Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2015 по делу n А57-26869/09. Отменить определение первой инстанции полностью или в части, Разрешить вопрос по существу (ст.272 АПК РФ)

в блок-секции 2Б по адресу: г. Саратов, общественный центр, пос. Юбилейный. Определением Арбитражного суда Саратовской области от 23.07.2012 по делу №А57-26869/09 требование Некрасова В.Н.  в отношении указанной квартиры  включено в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ООО «Геотехника-ФИН».

Согласно экспертному заключению от 22 января 2014 года ООО «Данко-Аудит» №169-13, однокомнатная квартира, номер 135, общей площадью согласно технического паспорта 41,7 кв.м + лоджия 5,2 кв.м, в доме по  адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д.8 и однокомнатная квартира №38 по договору №182 долевого участия в строительстве жилого дома от 15.06.2001, общей площадью 42 64 кв.м, расположенного на 8-ом этаже секция 2Б, многоэтажного жилого дома по адресу: г. Саратов, общественный центр пос. Юбилейный, являются одним и тем же объектом недвижимости.

Разрешение вопросов о соответствии строительных номеров жилых помещений фактическим, фактического месторасположения жилого помещения в жилом доме, о соответствии жилого помещения строительным нормам, правилам требует специальных познаний.

В апелляционном суде Некрасов В.Н. заявил ходатайство о проведении судебной строительно-технической экспертизы по  обособленному  спору.

Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2014  по делу назначена судебная строительно - техническая экспертиза.

Как следует из экспертного заключения ООО «НИЛСЭ», однокомнатная квартира №135, общей площадью согласно технического паспорта 41,7 кв.м.+ лоджия 5,2 кв.м. в доме по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д.8 и однокомнатная квартира по предварительному плану №38, общей площадью согласно проектно-сметной документации 42,64 кв.м. на 8-м этаже секции 2Б по договору №182 от 15.06.2001 долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: г. Саратов, общественный центр пос. Юбилейный являются одним и тем же объектом недвижимости.

Апелляционный суд, рассмотрев требование Коновальцевой Л.А., исследовав материалы дела, с учетом экспертного заключения строительно-технической экспертизы, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения  ее заявления о признании права собственности на основании нижеследующего.

Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества.

По настоящему обособленному спору установлено, что объект недвижимого имущества (многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями (жилой дом N 2, блок секция "А", "Б", "В") введен в эксплуатацию до принятия заявления о признании застройщика банкротом (29.12.2009), что подтверждается разрешением Администрации МО "Город Саратов NRU 64304000-131.

В силу пунктов 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", о том, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом указанных разъяснений, а также позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости квалифицировать отношения как между Коновальцевой Л.А. и должником, так и между Некрасовым В.Н., и должником, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Коновальцевой Л.А. представлен суду технический план помещения, однокомнатной квартиры номер 135 в многоквартирном жилом доме N8 в г.Саратове,  поселке Юбилейный,  на ул. Федоровская, изготовленный МУП Городское Бюро Технической Инвентаризации по состоянию на 14.09.2012,  а также кадастровый паспорт помещения от 23.11.2012.

Поскольку договор от 24 декабря  2009 года  №821,   со стороны Коновальцевой Л.А. был исполнен, а должник в нарушение условий договора не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость,  ее требования по существу, заявлены с целью государственной регистрации ее права на указанное имущество, то есть как иск о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренный пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11).

При этом, применительно к пункту 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, отсутствие зарегистрированного права собственности застройщика на подлежащие передаче участникам строительства помещения не может служить препятствием для удовлетворения заявленных требований.

В этой связи, при рассмотрении настоящего спора суд находит возможным применить разъяснения, данные в абзаце 6 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

В соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзац 6 пункта 61 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В соответствии с данными разъяснениями, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Согласно положениям статьи 224 ГК РФ передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

В данном конкретном случае, апелляционной инстанцией установлено фактическое владение Коновальцевой Л.А. спорной квартирой до даты ее продажи Бурмистрова А.А., до 20.12.2013: Коновальцева Л.А., вступила в члены ЖК "Федоровская 8", оплачивала счета, выставленные ЖК "Федоровская 8", включая целевой взнос на достройку дома, ЖК "Федоровская 8" фактически является управляющей организацией, обслуживающий спорный дом и квартиру. Кроме того, Коновальцева Л.А. за свой счет установила приборы учета, счетчики воды, установила входную металлическую дверь. Ключи от спорной квартиры имелись только у Коновальцевой Л.А., иные лица свободного доступа в спорную квартиру не имели. Факт владения спорной квартирой Коновальцевой Л.А., надлежащими документами не оспорен, исков об истребовании спорной квартиры из владения Коновальцевой Л.А., никем не заявлено в указанный период.

Установление факта введения спорного жилого дома в эксплуатацию в установленном законом порядке, выполнения Коновальцевой Л.А., обязанности участника строительства по договору долевого участия, нахождения спорной квартиры в ее фактическом владении, при отсутствии в материалах дела доказательств фактической передачи спорного имущества иному лицу в указанный период, позволяет апелляционному суду прийти к выводу о том, что Коновальцева Л.А.,  являлась законным владельцем спорной квартиры по состоянию до 20.12.2013.

Согласно выписке из ЕГР прав на недвижимое имущество  и сделок с ним по состоянию на 24.01.2014, право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за Бурмистровым Александром Анатольевичем.

Коновальцева Л.А. в суде апелляционной инстанции подтвердила, что по договору купли-продажи квартиры от 20.12.2013 продала спорную квартиру Бурмистрову Александру Анатольевичу.

Таким образом, спорная квартира является предметом материального интереса как Коновальцевой Л.А., дольщика по договору от 24 декабря  2009 года  №821, так и   Некрасова В.Н., второго дольщика по договору №182 от 15.06.200, полагающего, что  у него имеется приоритет на спорную квартиру, как у лица, ранее заключившего договор долевого участия; так и нового собственника квартиры, Бурмистрова А.А., чье право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.

Как установлено апелляционным судом и подтверждается Коновальцевой Л.А., Некрасовым В.Н., спорная квартира находится во владении   и в собственности третьего лица, Бурмистрова А.А.

Коновальцева Л.А. по договору купли-продажи от 20.12.2013 продала, а  Бурмистров Александр Анатольевич приобрел квартиру, находящуюся по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д.8, кв.135, общей площадью 41,7 кв.м., 8 этаж.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №01/005/2014-3519 от 24.01.2014 право собственности на указанную квартиру зарегистрировано за Бурмистровым Александром Анатольевичем.

Апелляционным судом установлено фактическое владение Бурмистровым А.А. спорной квартирой.

Как следует из пояснений Бурмистрова А.А., спорную квартиру он приобрел у Коновальцевой Л.А., ключи от квартиры Коновальцева Л.А. передала, в настоящее время в квартире ведется ремонт.

Коновальцевой Л.А. данные обстоятельства не оспариваются.

На фактическое владение спорной квартирой Бурмистровым А.А. указывает и тот факт, что исследование спорного объекта при производстве судебной строительно-технической экспертизы производилось экспертом в присутствии Бурмистрова А.А., который обеспечил доступ в указанную квартиру.

Таким образом, в материалах дела имеются доказательства, подтверждающие наличие зарегистрированных прав третьего лица, в  данном случае, Бурмистрова А.А.,  в отношении спорного недвижимого имущества.

На основании оценки представленных в материалы дела доказательств арбитражным судом апелляционной инстанции были установлены фактическая передача должником Коновальцевой Л.А. спорного имущества (квартиры) и его нахождение в фактическом владении Коновальцевой Л.А. до отчуждения квартиры по договору купли-продажи от 20.12.2013 Бурмистрову А.А.; а также был установлен  факт владения спорной  квартирой с 20.12.2013 Бурмистровым А.А., новым собственником квартиры по договору купли – продажи от 20.12.2013.

Как разъяснено в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010, в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - постановление N 10/22) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Как следует из материалов дела, Коновальцева Л.А., правомерно владеющая квартирой в тот период, до 20.12.2013, на основании  договора от   24 декабря  2009 года  №821,   распорядилась принадлежащим ей  правом собственности на спорное жилое помещение, произведя отчуждение  квартиры Бурмистрову А.А. по договору купли-продажи от 20.12.2013.

Таким образом, у суда имелись основания к понуждению должника к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении Коновальцевой Л.А.  до 20.12.2013.

После указанной даты сменился собственник квартиры, и при  удовлетворении судом заявленных требований в настоящий период, могло возникнуть задвоенное право собственности на один и тот же объект недвижимости, что недопустимо.

При таких обстоятельствах, у апелляционного суда отсутствуют правовые основания для признания за Коновальцевой Л.А.  права собственности на спорное жилое помещение.

Некрасов В.Н.,  также претендующий на указанное жилое помещение, не представил