Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2015 по делу n А57-26869/09. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

обязательства по договору и направлен на легализацию сложившихся отношений между застройщиком и дольщиком, приведение их в порядок, позволяющий осуществить государственную регистрацию права собственности.

В связи с тем, что суд не усмотрел  оснований для признания права собственности за Ермаковой Н.Д., Ковалевым В.В.,  и удовлетворения заявления Ермаковой Н.Д., Ковалева В.В. о признании недействительной сделки – акта приема-передачи от 12.03.2012, суд первой инстанции нашел возможным отказать в удовлетворении заявления о применении последствий недействительности сделки, признав все последующие сделки недействительными; прекращении у Ковровой Светланы Григорьевны право собственности на квартиру № Х, Х дома № Х по ул. Федоровская г. Саратова, исключив из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности Ковровой С.Г. на данную квартиру.

Суд апелляционной инстанции находит позицию суда первой инстанции правомерной и обоснованной.

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества.

По настоящему обособленному спору установлено, что объект недвижимого имущества (многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями (жилой дом N 2, блок секция "А", "Б", "В") введен в эксплуатацию до принятия заявления о признании застройщика банкротом (29.12.2009), что подтверждается разрешением Администрации МО "Город Саратов NRU 64304000-131.

В силу пунктов 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", о том, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом указанных разъяснений, а также позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о необходимости квалифицировать отношения как между Истоминым Ю. А. и Кулаковым Н. В. и должником, так и между Ермаковой Н.Д., Ковалевым В.В., и должником, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Поскольку договоры №Х от 13.08.2009 о долевом участии,  и  №Х  от 22.03.2001 (по жилому дому по ул. Зарубина, 84/90) со стороны Ермаковой Н.Д., Ковалева В.В. были исполнены, а должник в нарушение условий договора не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость,  их требования по существу, заявлены с целью государственной регистрации их права на указанное имущество, то есть как иск о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренный пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11).

При этом, применительно к пункту 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, отсутствие зарегистрированного права собственности застройщика на подлежащие передаче участникам строительства помещения не может служить препятствием для удовлетворения заявленных требований.

Вместе с тем, спорная квартира является предметом материального интереса как Ковровой Светланы Григорьевны, покупателя спорной квартиры у дольщиков, Истомина Ю. А. и Кулакова Н. В., чье право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, так и   Ермаковой Н.Д., Ковалева В.В., других дольщиков, полагающих, что  у них имеется приоритет на спорную квартиру.

При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции обоснованно применил разъяснения, данные в абзаце 6 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзац 6 пункта 61 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В соответствии с данными разъяснениями, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Согласно положениям статьи 224 ГК РФ передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

В данном конкретном случае, судом первой инстанции обоснованно установлено фактическое владение спорной квартирой первоначально дольщиками Истоминым Ю.А. и Кулаковым Н.В., а в настоящий период - Ковровой С. Г. , собственницей.

Установление факта введения спорного жилого дома в эксплуатацию в установленном законом порядке, выполнения указанными лицами обязанности участника строительства по договору долевого участия, нахождения спорной квартиры в их фактическом владении, при отсутствии в материалах дела доказательств фактической передачи спорного имущества иным лицам в указанный период, позволяет апелляционному суду прийти к выводу о том, что первоначально Истомин Ю.А. и Кулаков Н.В. являлись законными владельцами спорной квартиры, а в настоящий период - Коврова С. Г. 

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 64-АД №129350 право собственности на квартиру №Х,Х зарегистрировано за Ковровой С.Г. 4 октября 2013 года.

Как разъяснено в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010, в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - постановление N 10/22) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

При таких обстоятельствах, у суда отсутствовали правовые основания для признания за Ермаковой Н.Д., Ковалевым В.В. права собственности на спорное жилое помещение.

Рассматривая заявление конкурсного управляющего Кручинина А.С. об оспаривании акта приема-передачи квартиры от 12 марта 2012 года, заключенного между ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФИН» и Истоминым Юрием Александровичем, Кулаковым Николаем Владимировичем, о передаче в собственность Истомина Юрия Александровича и Кулакова Николая Владимировича трехкомнатной квартиры №Х, общей площадью Х кв.м., расположенной на Х этаже блок-секции Х жилого дома по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. Х; признании недействительным договора купли-продажи в отношении трехкомнатной квартиры № Х, общей площадью Х кв.м., расположенной на Х этаже блок-секции Х жилого дома по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. Х, заключенного между Истоминым Юрием Александровичем, Кулаковым Николаем Владимировичем и Чулем Александром Степановичем; признании недействительным договора купли-продажи в отношении трехкомнатной квартиры № Х, общей площадью Х кв.м., расположенной на Х этаже блок-секции Х жилого дома по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. Х, заключенного между Чулем Александром Степановичем и Ковровой Светланой Григорьевной; и идентичных требований дольщиков, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении данных требований.

Согласно статье 61.1 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником или другими лицами за счет должника, может быть признана недействительной в соответствии с ГК РФ, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе.

В соответствии со статьей 61.9 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе, либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов, при этом срок исковой давности исчисляется с момента, когда арбитражный управляющий узнал или должен был узнать о наличии оснований для оспаривании сделки.

Как следует из материалов дела, ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" заключены несколько  договоров долевого участия в строительстве на один и тот же объект недвижимости - трехкомнатную квартиру в жилом доме по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. Х, с разными лицами – Ермаковой Н.Д., Ковалевым В.В., Истоминым Ю. А. и Кулаковым Н. В.

Обращаясь в суд с заявлением об оспаривании сделки, конкурсный управляющий ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" Кручинин А.С. ссылается на то, что в соответствии со статьей 398 ГК РФ, если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше.

В обоснование доводов о признании сделки недействительной  конкурсный управляющий Кручинин А.С.  и дольщики ссылались на статьи 61.3 Закона о банкротстве и статей 168 ГК РФ, однако доказательств, подтверждающих свои требования, не представили.

Оплата по сделке была произведена в полном объеме и в сроки, предусмотренные в договоре, до момента оспаривания сделки.

Спорная сделка в любом случае не может нарушать права и интересы должника, поскольку ему в качестве оплаты за квартиру перечислены денежные средства в установленном размере, в связи с чем, у должника возникло встречное обязательство перед Истоминым Ю. А. и Кулаковым Н. В. по передаче квартиры. В таком случае фактическое исполнение застройщиком дома обязательства по передаче квартиры в собственность Истоминым Ю. А. и Кулаковым Н.В. права должника не нарушает.

Спорное имущество не вошло в конкурсную массу, поскольку являлось собственностью указанных дольщиков, настоящие исковые требования, как уже указано ранее, также следует расценивать как направленные на понуждение к государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ.

Следовательно, у суда отсутствуют основания расценивать возникшие правоотношения как допускающие предпочтение по удовлетворению  требований кредиторов либо   как злоупотребление правом.

Как следует из материалов дела с учетом экспертных заключений и технического паспорта на недвижимость, спорная трехкомнатная квартира имеется в натуре, право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за последним покупателем, Ковровой С.Г.

Заявления о фальсификации доказательств по делу лицами, участвующими в деле, не подавалось; каких-либо доказательств, опровергающих указанный вывод суда первой инстанции, участниками процесса не представлено.

Соответственно, оспариваемый акт  от 12.03.2012   суд первой инстанции  также правомерно расценил как подтверждение исполнения застройщиком своей обязанности перед дольщиком, а не как самостоятельную сделку.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недоказанности факта причинения имущественного вреда кредиторам должника в результате совершения оспариваемой сделки. Недействительность спорных сделок материалами дела не подтверждена.

Кроме того,  как верно указал суд первой инстанции, конкурсный управляющий не представил в материалы дела доказательств, подтверждающих, что документы, поданные Истоминым Ю.А. и Кулаковым Н.В., на государственную регистрацию права собственности являлись недостоверными, недействительными.

При этом, как верно указал суд первой инстанции, обязательство по передаче спорного жилого помещения Истомину Ю.А. и Кулакову Н.В., у должника возникло раньше.

Пунктом 1 статьи 556 ГК РФ передача