Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.12.2014 по делу n А57-26869/09. Отменить определение первой инстанции полностью или в части, Разрешить вопрос по существу (ст.272 АПК РФ)

и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества.

Согласно пункту 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

Из содержания указанной нормы следует, что для признания за участником строительства права собственности на жилое помещение необходимо соблюдение одновременно следующих условий: наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено, до возбуждения дела о банкротстве застройщика; подписание застройщиком и участником долевого строительства передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения.

Пунктами 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее- Пленум №54) разъяснено, что если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами для предъявления требований по пункту 3 статьи 551 ГК РФ являются именно факты правомерного владения истцом (покупателем) надлежащим образом исполнившим свои обязательства по договору вещью и необоснованное уклонение ответчика от государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пункта 1 статьи 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

По настоящему обособленному спору установлено, что объект недвижимого имущества введен в эксплуатацию до принятия заявления о признании застройщика банкротом (29.12.2009),  но не передан заявителю по акту приему - передачи, оплачен в полном объеме, следовательно, договор со стороны дольщика является исполненным.

Заключив с Молокановой Т.Е. договор 26.08.2009 №664 о привлечении денежных средств участника к участию в строительстве многоэтажного жилого дома, ООО «Геотехника-ФИН» выступило в отношениях с участником строительства в качестве продавца или застройщика и приняло на себя обязанность по передаче жилого помещения второй стороне такого договора.

Апелляционным судом установлено фактическое владение Молокановой Т.Е. спорной квартирой.

Данное обстоятельство подтверждено совокупностью доказательств по делу  и не оспаривается участниками процесса.

Так, справками Председателя Жилищного кооператива «Федоровская 8» от 23.11.2013 и от 10.09.2014 подтвержден факт владения и пользования спорной квартирой Молокановой Т.Е., а именно:

- с марта 2012 года Молоканова Т.Е. имеет ключ от двери, установленной Застройщиком;

- в сентябре 2013 Молоканова производила в спорной квартире работы по переносу труб;

- в октябре 2013 года Молоканова Т.Е. установила металлическую дверь в квартиру по предварительному плану №39 (№214) в доме №8 по ул. Федоровская в г. Саратове;

- с ноября 2013 года Молоканова Т.Е. является членом Жилищного кооператива «Федоровская 8»;

- Молокановой Т.Е. уплачен целевой взнос на доведение дома до эксплуатационных норма по решению общего собрания собственников дома от 22.05.2013 в размере 61200 руб.;

- в спорной квартире Молокановой Т.Е. установлены счетчики на холодную и горячую воду, счетчик  учета электроэнергии.

Также  Молокановой Т.Е. представлена справка  ЖСК «Федоровская 8»  от 24 ноября 2014 года о том, что по состоянию на 24.11.2014 в двухкомнатной квартире №214, площадью 61,2 кв.м., по ул. Федоровской, д.8 г. Саратова зарегистрированы члены ее семьи, Молоканова Наталья Сергеевна и Молоканова Виктория Сергеевна, дата постановки на регистрационный учет 29.10.2014.

Таким образом, несмотря на отсутствие акта приема-передачи, фактически помещение было передано Молокановой Т.Е. до возбуждения дела о банкротстве.

Апелляционный суд отмечает, что технический план не может быть составлен без осмотра самого объекта, следовательно, его изготовление по запросу Молокановой Е.Т.  свидетельствует о наличии у нее доступа в спорное жилое помещение, и подтверждает фактическое владение Молокановой Е.Т.  данным помещением. Факт владения спорной квартирой Молокановой Е.Т.  никем не оспорен, доказательств обратного в материалы дела не представлено, договор №664 от 26.08.2009  не расторгнут, иск об истребовании двухкомнатной квартиры из владения Молокановой Т.Е.  никем не заявлен.

С учетом разъяснений пунктов 3, 4 Пленума №54, а также позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, суд апелляционной инстанции квалифицирует отношения между Молокановой Т.Е.  и должником как возникшие из договора купли-продажи будущей недвижимой вещи и рассматривает данный договор в качестве основания возникновения у заявителя права собственности на спорную квартиру.

Поскольку договор долевого участия со стороны Молокановой Т.Е. исполнен, должник, в нарушение условий договора, не исполнил обязанность по передаче правового титула на недвижимость, а требования по существу, заявлены с целью государственной регистрации ее права на указанное имущество, - апелляционный суд находит, что спорное требование Молокановой Т.Е.  фактически  заявлено как требование о государственной регистрации  перехода права собственности, предусмотренное пунктом 3 статьи 551 ГК РФ.

При этом, применительно к пункту 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, отсутствие зарегистрированного права собственности застройщика на подлежащие передаче участнику строительства помещения не может служить препятствием для удовлетворения заявленного требования.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что должник с момента введения дома в эксплуатацию предпринимал меры к оформлению права собственности как на жилой дом в целом, так и на спорную квартиру.

После введения спорного жилого дома в эксплуатацию должник не регистрировал за собой право собственности ни на дом в целом, ни на конкретные квартиры, в связи с чем, подписание или отказ от подписания должником актов приема-передачи квартир не может служить правовым основанием для признания или отказа в признании права конкретного гражданина на причитающуюся ему квартиру (Постановление Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 14520/12 по делу NА41-26287/2009).

На причитающуюся Молокановой Т.Е.  квартиру должник не притязает.

Вывод о допустимости предъявления в сходной ситуации иска именно о признании права собственности на помещение в завершенном строительством доме, на который не регистрировалось право застройщика, содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 27.03.2012 N 15961/11 по делу N А56-70717/2010, -  аналогичные иски иных граждан в отношении части квартир в спорном жилом доме судами удовлетворены.

Признание права собственности кредитора на спорную квартиру в любом случае не может нарушать права и интересы должника, поскольку ему в качестве оплаты за квартиру перечислены денежные средства в установленном размере, в связи с чем, у должника возникло встречное обязательство перед Молокановой Т.Е. по передаче квартиры. В таком случае фактическое исполнение застройщиком дома обязательства по передаче квартиры в собственность Молокановой Т.Е.  права должника не нарушает.

Между тем, содержащиеся в общедоступной автоматизированной информационной системе ("Банк решений арбитражных судов", "Картотека арбитражных дел") сведения о результатах рассмотрения требований участников строительства жилого дома, расположенного по фактическому адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, д. 8, подтверждают то обстоятельство, что часть участников строительства уже зарегистрировала право собственности на квартиры в жилом доме по адресу: г. Саратов, ул. Федоровская, дом 8, в том числе на основании вступивших в законную силу судебных актов.

При таких обстоятельствах, исходя из принципа правовой определённости и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закреплённых в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд удовлетворяет требование Молокановой Т.Е.  о признании за нею права собственности на указанную квартиру.

Апелляционным судом отклоняются возражения Орловых в отношении требования Молокановой Т.Е. по следующим основаниям.

В подтверждение своего правопритязания на спорный объект недвижимости Орловыми  указывается, что они приобрели права на спорный объект недвижимости ранее, чем Молоканова Т.Е.;  и в обоснование возражений представлены следующие документы: определение суда общей юрисдикции по делу №2-135/06 от  19 июля 2006 года,  договор уступки права требования №1 от 11.03.2012; акт выполнения взаимных обязательств от 11.03.2002, договор N 40 долевого участия в строительстве жилых домов от 22.02.2001, протокол N 1 и N 2 к договору N40 о долевом участии в строительстве от 22.02.2001, квитанции к приходному кассовому ордеру N2 от 12.03.2002, N5 от 15.03.2002, N4 от 14.03.2002, N1 от 11.03.2002, N3 от 13.03.2002, экспертное заключение N 160-13 от 23.10.2013.

Из экспертного заключения №160-13 от 23.10.2013 ООО «Данко-Аудит», проведенного по заказу Дольщика, следует, что двухкомнатная квартира №214, общей площадью согласно технического паспорта 61,2 кв.м в доме №8 по ул. Федоровской в г. Саратове и двухкомнатная квартира по предварительному плану №39 на 8 этаже, секция 2А по договору уступки права требования №1 от 11.03.2002 и по договору №40 участия в строительстве многоэтажного жилого дома от 22.02.2001 по адресу: г. Саратов, общественный центр пос. Юбилейный, является одним и тем же объектом недвижимости.

По договору уступки права требования №111.03.2012  ООО «Стройкомплектсервис» (передающая сторона) уступает Орловой Н.В. (получающая сторона) имущественное право на двухкомнатную квартиру №39 в доме в пос. Юбилейный, ЖК «Роза ветров», блок-секция 2А, г. Саратова, расположенную на 8 этаже, площадью 61,09 кв.м., стоимостью 244360 руб. (договор не зарегистрирован).

Возражения Орловых обоснованы следующими доводами:

- по условиям договора №40 от 22.02.2001 долевого участия в строительстве между ООО "Геотехника-ФИН" и ООО «Стройкомплектсервис», дольщиком,  спорная квартира подлежала передаче дольщику;

- право требования спорной квартиры было передано впоследствии от ООО «Стройкомплектсервис» Орловой Н.В.   по договору уступки права требования №1 от 11.03.2012;

- по мировому соглашению, утвержденному определением мирового судьи судебного участка №4 Волжского района по делу №2-135/06 от  19 июля 2006 года,  при разделе имущества между супругами имущественное право на спорную квартиру, вытекающее из вышеуказанного договора уступки было разделено на три части между бывшими супругами  Орловыми и их сыном: за Орловым Сергеем Борисовичем признано имущественное  право на 1/3 долю квартиры №39 на 8 этаже, блок-секции 2«А», от общей площади 61,09 кв.м., в жилищном комплексе «Роза ветров» в п. Юбилейный; за Орловой Наталией Валериевной признано имущественное  право на 1/3 долю квартиры №39 на 8 этаже, блок-секции 2«А», от общей площади 61,09 кв.м., в жилищном комплексе «Роза ветров» в п. Юбилейный; за Орловым Владимиром Сергеевичем признано имущественное  право на 1/3 долю квартиры №39 на 8 этаже, блок-секции 2«А», от общей площади 61,09 кв.м., в жилищном комплексе «Роза ветров» в п. Юбилейный.

Вместе с тем, как следует из  вступившего в законную силу определения Арбитражного суда Саратовской области от 17.10.2012 по настоящему делу о банкротстве,  в удовлетворении требования Орловой Н.В.  о включении в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Геотехника-ФИН" требования в отношении жилого помещения - двухкомнатной квартиры, номер по предварительному плану 39, общей площадью 64, 49 кв. м, на 8 этаже в блок-секции 2А, в жилом доме по строительному адресу: г. Саратов, пос. Юбилейный; стоимостью 244 360 руб., - основанного на вышеуказанных доказательствах, -было  отказано.

При этом суд первой инстанции установил, что дольщиком, Орловой Н.В.   не представлено доказательств  исполнения первоначальным кредитором обязательств по договору №40 от 22.02.2001  перед ООО "Геотехника-ФИН".

Таким образом, преюдициально установлено отсутствие у должника, застройщика, каких бы то ни было обязательств по передаче спорного объекта недвижимости перед Орловой Н.В., и как следствие у  всех Орловых, указанных в мировом соглашении,  поскольку  первоначальным кредитором, ООО «Стройкомплектсервис»,  по договору уступки права требования №1 от 11.03.2012 было передано несуществующее обязательство.

27.11.2013 Орлова Н.В. обратилась в Арбитражный суд Саратовской области  с заявлением о признании за ней