Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2014 по делу n А57-16132/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

сферу усмотрения публичного органа, что привело к конфликту интересов.

Обязанность уполномоченного органа заключить договор аренды земельного участка с собственником недвижимого имущества, расположенного на этом земельном участке, закреплена в земельном законодательстве.

Истец является собственником недвижимого имущества, расположенного на испрашиваемом земельном участке, в связи с чем, ему принадлежит исключительное право использования этого участка в период всего времени владения имуществом.

Таким образом, срок договора аренды земельного участка под такими объектами, составляющий два месяца с 30.04.2014 по 30.06.2014, является явно неразумным и заведомо предполагает нецелесообразность заключения договора аренды.

Кроме того, на момент рассмотрения настоящего спора предложенный администрацией периода действия спорного договора (с 30.04.2014 по 30.06.2014) истек.

Ответчики в материалы дела какие-либо доказательства о невозможности заключения договора на 20 лет (в редакции, предложенной истцом) не предоставили. Доказательств, свидетельствующих о нарушении баланса интересов сторон при установлении указанного срока действия спорного договора (20 лет), в материалы дела также не представлено.

На основании изложенного, исходя из принципов разумности, справедливости и соблюдения баланса интересов сторон, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования истца в части установления условий пункта 2.1. договора в редакции истца.

Кроме того, истец не согласен со следующей редакцией подпункта 4) пункта 4.1.2. договора аренды, предусматривающей право арендодателя потребовать досрочного расторжения договора в случае: «4) совершения арендатором двух и более административных правонарушений в процессе использования участка».

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ стороны свободны в выборе условий договора.

Требование арендодателя о включении в договор ответственности за совершение арендатором двух и более административных правонарушений в процессе использования участка в виде досрочного расторжения договора не основано на обязательных правилах, предусмотренных законом.

Кроме того, в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Следовательно, ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду соответствующие доказательства наличия такого нарушения договора. Сам же факт наличия такого нарушения в силу статьи 450 ГК РФ не может служить основанием для расторжения договора, пока суд не квалифицирует такое нарушение существенным. По смыслу положений статьи 619 ГК РФ договор аренды в любом случае может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя только судом. В каждом конкретном случае только суд, взвесив все обстоятельства, может признать обоснованными доводы арендодателя о том, что договор нарушен арендатором существенно.

Поскольку истец не согласен на заключение договора, содержащее условие, не являющееся для него обязательным, спорный подпункт договора нарушает положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и положения пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11, суд пришел к правомерному выводу об исключении данного пункта из текста проекта договора аренды земельного участка № А-14-335Ю-5 от 30.04.2014.

Кроме того, между сторонами возникли разногласия по последнему абзацу пункта 4.1.2. проекта договора, изложенного ответчиком в следующей редакции: «Договор аренды может быть расторгнут, также, при нарушении арендатором других условий договора (неисполнение арендатором обязанностей), а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации».

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ установлен особый порядок досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет. По требованию арендодателя расторжение такого договора возможно лишь при существенном нарушении договора арендатором и по решению суда. Однако, как указывалось выше, согласно статье 619 ГК РФ договор аренды в любом случае может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя только судом. При этом, общая норма статьи 450 ГК РФ об основаниях изменения и расторжения договора гласит: по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором. Существенным нарушением условий договора, как изложено в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11, признается такое нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При этом, сам факт нарушения какого-либо условия договора не будет являться существенным без указания на то суда.

С учетом изложенного, суд первой инстанции расценил предусмотренное в последнем абзаце пункта 4.1.2. проекта договора вышеуказанное условие о возможности досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя как возможность досрочного отказа арендодателя от исполнения договора в одностороннем порядке, поскольку односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора. В данном случае сам факт нарушения какого-либо условия, в редакции проекта договора арендодателя, будет являться существенным без указания на то суда.

С учетом изложенного, суд первой инстанции также правомерно принял последний абзац пункта 4.1.2. в формулировке истца – «Договор аренды может быть расторгнут так же в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации».

Между сторонами также возникли разногласия по разделу 7 проекта договора № А-14-335Ю-5 от 30.04.2014.

Ответчиком предложена следующая редакция договора аренды: «Все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме, в том числе, посредством составления и направления в адрес арендатора уведомлений, сообщений в соответствии с пунктом 3.4. настоящего договора, а также составления в иных случаях документов, подписываемых сторонами.

Договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа арендодателя или арендатора от исполнения договора полностью по истечении трех месяцев с даты отправки уведомления об этом заказным письмом по адресу, указанному в настоящем договоре. Заключения дополнительного соглашения не требуется».

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что условия пункта 2.1. договора в редакции истца согласуются с требованиями норм гражданского и земельного законодательства, в связи с чем, в целях урегулирования разногласий между сторонами по условиям договора аренды земельного участка № А-14-335Ю-5 от 30.04.2014 он подлежит принятию в следующей редакции: «2.1. Договор заключен сроком на 20 лет с 30 апреля 2014 г. по 30 апреля 2034 г.».

На основании статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Статьями 450 и 451 ГК РФпредусмотрены основания для расторжения договора, системный анализ которых позволяет суду прийти к выводу о том, что расторжение договора является крайней мерой реагирования на нарушения обязательства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 3 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Нормой пункта 9 статьи 22 ЗК РФ установлено, что расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Статья 619 ГК РФ предусматривает досрочное расторжение договора по требованию арендодателя.

Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.04.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Из анализа данных правовых норм следует, что права и обязанности, возникшие из настоящего договора аренды в силу статьи 310 ГК РФ не могут быть прекращены путем одностороннего отказа от исполнения договора, т.к. закон (статья 610 ГК РФ) предусматривает возможность отказа стороны от исполнения договора аренды только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок.

Поскольку судом первой инстанции установлено, что земельный участок подлежит передаче в аренду истцу сроком на 20 лет, следовательно, такой договор при отсутствии соглашения сторон может быть расторгнут только в судебном порядке.

В виду того, что спорный раздел договора нарушает положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и положения пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11, в целях более последовательного и четкого изложения данного раздела договора, принимая позицию сторон по данному условию, суд приходит к выводу о необходимости изложить раздел 7 договора аренды земельного участка № А-14-335Ю-5 от 30.04.2014 в следующей редакции: «Все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются сторонами в письменной форме, в том числе посредством составления и направления в адрес Арендатора уведомлений, сообщений в соответствии с пунктом 3.4. настоящего договора, а так же составления в иных случаях документов, подписываемых сторонами». Далее по тексту исключить.

Таким образом, исследовав и дав оценку представленным доказательствам в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, не установив оснований для ухудшения положения арендодателя по сравнению с положением, предусмотренным законом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об удовлетворении заявленных Саратовским областным союзом потребительских обществ требований в полном объеме.

Основания для переоценки доказательств судом апелляционной инстанции не установлены.

Все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения спора обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана надлежащая правовая оценка, оснований для их переоценки у суда апелляционной инстанции не имеется. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого решения.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,

ПОСТАНОВИЛ:

 Решение Арбитражного суда Саратовской области от 8 октября 2014 года по делу № А57-16132/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев  со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший решение.

Председательствующий                                                                С. А. Жаткина

Судьи                                                                                     О. А. Дубровина

                                                                                                          В. Б. Шалкин