения, установил отсутствие у ответчика перед истцом задолженности по арендной плате.

Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В рассматриваемом случае, как следует из кадастрового паспорта арендуемый земельный участок с кадастровым номером 64:48:020331:35 относится к категории земель - земли населенных пунктов.

В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В рассматриваемом случае Договор заключен в 2008 году, то есть после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, Земельный кодекс Российской Федерации, статья 65), в связи с чем, при определении размера арендной платы, надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

27.11.2007 Правительством Саратовской области издано Постановление              № 412-П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения» (далее – Постановление № 412-П), размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, для иных целей составлял 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Постановлением Правительства Саратовской области № 166 от 22.04.2008 «О внесении изменения в Постановление Правительства Саратовской области 07.11.2007 года № 412-П», пункт 1 дополнен абзацем шестым:

размер арендной платы на год за земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов, составляет две десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Спор между истцом и ответчиком возник по вопросу о том, какой процент кадастровой стоимости арендуемого земельного участка следует применять.

Так, истец считает, что размер арендной платы должен составлять два процента кадастровой стоимости, исходя из вида разрешенного использования - «для иных целей», поскольку земельный участок фактически предоставлен под строительство домов многоэтажной жилой застройки.

Ответчик считает, что размер арендной платы составляет две десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, исходя из вида разрешенного использования, определенного сторонами в договоре - «для размещения домов многоэтажной жилой застройки».

Размер арендной платы зависит от вида разрешенного использования земельного участка, который является существенным условием Договора.

Вопрос об определении вида разрешённого использования земельного участка поставлен в зависимость от установленного порядка предоставления земельных участков для тех или иных целей использования, вид разрешённого использования земельного участка является условием договора аренды, изменение которого возможно в порядке, установленном законом.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 (с последующими изменениями) утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, в соответствии с пунктом которых государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Согласно пункту 1 Типового перечня видов разрешенного использования (в редакции приказа от 29.06.2007 № П/0152, действовавшего в спорный период) в состав видов разрешенного использования земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки, были включены земельные участки, предназначенные для размещения малоэтажных жилых домов.

Из материалов дела усматривается, что предметом Договора в редакции дополнительного соглашения от 25.10.2011 является земельный участок с видом разрешенного использования «для размещения домов многоэтажной жилой застройки».

В кадастровой выписке о земельном участке от 26.01.2015 разрешенное использование земельного участка