Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2015 по делу n А57-26869/09. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

по строительному адресу: г.Саратов, общественный центр пос.Юбилейный, -  являются одним и тем же объектом недвижимости.

Судом первой инстанции установлено, что ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" заключен договор долевого участия в строительстве на один и тот же объект недвижимости - №Х в жилом доме по адресу: город Саратов, ул. Федоровская, д.Х, с разными лицами - Мальцевой Г.И. и Давыдовым М.Т., Гордеевой (до замужества Давыдова) Е.А., а также,  что право собственности Давыдова М.Т., Гордеевой Е.А. на двухкомнатную  квартиру №Х,  общей площадью Х  кв.м.,  в доме №Х  по ул.Федоровской в г.Саратове, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Так, согласно свидетельству о государственной регистрации права 64-АГ №777000 от 24.01.2013, 1/2 доля в праве собственности на двухкомнатную квартиру №Х, общей площадью Х кв.м., в доме №Х по ул.Федоровской в г.Саратове зарегистрирована за Давыдовым Т.М., о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним «24» января 2013 года сделана запись регистрации N° 64-64-11/160/2012-197,  и согласно свидетельству о государственной регистрации права 64-АГ № 776999 от 24.01.2013  1/2 доля в праве собственности на двухкомнатную квартиру №Х, общей площадью Х кв.м., в доме №Х по ул.Федоровской в г.Саратове зарегистрирована за Гордеевой Е.А., о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 24 января 2013 года сделана запись регистрации № 64-64-11/160/2012-197.

Судом первой инстанции также установлено фактическое владение Гордеевой Е.А., Давыдовым Т.М. данной квартирой, ими представлены документы на оплату коммунальных платежей квартиры и общедомового имущества.

Право собственности, зарегистрированное за Давыдовым М.Т., Гордеевой Е.А. на спорное помещение, недействительным не признано.

С учетом установленных обстоятельств суд первой инстанции пришел к выводу, что одно и то же лицо может заключить договор купли-продажи в отношении одной и той же недвижимой вещи с несколькими лицами и наличие одного такого договора само по себе не влечет недействительности второго.

Таким образом, Мальцева Г.И. имеет право требовать от ООО «ГЕОТЕХНИКА - ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Суд первой инстанции при рассмотрении заявления конкурсного управляющего ООО «ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» Кручинина А.С. о признании недействительными договора долевого участия от 24.12.2009 № 885 и акта приема-передачи от 01.03.2012  , а также признании незаконной государственной регистрации права общей долевой собственности Гордеевой Екатерины Александровны и Давыдова Трофима Максимовича в отношении квартиры №Х в доме №Х по ул. Федоровской г. Саратова, пришел к выводу, что заявление не подлежит удовлетворению по следующим  основаниям.

Конкурсный управляющий не доказал недействительность сделки по основаниям как ст. 61.3, так и ст.61.2 Закона о банкротстве

Суд первой инстанции также отклонил довод конкурсного управляющего о том, что договор №885 от 24.12.2009  и акт приема-передачи от 01.03.2012 подписаны неуполномоченным лицом, поскольку спорный договор и акт приема передачи подписаны заместителем генерального директора Решетовым Г.Г., действующим на основании доверенности.

Согласно пункту 6.1 Устава должника участниками общества являются Калинин В.Ю. и Решетов Г.Г.

В  соответствии  с  пунктом  9.4  устава должника в  основные полномочия генерального директора входят - выдавать доверенности на право представительства от имени общества, в том числе доверенности с правом передоверия.

В судебном заседании представитель Гордеевой Е.А., Давыдова Т.М. пояснил, что при подписании договора №885 и акта от 01.03.2012 у Решетова Г.Г. имелась доверенность на подписание данных документов.

Доказательства, подтверждающие тот факт, что у Решетова Г.Г. на момент подписания  спорного  договора  и  акта  приема  передачи,  отсутствовали  данные полномочия, конкурсным управляющим в материалы дела не представлены.

В суде первой инстанции Гордеева Е.А. и Давыдов Т.М. заявляли о применении срока исковой давности в отношении заявления конкурсного управляющего.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, установил, что заявление представителя Гордеевой Е.А., Давыдова Т.М. о применении судом срока исковой давности не подлежит удовлетворению, поскольку Мальцева Г.А. представила в суд доказательства, подтверждающие, что стороной совершались необходимые меры, направленные на защиту своих прав и в пределах срока исковой давности.

Суд апелляционной инстанции находит позицию суда первой инстанции правомерной и обоснованной.

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества.

По настоящему обособленному спору установлено, что объект недвижимого имущества (многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями (жилой дом N 2, блок секция "А", "Б", "В") введен в эксплуатацию до принятия заявления о признании застройщика банкротом (29.12.2009), что подтверждается разрешением Администрации МО "Город Саратов NRU 64304000-131.

В силу пунктов 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", о том, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом указанных разъяснений, а также позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости квалифицировать отношения как между Мальцевой Г.И. и должником, так и между Давыдовым М.Т., Гордеевой (до замужества Давыдова) Е.А.,  и должником, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Поскольку договор №62 от 08.05.2002 о долевом участии,   со стороны Мальцевой Г.И., был исполнен, а должник в нарушение условий договора не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость,  ее требования по существу, заявлены с целью государственной регистрации ее права на указанное имущество, то есть как иск о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренный пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11).

При этом, применительно к пункту 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, отсутствие зарегистрированного права собственности застройщика на подлежащие передаче участникам строительства помещения не может служить препятствием для удовлетворения заявленных требований.

Таким образом, спорная квартира является предметом материального интереса как Давыдова М.Т., Гордеевой Е.А.,  дольщиков по договору №885 от 24.12.2009, чье право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке, так и   Мальцевой Г.И., второго дольщика по договору №62 от 08.05.2002, полагающего, что  у нее имеется приоритет на спорную квартиру, как у лица, ранее заключившего договор долевого участия.

При рассмотрении настоящего спора суд находит возможным применить разъяснения, данные в абзаце 6 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзац 6 пункта 61 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В соответствии с данными разъяснениями, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Согласно положениям статьи 224 ГК РФ передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

В данном конкретном случае, судом первой инстанции обоснованно установлено фактическое владение Давыдовым М.Т., Гордеевой Е.А. спорной квартирой.

Установление факта введения спорного жилого дома в эксплуатацию в установленном законом порядке, выполнения указанными лицами обязанности участника строительства по договору долевого участия, нахождения спорной квартиры в их фактическом владении, при отсутствии в материалах дела доказательств фактической передачи спорного имущества иному лицу в указанный период, позволяет апелляционному суду прийти к выводу о том, что данные лица являются законными владельцами спорной квартиры.

Согласно свидетельствам  о государственной регистрации права 64-АГ №777000 от 24.01.2013 и 64-АГ № 776999 от 24.01.2013,  право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за Давыдовым М.Т., Гордеевой Е.А. в равных долях.

Как разъяснено в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010, в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - постановление N 10/22) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

При таких обстоятельствах, у суда отсутствовали правовые основания для признания за Мальцевой Г.И.,. права собственности на спорное жилое помещение.

Рассматривая заявление конкурсного управляющего Кручинина А.С. о признании договора долевого строительства  №885 от 24.12.2009, заключенного между ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" и Давыдовым М.Т., недействительным, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении данных требований.

Согласно статье 61.1 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником или другими лицами за счет должника, может быть признана недействительной в соответствии с ГК РФ, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе.

В соответствии со статьей 61.9 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе, либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов, при этом срок исковой давности исчисляется с момента, когда арбитражный управляющий узнал или должен был узнать о наличии оснований для оспаривании сделки.

Как следует из материалов дела, ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" заключены два  договора долевого участия в строительстве на один и тот же объект недвижимости - двухкомнатную квартиру в жилом доме по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. Х, с разными лицами – Давыдовым М.Т. и   Мальцевой Г.И..

Обращаясь в суд с заявлением об оспаривании сделки, конкурсный управляющий ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФИН" Кручинин А.С. ссылается на то, что в соответствии со статьей 398 ГК РФ, если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше.

В обоснование доводов о признании сделки недействительной  конкурсный управляющий Кручинин А.С. заявлял о недействительности сделки по основаниям статьи 61.3 Закона о банкротстве и статей 168 ГК РФ, однако доказательств, подтверждающих