Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2014 по делу n А12-4735/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

под сомнение соответствие представленного в материалы дела истцом отчёта об определении рыночной стоимости спорного земельного участка, подготовленного ООО «Оценочная фирма «Бином», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям ФЗ от 29.07.1998  № 135-ФЗ  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности, судом, на основании ходатайства министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области, в рамках рассматриваемого спора, в порядке положений ст. 82 АПК РФ, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Мир Деловых Консультаций», эксперту – Ястребову В. С.

В результате экспертного исследования, проведённого обществом с ограниченной ответственностью «Мир Деловых Консультаций», было представлено экспертное заключение № 14_12 (54-113 т. 6), согласно которому эксперт пришел к следующим выводам: отчёт № 179/13-Н не соответствует требованиям ФЗ от 29.07.1998  № 135-ФЗ  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки; выявленные несоответствия могли повлиять на итоговую стоимость объекта оценки; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:26:000000:136, площадью 282 400 кв. м., разрешенное использование: для эксплуатации трубопровода от пруда-накопителя до пруда-испарителя, расположенного в административных границах Светлоярского поселкового совета, Большечапурниковского, Дубовоовражного, Цацинского сельсоветов Светлоярского района Волгоградской области, по состоянию на 01.01.2009 составляет 36 501 000 рублей.

Однако суд первой инстанции, ознакомившись с экспертным заключением № 14_12, подготовленным обществом с ограниченной ответственностью «Мир Деловых Консультаций», отнёсся критически к выводам, изложенным в нём о несоответствии отчёта № 179/13-Н требованиям ФЗ от 29.07.1998  № 135-ФЗ  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, и, основываясь на отчёте № 179/13-Н об оценке спорного земельного участка и положительной экспертизе данного отчёта № 1290/2013-10, счёл требования Общества подлежащими удовлетворению и установил кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:26:000000:136, площадью 282 400 кв. м, разрешенное использование: для эксплуатации трубопровода от пруда-накопителя до пруда-испарителя, расположенного в административных границах Светлоярского поселкового совета, Большечапурниковского, Дубовоовражного, Цацинского сельсоветов Светлоярского района Волгоградской области равной его рыночной стоимости в размере 28 522 000 рублей.

Суд апелляционной инстанции в ходе судебного разбирательства пришёл к следующим выводам.

Отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации регулируются земельным законодательством (пункт 1 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон) внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в который была включена глава III.1. «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

Однако на спорные правоотношения эти нормы не распространяются и ООО «Каустик» воспользоваться механизмом Федерального закона от 22.07.2010                     № 167-ФЗ не может.

В силу положений статьи 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»  (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 № 913/11 установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

Истцом заявлен иск к органу кадастрового учета.

Заявленные истцом требования по существу имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, а не оспаривание действий этого органа.

В связи с этим, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что такие требования не связаны с оспариванием действий органа кадастрового учета и подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства.

В Постановлении от 28.06.2011 № 913/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно на произвольную дату.

Именно поэтому статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ прямо предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость; основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Федеральный закон № 135-ФЗ прямо не называет ту дату, которую следует считать датой установления кадастровой стоимости.

Однако, принимая во внимание в совокупности положения главы III.1 Федерального закона № 135-ФЗ, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком, осуществившим кадастровую оценку, в качестве даты оценки (дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости) и указана во вводной части отчета об определении кадастровой стоимости (приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.07.2011 № 382 «Об утверждении требований к отчету об определении кадастровой стоимости»).

Данные выводы соответствуют правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от 25.06.2013 № 10761/11.

Не соглашаясь с внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка и обращаясь в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости, ООО «Каустик» представило № 179/13-Н, подготовленному обществом с ограниченной ответственностью «Оценочная фирма «Бином», оценщиками Красильниковым Л. М. и Яковлевой Н. А, являющимися членом саморегулируемой организации оценщиков ООО «Российской Общество Оценщиков», согласно которому рыночная стоимость вышеназванного земельного участка по состоянию на 01.01.2009 составила 28 522 000 рублей.

В соответствии со статьями 12 и 13 ФЗ от 29.07.1998  № 135-ФЗ  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. При этом оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005           № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

Оценщик в силу статьи 15 ФЗ от 29.07.1998  № 135-ФЗ  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязан при осуществлении оценочной деятельности соблюдать требования федеральных законов, федеральные стандарты оценки, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Отчет об оценке объекта не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются используемые стандарты оценки, приводятся сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете. Указания на стандарты оценки должны сопровождаться обоснованием их использования при проведении оценки данного объекта оценки (статья 11 Федерального закона № 135-ФЗ).

В соответствие с требованиями действующего законодательства, советом общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» экспертом Пацкалевым А. Ф., являющимися членом саморегулируемой организации оценщиков ООО «Российской Общество Оценщиков», была проведена экспертиза отчёта № 179/13-Н, в результате которой, отчёт получил положительное экспертное заключение № 1290/2013-10.

Однако, как пояснили представители третьих лиц, несогласные с решением суда первой инстанции, экспертиза отчёта № 179/13-Н была проведена только по форме (правильности составления) его на соответствие требованиям ФЗ от 29.07.1998  № 135-ФЗ  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

В описании объектов – аналогов не приводится описание, и не учитывается в расчётах конфигурации земельных участков, доступность к подключению инженерных коммуникаций. Объекты – аналоги существенно отличаются по площади, в то время, как обоснование использование аналогов малой площади в отчёте не приводятся. Ограничение описания объектов – аналогов не позволяет сделать правильные выводы о необходимости или отсутствии необходимости осуществить корректировки на возможное различие.

Данное заключение эксперта было принято без ознакомления с объектом оценки, без исследования исходных данных, которые имеют прямое отношение для определения рыночной стоимости спорного земельного участка.

Кроме того, заявители полагают, что отчёт № 179/13-Н и экспертное заключение № 1290/2013-10 на отчёт, которые были сделаны до предъявления иска в суд, проведены с нарушением принципов состязательности и равноправия сторон, поскольку участники процесса были лишены возможности выразить своё мнение  в отношении заявленного экспертного учреждения; вопросов, поставленных для разрешения перед экспертом и т.д.

В соответствии с пунктом 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 4 апреля 2014 года N 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» заключение эксперта по результатам проведения судебной экспертизы, назначенной при рассмотрении иного судебного дела, а равно заключение эксперта, полученное по результатам проведения внесудебной экспертизы, не могут признаваться экспертными заключениями по рассматриваемому делу.

Такое заключение может быть признано судом иным документом, допускаемым в качестве доказательства в соответствии со статьей 89 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что установленная рыночная стоимость спорного земельного участка на основании заключения эксперта № 1290/2013-10 от 30.06.2013, подготовленного советом общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков»  на отчёт не является надлежащим доказательством достоверности данной оценки.

Нормами статьи 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ