Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2015 по делу n А12-45446/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

по иску ООО «БРК к администрации Волгограда (третье лицо - Департамент муниципального имущества администрации Волгограда) признано право собственности ООО «БРК» на незавершенное строительством трехэтажное здание торгового центра с подвалом, площадью 8 958,1 кв.м., готовностью 94 процента, расположенное по адресу: Волгоградская область, г.Волгоград, ул. 8-й Воздушной армии, 28а.

Согласно данному решению суда ООО «БРК» является правопреемником прав и обязанностей ООО «Бронко-М».

Между ООО «Бронко-М» и Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда 11.01.2001 были заключены следующие договоры:

-       договор купли-продажи объекта незавершенного строительством № 571, предметом которого является объект незавершенного строительства: магазин «Овощи», пристроенный к жилому дому № 11, расположенный по адресу: г.Волгоград, микрорайон 132;

-       договор купли-продажи объекта незавершенного строительством № 572, предметом которого является объект незавершенного строительства: комбинат бытового обслуживания, пристроенный к жилому дому № 11, расположенный по адресу: г.Волгоград, микрорайон 132;

- договор о порядке выполнения инвестиционных условий № 571/1, предметом которого являлся порядок выполнения инвестиционных условий, принятых при покупке объекта незавершенного строительства: магазин «Овощи», пристроенного к жилому дому № 11, микрорайон 132.

Согласно пункту 1.2 договора № 571/1, истец должен был выполнить завершение строительства объекта и его ввод в эксплуатацию в течение 24 месяцев с момента заключения договора купли-продажи № 571 от 11.01.2001, объем инвестиций для завершения работ - не менее 2 913 000 рублей. В пункте 2.1 стороны договора установили, что срок завершения строительства объекта - 11.01.2003.

В решении суда по делу № А12-23576/2009 сделан вывод, что ООО «БРК» на законных основаниях осуществило реконструкцию двух объектов недвижимого имущества (комбината бытового обслуживания и магазина «Овощи») с объединением в единое здание торгового центра.

С учетом изложенного, арбитражный суд удовлетворил иск ООО «БРК» о признании права собственности на незавершенное строительством трехэтажное здание торгового центра с подвалом, площадью 8 958,1 кв.м., готовностью 94 процента, расположенное по адресу: Волгоградская область, г.Волгоград, ул. 8-й Воздушной армии, 28а.

После вступления в силу указанного решения суда, администрацией Волгограда 22.10.2010 выдано разрешение на ввод здания торгового центра в эксплуатацию собственнику объекта - ООО «БРК».

На основании разрешения администрации Волгограда на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию право собственности ООО «БРК» на здание торгового центра с подвалом общей площадью 8 958,1 кв.м., кадастровый номер: 34:34:030075:3796, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. 8-ой Воздушной Армии, д. 28А, зарегистрировано в ЕГРП.

Между ООО «БРК» и ООО «Волость» был заключен договор купли-продажи указанного здания торгового центра от 22.07.2010 с учетом дополнительного соглашения к нему от 08.11.2010.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Волгоградской области от 20.08.2013 по делу № А12-11822/2010 (о банкротстве ООО «БРК») данный договор признан недействительным.

Судебным актом установлено, что 07.06.2010 ООО «БРК» обратилось в суд с заявлением о признании несостоятельным (банкротом), указывая на недостаточность имущества для удовлетворения требований кредиторов. После обращения в суд, между

ООО «БРК» и ООО «Волость» 22.07.2010 заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым здание торгового центра отчуждено за 5.000.000 рублей.

При этом, остаток задолженности ООО «БРК» за выполненные строительные работы превышал 200.000.000 рублей.

Определением от 24.08.2010 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве). Дополнительное соглашение № 1 к договору купли-продажи заключено сторонами 08.11.2010, то есть уже после возбуждения дела о банкротстве ООО «БРК».

Менее чем через месяц после заключения дополнительного соглашения от 08.11.2010, по договору купли-продажи от 15.12.2010 ООО «Волость» перепродало имущество ООО «Константа» по цене 5.050.000 рублей, право собственности указанного общества на спорный объект недвижимости зарегистрировано 18.02.2011.

Оценивая изложенные обстоятельства, в рамках дела №А12-11822/2010 суд пришел к выводу о недействительности оспариваемой сделки как совершенной при неравноценном встречном исполнении (пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве) и направленной на вывод актива должника в целях недопущения обращения на него взыскания по требованиям конкурных кредиторов (часть 1 статьи 10 ГК РФ).

Положениями пункта 1 статьи 61.6 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» установлено, что всё, переданное должником или иным лицом за счёт должника или в счёт исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с главой       данного закона, подлежит возврату в конкурсную массу.

В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре, приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями ГК РФ об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.

В соответствие с разъяснением, изложенным в абзаце 3 пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63, если право на вещь, отчужденную должником по сделке, после совершения этой сделки было передано другой стороной сделки иному лицу по следующей сделке (например, по договору купли-продажи), то заявление об оспаривании первой сделки предъявляется по правилам статьи 61.8 Закона о банкротстве к другой ее стороне. Если первая сделка будет признана недействительной, должник вправе истребовать спорную вещь у ее второго приобретателя только посредством предъявления к нему виндикационного иска вне рамок дела о банкротстве по правилам статей 301 и 302 ГК РФ.

Вступившим в законную силу постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2014 по делу № А12-17926/2013 удовлетворен иск ООО «БРК» об истребовании здания торгового центра из владения ООО «Константа», ЗАО «Аква», ООО «Экспресс» в конкурсную массу ООО «БРК».

При рассмотрении указанного дела судом сделан вывод об отсутствии у ООО «Волость» правовых оснований отчуждения спорного имущества ООО «Константа», учитывая, что договор купли-продажи спорного недвижимого имущества между ООО «БРК» И ООО «Волость» от 22.07.2010 признан определением суда недействительным. В постановлении апелляционной инстанции указано, что цена договора купли-продажи является явно заниженной, цена приобретения имущества ООО «Волость» и цена продажи его ООО «Константа» имеет только формальную разницу, что свидетельствует об отсутствии экономической целесообразности сделки между ООО «Волость» и ООО «Константа от 15.12.2010.

В соответствии с пунктом 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судебный акт о возврате имущества во владение его собственника являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

На основании постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2014 по делу № А12-17926/2013 у ООО «БРК» возникло основание внесения записи в ЕГРП о праве собственности общества на спорный объект недвижимости.

Статьей 16 АПК РФ установлен принцип обязательности исполнения вступивших в законную силу судебных актов арбитражного суда для всех органов, организаций, должностных лиц и граждан на всей территории Российской Федерации.

В качестве доказательств принадлежности ООО «Партнер-Р» здания торгового центра истец ссылается на договор инвестирования строительства торгового центра от 29.10.2003, подписанный между ООО «Бронко-М» (в настоящее время ООО «БРК») и ООО «Шанс»; договор займа от 31.07.2008 № Вт-ВЗ/07/001, подписанный между ООО «БРК» и ООО «Волость»; предварительный договор купли-продажи от 22.06.2009 года, подписанный между ООО «БРК» и ООО «Волость»; соглашение об уступке прав от 22.07.2009,  подписанное  между  ООО  Волость  и  ООО  «Партнер-Р»,  генеральное соглашение между ООО «БРК» и ООО «Партнер-Р» от 23.07.2009.

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Постановлением Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 (п.4) установлено, что если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Согласно представленному в материалы дела договору инвестирования строительства торгового центра от 29.10.2003 года, ООО «Бонко-М» (по договору -инвестор-застройщик) и ООО «Шанс» (по договору - инвестор-заказчик) обязались внести вклады для осуществления проекта по созданию результата инвестиционной деятельности. Размер инвестиций ООО «Шанс» должен был составить 30 000 000 рублей; вкладом ООО «Бронко-М» являлись объекты незавершенного строительства: магазин «Овощи», пристроенный к жилому дому № 11, расположенный по адресу: Волгоградская область, г.Волгоград, Дзержинский район, м/р 132 , жилая застройка «Семь ветров»; и комбинат бытового обслуживания, пристроенный к жилому дому № 11, расположенный по адресу: Волгоградская область, г.Волгоград, Дзержинский район, м/р 132, жилая застройка «Семь ветров». Общий размер инвестиций по договору – 45.000.000 рублей.

Как следует из текста договора инвестирования, по завершении инвестиционного проекта, сдачи объекта в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии выполнения ООО «Шанс» обязательств по внесению инвестиций, ООО «Бронко-М» должно было передать инвестору-заказчику 1/6 долю результата инвестиционной деятельности по договору отчуждения этого имущества (или уступки).

По мнению истца, ООО «Шанс» выполнило принятые на себя по договору инвестирования обязательства и внесло вклад в строительство спорного торгового центра в размере 31.118.630 рублей 50 копеек.

Между тем, какие-либо доказательства перечисления ООО «Шанс» указанных денежных средств либо предоставления материалов, выполнения работ или других действий по внесению инвестиционного вклада, в материалах дела отсутствуют.

Ссылки истца на договоры подряда и акт сверки взаимных расчетов, документально не были подтверждены.

Кроме того, как правомерно отметил суд первой инстанции, сам по себе акт сверки, при отсутствии иных первичных документов, не может служить надлежащим доказательством наличия задолженности.

В материалы дела также представлен договор цессии от 01.08.2008, на основании которого ООО «Шанс» уступило свои права по договору инвестирования строительства торгового центра от 29.10.2003 ООО «Волость».

Доказательства наличия у ООО «Шанс» уступаемого права, также как оплаты по договору уступки, в материалах дела отсутствуют.

Спорный объект был реализован ООО «Волость» по сделке, которая была признана недействительной в рамках дела о банкротстве ответчика.

Ссылаясь на наличие у ООО «БРК» задолженности в размере 115.164.091, 62 рублей по заключенному с ООО «Волость» договору займа от 31.07.2008, истец каких-либо доказательств действительности и реальности указанного договора не представил.

Соответствие номинальной стоимости векселей, указанных в договоре займа, их рыночной стоимости, не подтверждено.

Согласно условиям предварительного договора купли-продажи от 22.06.2009, ООО «БРК» приняло на себя обязательство заключить с ООО «Волость» основной договор купли-продажи торгового центра до 22.06.2010, с уплатой цены объекта недвижимости в размере 262.800.000 рублей.

При этом, оплата по указанному предварительному договору денежных средств в размере 262.800.000 рублей истцом не доказана.

Как следует из текста предварительного договора, часть указанной суммы зачтена в счет якобы существовавшей задолженности по договору инвестирования и договору займа, наличие которой суду не подтверждено.

Реальность передачи ООО «Волость» при подписании предварительного договора 100.000.000 рублей в качестве аванса надлежащими первичными документами также не доказана.

Между тем, заключенный впоследствии между ООО «БРК» и ООО «Волость» основной договор купли-продажи спорного объекта недвижимости признан судом недействительным.

В связи с чем, предварительный договор купли-продажи от 22.06.2009 каких-либо прав на спорное имущество у истца не порождает.

Ссылка истца на соглашение об уступке прав (требования) от 22.07.2009, подписанное между ООО Волость и ООО «Партнер-Р», по которому ООО Волость уступило все права по перечисленным договорам ООО «Партнер-Р», без представления доказательств оплаты истцом данной сделки не подтверждают реальности данной сделки.

Представленное в судебное заседание генеральное соглашение между ООО «БРК» и ООО «Партнер-Р» от 23.07.2009, в соответствии с которым ООО «БРК» обязалось передать в собственность истца спорный объект недвижимости вместо выполнения якобы существовавших обязательств по договору инвестирования, договору займа и предварительному договору, на рассмотрение спора также не влияет.

В нарушение статьи 65 АПК РФ об обязанности доказывания обстоятельств, на которые сторона ссылается в обоснование заявленных требований, истец наличие у ООО «БРК» перед ООО «Партнер-Р» указанной в тексте генерального соглашения задолженности в размере 257.814.929, 29 рублей по договору инвестирования,