Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2014 по делу n А57-5657/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74; тел: [phone]; факс: [phone],

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов

Дело №А57-5657/2014

03 декабря 2014 года

Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 декабря 2014 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жаткиной С. А.,

судей Дубровиной О. А., Шалкина В. Б.,

при  ведении  протокола  судебного  заседания секретарем  судебного  заседания   Григорьевой Н. И.,

при участии в судебном заседании: представителя закрытого акционерно общества «Саратовоблжилстрой» Архиповой С. Ю. по доверенности № 20 от 17.06.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования «Город Саратов»

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 05 сентября 2014 года по делу № А57-5657/2014 (судья Николаева Л.М.)

по исковому заявлению  Администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003)

к закрытому акционерному обществу «Саратовоблжилстрой» (ИНН 6455010109, ОГРН 1026403670105)

о взыскании задолженности,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилась администрация муниципального образования «Город Саратов» (далее – Администрация, истец) с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Саратовоблжилстрой» (далее – ЗАО «Саратовоблжилстрой») о взыскании задолженности по договору аренды № 323 от 30.05.2008 в сумме 769 145,64 рублей, неустойки в размере 459 591,75 рублей.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 5 сентября 2014 года с ЗАО «Саратовоблжилстрой» в пользу Администрации муниципального образования «Город Саратов» взыскана неустойка в размере 4 106,98 рублей. В остальной части иска отказано.

С ЗАО «Саратовоблжилстрой» в доход федерального бюджета взысканы расходы по государственной пошлине в размере 187,01 рублей.

Истец не согласился с принятым решением в части отказа в удовлетворении исковых требований и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил отменить решение суда от 5 сентября 2014 года в указанной части по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что суд первой инстанции неверно определил вид разрешенного использования спорного земельного участка, а соответственно неверно ставку 0,2 % от кадастровой стоимости при расчете арендной платы за спорный период.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы, находит обжалуемый судебный акт в обжалуемой части законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом извещен.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 АПК РФ, дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в порядке ст. 123 АПК РФ.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции  в порядке статьи 266, части 5 статьи 268 АПК РФ.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд полагает необходимым в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ проверить законность и обоснованность обжалованного судебного решения в пределах апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, проверив законность вынесенного судебного акта, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции  в обжалуемой части является законным и отмене не подлежит.

Как следует из материалов дела, распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20.05.2008 № Т-2960-р Кравцеву Н.В. предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 2474 кв. м с кадастровым номером 64:48:020627:43, для строительства нежилого здания общественно-культурного назначения по адресу: г. Саратов, ул. Пролетарская, Огородная, 2 Огородный проезд. Во исполнение данного постановления между комитетом по управлению имуществом Саратовской области, именуемой в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны и Кравцевым Н.В., именуемым в дальнейшем «Арендатор» с другой стороны, был заключен договор аренды земельного участка № 323 от 30.05.2008.

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Постановлением администрации муниципального образования «Город Саратов» от 09.12.2009 № 1580 изменен вид разрешенного использования земельного участка с «для строительства нежилого здания общественно-культурного назначения» на «для размещения домов многоэтажной жилой застройки».

Соглашением № 1 от 21.12.2009 в договор аренды земельного участка внесены соответствующие изменения. Соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 01.03.2010 года Кравцев Н.В. передал права по договору аренды земельного участка ООО «Авангаидпшект».

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 15.03.2010.

В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 24.05.2010 ООО «Авангаидпшект» передало права по договору аренды земельного участка ООО «Саратовоблжилстрой».

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.07.2010.

Пунктом 3.2 договора аренды земельного участка № 323 от 30.05.2008, определено, что арендная плата вносится арендатором с уплатой равными долями до 10 числа месяца следующего за оплачиваемым кварталом.

Арендодатель свое обязательство по договору аренды выполнил в полном объеме.

Однако обязательства ответчиком – ООО «Саратовоблжилстрой» исполнялись ненадлежащим образом, арендная плата перечислялась несвоевременно, в связи, с чем истец обратился в суд с иском о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 1173 от 18.10.2004 в сумме 622 845,61 рублей; пени в сумме 147 897,79 рублей.

Принимая обжалуемый судебный акт об удовлетворении исковых требований в части, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) к основным принципам земельного законодательства относится принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Пунктом 3 статьей 65 ЗК РФ установлено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно статье 42 ЗК РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: своевременно производить платежи за землю.

Статьей 66 ЗК РФ предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии со ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Расчет задолженности по арендной плате и пени, произведенный истцом, правомерно признан судом первой инстанции арифметически неверным, на основании следующего.

Арендная плата за земельный участок определена на основании Решения Саратовской городской Думы от 29.11.2007 № 22-213 (ред. от 27.11.2008, с изм. от 29.09.2011) «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, сроков уплаты и ставок арендной платы от кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Город Саратов».

На основании пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (абзац введен Федеральным законом от 24.07.2007 № 212-ФЗ).

Федеральным законом от 24.07.2007 № 212-Ф3 «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» статья 3 пункта 10 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» дополнена абзацем следующего содержания: «Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации».

Кадастровая стоимость земельных участков рассчитывается на основании результатов государственной оценки земель города Саратова, утвержденных постановлением Правительства Саратовской области от 30.11.2007 № 423-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области», постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 № 270-П «Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области».

В силу вышеуказанного нормативного акта удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 64:48:020627:43 составляет 4 439,57 руб.

Таким образом, стороны согласовали механизм расчета арендной платы, что не является изменением условия договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию частью 3 статьи 614 ГК РФ.

30.03.2011 администрацией муниципального образования «Город Саратов» выдано разрешение № RU64304000-22 на ввод в эксплуатацию жилого дома.

12.09.2011 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской зарегистрировано право собственности за Карченовой Елене Викторовной на жилое помещение (квартира), площадью 31,5 кв. м, по адресу г. Саратов, 2 Огородный проезд, д. 29, кв. 11.

С учетом указанных выше обстоятельств и в соответствии с пунктом 1  статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктами 1 и 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» с момента регистрации права собственности за первым собственником (12.09.2011) возникло право общей долевой собственности многоквартирного дома, что исключает возможность продления ранее существующего договора аренды с застройщиком.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены данные дома, возникает в силу прямого указания закона, является законным и обоснованным.

При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме, является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме и на общее имущество, в том числе и на земельный участок.

Поскольку целью использования спорного земельного участка в соответствии с договором аренды земельного участка является строительство жилого дома и материалами дела подтверждается, что цель, в соответствии с которой ответчику был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, то в силу закона земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома и право публичной собственности на земельный участок прекратилось после регистрации права собственности на нежилое помещение в этом доме, т.е. с 12.09.2011.

Соответственно, с этого момента с 12.09.2011 у истца прекратилось право на взыскание арендной платы за пользование земельным участком с организации - застройщика.

Кроме того, судебной коллегией учтено следующее.

Как следует из кадастрового паспорта, арендуемый земельный участок с кадастровым номером 64:48:020627:43 площадью 2474 кв. м., расположенный по адресу: г. Саратов, ул. Пролетарская, Огородная, 2 Огородный проезд относится к категории земель - земли населенных пунктов.

В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего