Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2015 по делу n А12-22187/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

участка поставлен в зависимость от установленного порядка предоставления земельных участков для тех или иных целей использования, вид разрешённого использования земельного участка является условием договора аренды, изменение которого возможно в порядке, установленном законом.

Значение базовых арендных ставок зависит от вида разрешенного использования земельных участков и направления деятельности арендатора или фактического использования объектов недвижимого имущества или земельного участка арендатором.

Арендодатель при решении вопроса об определении вида разрешённого использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

При этом изменение вида разрешённого использования арендованного земельного участка осуществляется в порядке, установленном законом.

Размер арендной платы зависит от вида разрешенного использования земельного участка.

Из материалов дела следует, что ООО «Трио» с 2005 года являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 34:35:030119:0067 с разрешённым видом использования  - для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.

16 ноября 2012 года по результатам рассмотрения заявления ООО «Трио»  Администрацией городского округа – город Волжский Волгоградской области издано постановление № 7428 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка земельного участка площадью 525,0 кв.м с кадастровым номером 34:35:030119:0067, расположенного по адресу: пр. им. Ленина, 92ж, г. Волжский, Волгоградская область» (л.д. 67).

В силу пункта 1 названного постановления вид разрешенного использования, предоставленного в аренду ООО «Трио» под незавершенный объект строительства - мойку легковых автомобилей, изменен на другой вид - под административное здание для размещения административных помещений и офисов. Из этого же пункта постановления следует, что изменения вступают в силу с момента подписания постановления.

17 июня 2013 года Администрацией городского округа – город Волжский Волгоградской области издано постановление № 4359 (л.д. 17) о предоставлении ООО «Трио» в аренду на новый срок земельного участка площадью 825,0 кв.м, расположенного по адресу: пр. им. Ленина, 92ж, г. Волжский, Волгоградская область, кадастровый номер 34:35:030119:0067, находящегося в границах городского округа - город Волжский Волгоградской области, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - земли под административными и офисными зданиями, сроком на 11 месяцев с момента вступления в силу настоящего постановления.

Во исполнение указанного постановления 23.07.2013 между истцом и ответчиком  заключён договор № 11954 АЗ, согласно которому вид разрешенного использования земельного участка - земли под административными и офисными зданиями (л.д. 14-15).

Согласно представленному в материалы дела кадастровому паспорту спорного земельного участка от 21.07.2014 (л.д. 71-72) разрешённое использование - земли под зданиями (строениями) сооружениями.

В силу положений Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» сведения государственного кадастра должны содержать информацию обо всех изменениях в структуре записей о земельном участке, в том числе данных о разрешённом использовании.

Ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется по принципу непрерывности актуализации содержащихся в нем сведений.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции считает, что вид разрешенного использования земельного участка, предоставленного ответчику по Договору, - «под административное здание для размещения административных помещений и офисов», который определен уполномоченным на то органом в установленном порядке, сведения внесены в государственной кадастр недвижимости и являются актуальными до внесения в установленном порядке соответствующих изменений. Доказательств обратного не представлено, равно как не представлено доказательств изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка, предоставленного ответчику по Договору (под административное здание для размещения административных помещений и офисов), на иной вид разрешенного использования.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось правовых оснований делать вывод о том, что спорный земельный участок, предоставленный по Договору, имеет вид разрешенного использования земель - для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, а, следовательно, и правовых оснований для применения при расчёте арендной платы коэффициента 2% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Расчёт арендной платы за 2013 года должен быть произведён по формуле:  

А = КСЗУ х Кви х Кдп, где:

КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка (произведение удельного показателя кадастровой стоимости и площади земельного участка),

Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка (0,015),

Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов (1,6).

Коэффициент индексации (1,129) при расчёте арендной платы на 2013 год применению не подлежит в силу следующего.

Порядок расчёта арендных платежей за земли, относящиеся к публичной  собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), установлен Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее - Постановление № 582).

В соответствии с пунктом 9 Постановления № 582 при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

При этом арендная плата подлежит перерасчёту по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учётом размера уровня инфляции, указанного в пункте настоящих правил, не проводится.

Из смысла указанной нормы права следует, что увеличение арендной платы на размер коэффициента индексации, при исчислении такой платы, исходя из нового размера кадастровой стоимости спорного земельного, не предусмотрено.

По состоянию на 01.01.2013 кадастровая стоимость спорного земельного участка изменена (л.д. 69-70), при таких обстоятельствах у арендатора не возникло обязанности уплачивать арендную плату в размере, увеличенном на коэффициент индексации.

Расчёт арендной платы за 2014 года должен быть произведён по формуле:  

А = КСЗУ х Кви х Кдп х Ки, где:

КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка (произведение удельного показателя кадастровой стоимости и площади земельного участка),

Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка (0,015),

Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов,

расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов (1,6),

Ки - коэффициент индексации 1,185, применяемый при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на 2014 год, согласно Постановлению Губернатора Волгоградской области от 24.12.2013 № 1348.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает, что в данном конкретном случае не имеется оснований для применения коэффициента 2, увеличивающего размер арендной платы в два раза.

Пунктом 1 постановления Правительства Волгоградской области от 18.09.2012 № 380-п «О внесении изменения в постановление Администрации Волгоградской области № 469-п от 22.08.2011 «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области» установлено, что  размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

В рассматриваемом споре Договор аренды заключен сторонами 23.07.2013, земельный участок предоставлен под размещение административных и офисных зданий, что исключает применение вышеназванного коэффициента.

С учётом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции путём математического расчёта приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца за период с 01.07.2013 по 31.05.2014 подлежит взысканию задолженность по арендной плате в сумме 197 640 руб., тогда как суд первой инстанции счел ко взысканию 116 052, 87 руб.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции в части взыскания с ответчика в пользу истца суммы долга по арендной плате за исковой период подлежит изменению.

Статьёй 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку. При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 7.1. Договора аренды предусмотрено, что в случае несвоевременной оплаты Арендатор перечисляет Арендодателю пени в размере              0,05 % за каждый день просрочки от суммы, подлежащей перечислению.

За просрочку внесения платежей истцом ответчику начислены пени в сумме 27 836 руб. 97 коп.

Факт несвоевременного выполнения арендатором договорных обязательств подтвержден материалами дела и не опровергнут последним.

Учитывая установленную судом апелляционной инстанции сумму основного долга, определённой ко взысканию (197 640 руб.), исходя из условия пункта 7.1 Договора, периода просрочки, сумма пени составляет 29 053 руб. 08 коп.

Поскольку истцом заявлено ко взысканию с ответчика пени в сумме 27 836 руб. 97 коп., то указанная сумма пени подлежит взысканию с ответчика, в связи с чем  решение суда первой инстанции в этой части (взыскано судом первой инстанции 9 898,84 руб.) подлежит изменению.

Доводы апелляционной жалобы о наличии оснований для применения в данном случае положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат отклонению.

Законодатель во избежание злоупотребления сторонами изложенным в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принципом свободы договора при определении размера договорной неустойки предусмотрел возможность применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против неупотребления указанным правом, то есть, по существу - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Возложение на суд решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое само по своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года).

Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение.

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки сумме возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и др.

Согласно пункту 42 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товаров, работ, услуг, сумма договоров и т.д.).

К выводу о наличии оснований для снижения суммы неустойки суд при рассмотрении конкретного дела приходит в каждом конкретном случае.

В рассматриваемом случае ООО «Трио» не представило в материалы доказательств несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств, что в силу положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принципа состязательности сторон не позволяет суду применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 23 октября 2014 года по делу № А12-22187/2014 изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Трио» в пользу Комитета земельных ресурсов Администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области 225 476 руб. 97 коп., из которых 197 640 руб. задолженности по арендной плате, 27 836 руб. 97 коп. пени.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Трио» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 534 руб. 89 коп.

 Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления