Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2014 по делу n А57-5657/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления от 25.01.2013 № 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 ЗК РФ. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В рассматриваемом случае договор от 30.08.2008 № 323 заключен в 2008 году, то есть после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, Земельный кодекс Российской Федерации, статья 65), в связи с чем, при определении размера арендной платы, надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Правительством Саратовской области 27.11.2007 издано Постановление № 412-П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения» (далее - Постановление № 412-П), размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, для иных целей составлял 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Постановлением Правительства Саратовской области № 166 от 22.04.2008 «О внесении изменения в Постановление Правительства Саратовской области 07.11.2007 № 412-П», пункт 1 дополнен абзацем шестым:

размер арендной платы на год за земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов, составляет две десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Спор между истцом и ответчиком возник по вопросу о том, какой процент кадастровой стоимости арендуемого земельного участка следует применять.

Так, истец считает, что размер арендной платы должен составлять два процента кадастровой стоимости, исходя из вида разрешенного использования – «для иных целей», поскольку земельный участок фактически предоставлен под строительство домов многоэтажной жилой застройки.

Ответчик считает, что размер арендной платы составляет две десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, исходя из вида разрешенного использования, определенного сторонами в договоре – «для размещения домов многоэтажной жилой застройки».

Размер арендной платы зависит от вида разрешенного использования земельного участка.

Вопрос об определении вида разрешенного использования земельного участка поставлен в зависимость от установленного порядка предоставления земельных участков для тех или иных целей использования, вид разрешенного использования земельного участка является условием договора аренды, изменение которого возможно в порядке, установленном законом.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 (с последующими изменениями) утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, в соответствии с пунктом которых государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Согласно пункту 1 Типового перечня видов разрешенного использования (в редакции приказа от 29.06.2007 № П/0152, действовавшего в спорный период) в состав видов разрешенного использования земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки, были включены земельные участки, предназначенные для размещения малоэтажных жилых домов.

Предметом договора аренды от 30.08.2008 № 323 в редакции дополнительного соглашения № 1 от 30.05.2009 является земельный участок с видом разрешенного использования «для размещения домов многоэтажной жилой застройки».

В кадастровой выписке о земельном участке от 08.05.2014 разрешенное использование земельного участка значится как «для размещения домов многоэтажной жилой застройки».

Оценив представленные в материалы дела доказательства, исходя из системного толкования Типового перечня видов разрешенного использования (в редакции, действовавшей в спорный период) во взаимосвязи с абзацем шестым Постановления « 412-П (в редакции Постановления Правительства Саратовской области « 166 от 22.04.2008), которым размер арендной платы на год за земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов, составляет две десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, принимая во внимание буквальное толкование вида разрешенного использования земельного участка, определенного сторонами в договоре от 30.08.2008 « 323, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что ЗАО «Саратовоблжилстрой» в спорный период должно производить уплату арендных платежей, исходя из указанного в договоре вида разрешенного использования земельного участка и размера арендной платы на год, равного двум десятым процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако указанная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Арендодатель при решении вопроса об определении вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

При этом изменение вида разрешенного использования арендованного земельного участка осуществляется в порядке, установленном законом.

Изменения в договор от 30.08.2008 № 323 в части вида разрешенного использования земельного участка, арендодателем не вносились.

В данном случае, применяя к расчету размера арендной платы вид разрешенного использования арендованного земельного участка «для иных целей», истец фактически пытается преодолеть вид разрешенного использования земельного участка, определенный условиями договора от 30.08.2008 № 323, что по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным и градостроительным законодательством для изменения назначения и вида разрешенного использования спорного земельного участка.

В соответствии с положениями статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке.

Однако с требованием об изменении пункта 1.1. договора аренды от 30.08.2008 № 323 в части вида разрешенного использования земельного участка, администрация г. Саратов в установленном порядке не обращалась.

Учитывая, что размер арендной платы напрямую зависит от вида разрешенного использования земельного участка, суд считает, что арендодатель не имеет права в одностороннем порядке до изменения в установленном порядке вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в рамках действующего договора аренды, требовать уплаты арендных платежей в размере, не соответствующем виду разрешенного использования земельного участка, указанному в договоре аренды и кадастровом паспорте.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2014, Постановлении ФАС Поволжского округа от 28.07.2014 по делу № А57-9437/2013.

С учетом заявленного ответчиком ходатайства о применении срока исковой давности, суд первой инстанции правомерно частично удовлетворил исковые требования Администрации за период с 24.03.2011 по 11.09.2011, пени за период с 11.04.2011 по 13.01.2014.

За период с 24.03.2011 по 11.09.2011 за ответчиком образовалась задолженность в сумме в сумме 10 296,54 рублей, однако поскольку ответчиком при рассмотрении спора по существу представлены доказательства её оплаты, судом первой инстанции в удовлетворении иска в данной части отказано правомерно.

Поскольку ответчиком обязательства по оплате основного долга исполнены несвоевременно, истец в соответствии с п. 6.2. договора начислил ему пени в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

С учетом перерасчета неустойки исходя из суммы основного долга, размер подлежащей уплате пени должен составить за период с 11.04.2011 по 13.01.2014 9086 руб. 63 коп.

В соответствии с частью 1 статьи 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Положения абзацев 2 и 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъясняют, что исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

В суде первой инстанции ответчиком было заявлено соответствующее ходатайство о снижении неустойки на основании статьи 333 ГК РФ в связи с ее чрезмерностью.

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения (п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства. При этом суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17).

Поскольку, размер неустойки, установленный спорным договором существенно превышает двукратный размер учетной банковской ставки (составил 36 % годовых), является несоразмерным и правомерно снижен судом первой инстанции на основании заявленного ходатайства ответчика.

В результате перерасчета неустойки и её снижения двукратного размера учетной банковской ставки, суд первой инстанции взыскал с ответчика в пользу истца 4106,98 рублей за период с 11.04.2011 по 13.01.2014.

Проверив расчет неустойки, произведенный судом первой инстанции, судебная коллегия находит его обоснованным и арифметически верным.

 Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 268, 269 АПК РФ подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемого судебного акта, и не подтверждены надлежащими доказательствами.

Статьей 270 АПК РФ установлены основания отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции, которых судебная коллегия не усматривает.

Доказательств, опровергающих выводы суда первой инстанции в судебном акте, истцом, в нарушение положений статей 65, 67 и 68 АПК РФ, суду апелляционной инстанции не представлено.

Учитывая изложенное, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемой части решения суда первой инстанции, соответствуют обстоятельствам дела, судом применены нормы права, подлежащие применению, вследствие чего, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции в обжалуемой части, поскольку оно является законным и обоснованным.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 2 000 рублей относится на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,

ПОСТАНОВИЛ:

 Решение Арбитражного суда Саратовской области от 5 сентября 2014 года по делу № А57-5657/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев  со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший решение.

Председательствующий                                                                С. А. Жаткина

Судьи                                                                                     О. А. Дубровина

                                                                                                          В. Б. Шалкин