Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2015 по делу n А06-991/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

на основании технических паспортов 2005 года и 2008 года.

Эксперты установили, что стоимость объекта без учета ремонтно-восстановительных работ класса «стандарт» составила без НДС -6 298 305 рублей, с НДС -7 432 000 рублей.

Стоимость объекта с учетом ремонтно- восстановительных работ класса «стандарт» составила без НДС -3 600 847 рублей, с НДС - 4 249 000 рублей.

Стоимость неотделимых улучшений с учетом износа на 01.07.2010г. составило- без НДС -2 791 525 рублей, с НДС - 3 294 000 рублей.

Во время  проведения   экспертизы предпринимателем Кузнецовой Е.А. было получено заключение №82/2013, произведенного ООО НИПФ «Ярканон», о состоянии основных строительных конструкций и возможности приспособления помещения №49 под современное использование в памятнике истории и культуры областного значения «Дом доходный Усейного А, 1859-1890 г.г.» по ул. Кирова /Кр.Знамени/Ленина 27/12/11 из которого следует,  что перекрытия и стены объекта находятся в ограниченно - работоспособном состоянии, техническое состояние части перекрытия над подвальным этажом в осях 1-2/А-Б и на помещением в осях 3-4/1-Б находятся в недопустимом состоянии. Рекомендовано провести капитальный ремонт с восстановлением несущей способности элементов здания согласно разработанному проекту (т. 3, л.д. 41).

Указанные обстоятельства послужили основанием проведения  дополнительно  назначенной  08.11.2013г. судебной экспертизы производство которой было поручено ООО «Агентство «Партнер-Эксперт».

Согласно дополнительному заключению  эксперта №2-053-14 от 09.04.2014г. стоимость объекта без учета ремонтно-восстановительных работ класса «стандарт» составила без НДС -6 298 305 рублей, с НДС -7 432 000 рублей.

Стоимость капитального ремонта для приспособления помещения в современном состояние без учета износа составило- с НДС- 4 193 500 рублей, без НДС - 3 553 814 рублей.

Стоимость неотделимых улучшений с учетом износа на 01.07.2010г. составило- без НДС -2 791 525 рублей, с НДС - 3 294 000 рублей.

Экспертом  установлено, что помещение №049 находится в недопустимом состоянии, что подтверждается техническим заключением о состоянии основных строительных конструкций. Поэтому рыночную стоимость данного объекта недвижимости невозможно установить, не проведя в нем ремонтные работы.

В связи с получением  доработанной  проектной документации от  ООО «Ярканон» 21.07.2013г. назначена дополнительная судебная экспертиза производство которой было поручено ООО «Агентство «Партнер-Эксперт».

На основании дополнительной судебной экспертизы №2-134-14 от 19.09.2014г. эксперт установил, что стоимость объекта без учета ремонтно-

восстановительных работ класса «стандарт» составила без НДС -6 798 305 рублей, с НДС - 8 022 ООО рублей.

Стоимость неотделимых улучшений (2005г.) с учетом износа на июнь 2010г. составила- без НДС -2 791 525 рублей, с НДС - 3 294 000 рублей, на 2014г. без НДС -2 711 409 рублей, с НДС - 3 199 462 рублей.

Стоимость требуемого капитального ремонта: на 2010г.- без НДС -3 553 814 рублей, с НДС - 4 193 000 рублей, на 2014г.- без НДС - 4 308 164 рублей, с НДС - 5 083 633 рублей.

Итого стоимость объекта №049 с учетом всех вышеуказанных позиций составила: июнь 2010г.- с НДС 534 500 рублей, без НДС 452 966 рублей, на июль 2014г.- с НДС 235 905 рублей, без НДС 199 919 рублей.

Стоимость помещения №49 (с учетом проведенного ремонта до уровня стандарта составила: стоимость объекта без учета ремонтно- восстановительных работ класса «стандарт» составила без НДС -6 798 305 рублей, с НДС -8 022 000 рублей.

Апелляционный суд не усмотрел оснований для проведения  повторной  экспертизы , поскольку ответчик не представил суду неопровержимых доказательств нарушения закона при проведении судебной экспертизы, экспертное учреждение, которое ответчик просил назначить в качестве экспертов не соответствует  требованиям закона при проведении судебной экспертизы и не обеспечен депозит, гарантирующий оплату эксперту.

Довод о  несогласии с  исключением из стоимости  произведенных улучшений  не может быть принят во внимание, поскольку как  указано ранее  улучшения были согласованы.

Согласно ч. 6 ст. 5 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

С учетом изложенного применяя ч. 6 ст. 5 Закона N 159-ФЗ и уменьшая выкупную цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя,  следует  исходили из императивного характера данной нормы.

Изложение  некоторых пунктов  договора в редакции суда соответствует закону  и не оспаривается сторонами

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения  суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

    решение Арбитражного суда Астраханской области от «27» ноября 2014 года по делу № А06-991/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

   Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через  арбитражный суд первой инстанции.

  Председательствующий                                                              С.А. Кузьмичев

 Судьи                                                                                             С.Ю. Каплин

                                                                                                         М.Г. Цуцкова