Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2015 по делу n А57-18467/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

№31) по цене 1140000 рублей;

- жилое помещение (двухкомнатная квартира №32) по цене 1140000 рублей;

- жилое помещение (двухкомнатная квартира №34) по цене 1140000 рублей;

Предметом указанных контрактов является приобретение у Застройщика жилых помещений (квартир) в многоквартирном доме, строительство которого не завершено, в собственность муниципального образования «Город Саратов» в рамках реализации вневедомственной целевой программы «Переселение граждан города Саратова из аварийного жилищного фонда в 2012 году» (пункт 2.1 контрактов).

В соответствии с пунктом 2.2 муниципальных контрактов Застройщик обязуется в предусмотренный контрактом срок построить объект: жилой дом № 9 в комплексе многоквартирных 3-х этажных жилых домов, расположенных по адресу: Саратовская область, муниципальное образование «Город Саратов», Волжский район, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-13, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства в муниципальную собственность объект долевого строительства, обусловленный пунктом 2.4. контракта, а Участник долевого строительства обязуется в установленный контрактом срок уплатить Застройщику обусловленную настоящим контрактом цену и по окончании строительства, при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, принять объект долевого строительства.

Согласно пункту 2.3 контрактов Застройщик обязуется завершить строительство многоквартирного дома и получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не позднее 10.12.2012 года.

В пункте 2.4 контрактов стороны согласовали, что объектом долевого строительства, подлежащего передаче Участнику долевого строительства по настоящему контракту, является жилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома, определенное сторонами в составе жилого помещения (Приложение №1), который подписывается сторонами.

В соответствии с разделом 3 указанных выше контрактов их цена составляет 1140000 рублей, НДС не облагается. Оплата за жилое помещение осуществляется Участником долевого строительства путем внесения авансового платежа в размере 100% цены контракта на расчетный счет Застройщика.

На основании пункта 3.3 контрактов оплата производится двумя платежами:

- первый платеж 15% от цены контракта – в течение 30 календарных дней с даты регистрации контракта в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- второй платеж 85% от цены контракта – в течение 10 календарных дней с даты поступления денежных средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Согласно пункту 5.1.5 контрактов по окончании строительства многоквартирного дома Застройщик обязан:

- передать Участнику долевого строительства обусловленный пунктом 2.4. контракта и отвечающий требованиям, установленным пунктом 9.2. настоящего контракта, по акту приема-передачи жилого помещения предусмотренной формы согласно Приложению №3 – не позднее 31.12.2012 года.

Объект долевого строительства считается переданным Участнику долевого строительства со дня подписания акта приема-передачи жилого помещения сторонами настоящего контракта.

В соответствии с пунктом 9.2. контрактов стороны установили, что Застройщик передает, а Участник долевого строительства принимает объект долевого строительства с чистой отделкой (обои, побелка/покраска потолков, окрашенные оконные переплеты и подоконники), системами электроснабжения (внутренняя электрическая разводка, розетки, выключатели, патроны, электрические счетчики), теплоснабжения, газоснабжения (внутренняя разводка и газовый счетчик), водоснабжение и водоотведение (внутренняя разводка, счетчики учета потребления воды), с установленным сантехническим оборудованием и установленной плитой для приготовления пищи (газовой или электрической).

В разделе 6 контракта стороны согласовали ответственность за нарушение условий настоящего контракта в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. В случае нарушения сроков передачи Участнику долевого строительства объекта строительства Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/150 действующей на день уплаты неустойки (пени) ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию №RU 64304000-80 от 07.12.2012 года, жилой дом №9, обусловленный пунктом 2.2 контрактов, введен в эксплуатацию.

В исковом заявлении истец ссылается на то, что фактически квартиры №№ 31, 32, 34 были переданы Участнику долевого строительства по актам приема-передачи 14.06.2013 года, то есть с нарушением срока, обусловленного указанными муниципальными контрактами.

Далее, между Комитетом по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов» (Участник долевого строительства) и ООО ФСК «Стройфин» (Застройщик) были заключены:

муниципальный контракт № 0160300057312000256-0431160-01 от 20.08.2012;

муниципальный контракт № 0160300057312000258-0431160-01 от 20.08.2012;

муниципальный контракт № 0160300057312000259-0431160-01 от 20.08.2012;

муниципальный контракт № 0160300057312000260-0431160-01 от 20.08.2012;

муниципальный контракт № 0160300057312000261-0431160-01 от 20.08.2012;

муниципальный контракт № 0160300057312000262-0431160-01 от 20.08.2012;

В соответствии с условиями указанных контрактов, Застройщик в предусмотренный договором срок обязуется простроить жилой дом № 6 в комплексе многоквартирных 3-х этажных жилых домов, расположенных по адресу: город Саратов, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-13 и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства в муниципальную собственность согласованные сторонами объекты долевого строительства (приложение №1), а именно:

- жилое помещение (трехкомнатная квартира №17) по цене 1662500 рублей;

- жилое помещение (трехкомнатная квартира №14) по цене 1662500 рублей;

- жилое помещение (трехкомнатная квартира №13) по цене 1662500 рублей;

- жилое помещение (трехкомнатная квартира №11) по цене 1662500 рублей;

- жилое помещение (трехкомнатная квартира №10) по цене 1662500 рублей;

- жилое помещение (трехкомнатная квартира №8) по цене 1662500 рублей.

Предметом указанных контрактов является приобретение у Застройщика жилых помещений (квартир) в многоквартирном доме, строительство которого не завершено, в собственность муниципального образования «Город Саратов» в рамках реализации вневедомственной целевой программы «Переселение граждан города Саратова из аварийного жилищного фонда в 2012 году» (пункт 2.1. контрактов).

В соответствии с пунктом 2.2 муниципальных контрактов Застройщик обязуется в предусмотренный контрактом срок построить объект: жилой дом №6 в комплексе многоквартирных 3-х этажных жилых домов, расположенных по адресу: Саратовская область, муниципальное образование «Город Саратов», Волжский район, Новосоколовогорский жилой район, ЖГ-13, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать Участнику долевого строительства в муниципальную собственность объект долевого строительства, обусловленный пунктом 2.4. контракта, а Участник долевого строительства обязуется в установленный контрактом срок уплатить Застройщику обусловленную настоящим контрактом цену и по окончании строительства, при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, принять объект долевого строительства.

Согласно пункту 2.3 контрактов Застройщик обязуется завершить строительство многоквартирного дома и получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не позднее 10.12.2012 года.

В пункте 2.4 контрактов стороны согласовали, что объектом долевого строительства, подлежащего передаче Участнику долевого строительства по настоящему контракту, является жилое помещение, входящее в состав многоквартирного дома, определенное сторонами в составе жилого помещения (Приложение №1), который подписывается сторонами.

В соответствии с разделом 3 указанных выше контрактов их цена составляет 1662500 рублей, НДС не облагается. Оплата за жилое помещение осуществляется Участником долевого строительства путем внесения авансового платежа в размере 100% цены контракта на расчетный счет Застройщика.

На основании пункта 3.3 контрактов оплата производится двумя платежами:

- первый платеж 15% от цены контракта – в течение 30 календарных дней с даты регистрации контракта в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- второй платеж 85% от цены контракта – в течение 10 календарных дней с даты поступления денежных средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Согласно пункту 5.1.5 контрактов по окончании строительства многоквартирного дома Застройщик обязан:

- передать Участнику долевого строительства обусловленный пунктом 2.4. контракта и отвечающий требованиям, установленным пунктом 9.2. настоящего контракта, по акту приема-передачи жилого помещения предусмотренной формы согласно Приложению №3 – не позднее 31.12.2012 года.

Объект долевого строительства считается переданным Участнику долевого строительства со дня подписания акта приема-передачи жилого помещения сторонами настоящего контракта.

В соответствии с пунктом 9.2 контрактов стороны установили, что Застройщик передает, а Участник долевого строительства принимает объект долевого строительства с чистой отделкой (обои, побелка/покраска потолков, окрашенные оконные переплеты и подоконники), системами электроснабжения (внутренняя электрическая разводка, розетки, выключатели, патроны, электрические счетчики), теплоснабжения, газоснабжения (внутренняя разводка и газовый счетчик), водоснабжение и водоотведение (внутренняя разводка, счетчики учета потребления воды), с установленным сантехническим оборудованием и установленной плитой для приготовления пищи (газовой или электрической).

В разделе 6 контракта стороны согласовали ответственность за нарушение условий настоящего контракта в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. В случае нарушения сроков передачи Участнику долевого строительства объекта строительства Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/150 действующей на день уплаты неустойки (пени) ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию №RU 64304000-81 от 07.12.2012 года, жилой дом №6, обусловленный пунктом 2.2. контрактов, введен в эксплуатацию.

В исковом заявлении истец ссылается на то, что фактически квартиры №№ 17, 14,13, 11, 10, 8 были переданы Участнику долевого строительства по актам приема-передачи 03.06.2013 года, то есть с нарушением срока, обусловленного указанными муниципальными контрактами.

В связи с тем, что ответчиком нарушены сроки передачи объекта долевого строительства, истец обратился в Арбитражный суд Саратовской области с требованием о взыскании с общества неустойки по муниципальным контрактам.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции руководствовался положениями главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации о строительном подряде, статьями 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 214-ФЗ).

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

На основании пункта 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Пунктом 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

По смыслу положений градостроительного законодательства и Закона об участии в долевом строительстве застройщик передает объект долевого строительства после ввода в эксплуатацию созданного объекта недвижимости (многоквартирного дома). Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства является существенным условием договора об участии в долевом строительстве.

Статьей 6 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Частью 2 указанной статьи установлено, что в случае нарушения определенного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени).

Согласно пункту 3 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик