Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2015 по делу n А57-18463/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

жилой дом №9 в комплексе многоквартирных 3-х этажных жилых домов, расположенных по адресу: Саратовская область, муниципальное образование «Город Саратов», Волжский район, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-13, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства в муниципальную собственность объект долевого строительства, обусловленный пунктом 2.4 контракта, а участник долевого строительства обязуется в установленный контрактом срок уплатить Застройщику обусловленную настоящим контрактом цену и по окончании строительства, при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, принять объект долевого строительства.

Согласно пункту 2.3 контрактов застройщик обязуется завершить строительство многоквартирного дома и получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не позднее 10 декабря 2012 года.

В пункте 2.4. контрактов стороны согласовали, что объектом долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства по настоящему контракту, является жилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома, определенное сторонами в составе жилого помещения (Приложение №1), который подписывается сторонами.

В соответствии с разделом 3 оплата за жилое помещение осуществляется участником долевого строительства путем внесения авансового платежа в размере 100% цены контракта на расчетный счет застройщика.

На основании пункта 3.3 контрактов оплата производится двумя платежами:

- первый платеж 15% от цены контракта – в течение 30 календарных дней с даты регистрации контракта в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- второй платеж 85% от цены контракта – в течение 10 календарных дней с даты поступления денежных средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 года №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Согласно пункту 5.1.5 контрактов по окончании строительства многоквартирного дома застройщик обязан:

- передать участнику долевого строительства обусловленный пунктом 2.4. контракта и отвечающий требованиям, установленным пунктом 9.2. настоящего контракта, по акту приема-передачи жилого помещения предусмотренной формы согласно Приложению №3 – не позднее 31 декабря 2012 года.

Объект долевого строительства считается переданным участнику долевого строительства со дня подписания акта приема-передачи жилого помещения сторонами настоящего контракта.

В соответствии с пунктом 9.2 контрактов стороны установили, что застройщик передает, а участник долевого строительства принимает объект долевого строительства с чистой отделкой (обои, побелка/покраска потолков, окрашенные оконные переплеты и подоконники), системами электроснабжения (внутренняя электрическая разводка, розетки, выключатели, патроны, электрические счетчики), теплоснабжения, газоснабжения (внутренняя разводка и газовый счетчик), водоснабжение и водоотведение (внутренняя разводка, счетчики учета потребления воды), с установленным сантехническим оборудованием и установленной плитой для приготовления пищи (газовой или электрической).

В разделе 6 контракта стороны согласовали ответственность за нарушение условий настоящего контракта в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. В случае нарушения сроков передачи участнику долевого строительства объекта строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/150 действующей на день уплаты неустойки (пени) ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 7 декабря 2012 года №RU 64304000-80, жилой дом №9, обусловленный пунктом 2.2 контрактов, введен в эксплуатацию.

В исковом заявлении истец ссылается на то, что фактически квартиры №№2, 3, 10, 11, 12, 14, 15, 23, 24, 26 были переданы участнику долевого строительства по актам приема-передачи 14 июня 2013 года, то есть с нарушением срока, обусловленного указанными муниципальными контрактами.

Далее, между истцом и ответчиком были заключены:

- муниципальный контракт от 20 августа 2012 года №0160300057312000263-0431160-01,

- муниципальный контракт от 20 августа 2012 года №0160300057312000264-0431160-01,

- муниципальный контракт от 20 августа 2012 года №0160300057312000265-0431160-01,

- муниципальный контракт от 20 августа 2012 года №0160300057312000266-0431160-01,

- муниципальный контракт от 20 августа 2012 года №0160300057312000267-0431160-01.

В соответствии с условиями указанных контрактов, застройщик (ООО ФСК «СТРОЙФИН») в предусмотренный контрактом срок обязуется простроить жилой дом №6 в комплексе многоквартирных 3-х этажных жилых домов, расположенных по адресу: город Саратов, Волжский район, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-13 и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства (КГАИКС МО) в муниципальную собственность согласованные сторонами объекты долевого строительства (приложение №1), а именно:

- жилое помещение (трехкомнатная квартира №1) по цене 1 662 500 рублей;

- жилое помещение (трехкомнатная квартира №2) по цене 1 662 500 рублей;

- жилое помещение (трехкомнатная квартира №4) по цене 1 662 500 рублей;

- жилое помещение (трехкомнатная квартира №5) по цене 1 662 500 рублей;

- жилое помещение (трехкомнатная квартира №6) по цене 1 662 500 рублей.

В соответствии с пунктом 2.1 предметом указанных контрактов является приобретение у застройщика жилых помещений (квартир) в многоквартирном доме, строительство которого не завершено, в собственность муниципального образования «Город Саратов» в рамках реализации вневедомственной целевой программы «Переселение граждан города Саратова из аварийного жилищного фонда в 2012 году».

В соответствии с пунктом 2.2 муниципальных контрактов застройщик обязуется в предусмотренный контрактом срок построить объект: жилой дом №6 в комплексе многоквартирных 3-х этажных жилых домов, расположенных по адресу: Саратовская область, муниципальное образование «Город Саратов», Волжский район, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-13, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства в муниципальную собственность объект долевого строительства, обусловленный пунктом 2.4 контракта, а участник долевого строительства обязуется в установленный контрактом срок уплатить застройщику обусловленную настоящим контрактом цену и по окончании строительства, при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, принять объект долевого строительства.

Согласно пункту 2.3 контрактов застройщик обязуется завершить строительство многоквартирного дома и получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не позднее 10 декабря 2012 года.

В пункте 2.4 контрактов стороны согласовали, что объектом долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства по настоящему контракту, является жилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома, определенное сторонами в составе жилого помещения (Приложение №1), который подписывается сторонами.

В соответствии с разделом 3 оплата за жилое помещение осуществляется участником долевого строительства путем внесения авансового платежа в размере 100% цены контракта на расчетный счет Застройщика.

На основании пункта 3.3 контрактов оплата производится двумя платежами:

- первый платеж 15% от цены контракта – в течение 30 календарных дней с даты регистрации контракта в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- второй платеж 85% от цены контракта – в течение 10 календарных дней с даты поступления денежных средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 года №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Согласно пункту 5.1.5 контрактов по окончании строительства многоквартирного дома застройщик обязан:

- передать участнику долевого строительства обусловленный пунктом 2.4 контракта и отвечающий требованиям, установленным пунктом 9.2. настоящего контракта, по акту приема-передачи жилого помещения предусмотренной формы согласно Приложению №3 – не позднее 31 декабря 2012 года.

Объект долевого строительства считается переданным участнику долевого строительства со дня подписания акта приема-передачи жилого помещения сторонами настоящего контракта.

В соответствии с пунктом 9.2 контрактов стороны установили, что застройщик передает, а участник долевого строительства принимает объект долевого строительства с чистой отделкой (обои, побелка/покраска потолков, окрашенные оконные переплеты и подоконники), системами электроснабжения (внутренняя электрическая разводка, розетки, выключатели, патроны, электрические счетчики), теплоснабжения, газоснабжения (внутренняя разводка и газовый счетчик), водоснабжение и водоотведение (внутренняя разводка, счетчики учета потребления воды), с установленным сантехническим оборудованием и установленной плитой для приготовления пищи (газовой или электрической).

В разделе 6 контракта стороны согласовали ответственность за нарушение условий настоящего контракта в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. В случае нарушения сроков передачи участнику долевого строительства объекта строительства застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/150 действующей на день уплаты неустойки (пени) ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию от 7 декабря 2012 года №RU 64304000-81, жилой дом №6, обусловленный пунктом 2.2 контрактов, введен в эксплуатацию.

Истец, ссылаясь на неисполнение ООО ФСК «Стройфин» в установленный срок обязательств по передаче ему объекта долевого строительства, обратился в суд с настоящим исковым заявлением о взыскании с ООО ФСК «Стройфин» неустойки.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что представленными в материалы дела доказательствами не подтверждается факт нарушения застройщиком сроков выполнения работ по муниципальным контрактам.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе вследствие неосновательного обогащения.

Как верно установлено судом первой инстанции, отношения по указанному договору регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 2 Федерального закона № 214-ФЗ объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

На основании части 1 статьи 4 названного Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (Федеральный закон № 214-ФЗ).

Согласно пункту 2 части 4 статьи 4 указанного Федерального закона № 214-ФЗ срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства относится к существенным условиям договора участия в долевом строительстве.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (пункт 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ).

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

То есть, договор участия в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участнику долевого строительства помещение в созданном объекте после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта.

Согласно разрешениям на ввод объектов в эксплуатацию №RU 64304000-79, №RU 64304000-80 и №RU 64304000-81 жилые дома №5, №6 и №9 введены в эксплуатацию 7 декабря 2012 года.

Пунктом 4 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена