Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2014 по делу n А12-16545/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

были реконструированы (достроены) в результате чего произошло их преобразование в объекты недвижимости с новыми условными номерами: № 34-34-01/072/2010-448 - нежилые помещения площадью 10 218,5 кв.м.; № 34-34-01/247/2010-325 - нежилые помещения площадью 1 454 кв.м.; № 34­34-01/064/2011-1048 - нежилые помещения площадью 4 780 кв.м., входящие в состав здания торгового центра «Зацарицынский», расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48. Для выяснения обстоятельств связанных с переходом права собственности ООО «УСП» на объекты недвижимого залогового имущества к другим лицам были запрошены регистрационные дела с правоустанавливающими документами на объекты незавершенного строительства, являющиеся предметом залога ООО «АМТ Банк».

Из имеющегося  в указанных регистрационных делах решения Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 03.03.2010 по делу № 2-425/2010, следует, что конкурсный управляющий ООО «УСП» Минин А.Н. обратился с иском к Михееву Олегу Леонидовичу о признании недействительным инвестиционного договора №1/01 от 01.06.2006 и дополнительного соглашения № 1 от 02.03.2009, заключенного с ООО «УСП». Решением суда было отказано в удовлетворении иска конкурсного управляющего Минина А.Н., и удовлетворено встречное исковое заявление Михеева О.Л. о признании за ним права собственности на помещение общей площадью 10 218,5 кв.м. в составе здания торгового центра площадью 16 609,9.кв.м., инвентарный номе 00823/1, расположенный по адресу: ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48. Определением суда от 01.04.2010 была произведена процессуальная замена Михеева О.Л. на Михееву А.А., которая 18.06.2010 зарегистрировала право собственности на объекты. В дальнейшем 21.06.2010 Михеева А.А. продала объекты ООО «Диамант Девелопмент Групп Глобо», которое 09.07.2010 продало имущество ООО «Ресурс».

Апелляционным определением Волгоградского областного суда от 05.07.2013 года по делу № 33-5062/2013 удовлетворена апелляционная жалоба ООО «АМТ Банк» и решение Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 03.03.2010 года по делу № 2­425/2010 отменено. При этом, как следует из мотивировочной части апелляционного определения от 05.07.2013, Волгоградский областной суд признал инвестиционный договор № 1/01 от 01.06.2006, заключенный между ООО «УСП» и Михеевым О.Л., ничтожной сделкой по собственной инициативе (статья 166 Гражданского кодекса Российской Федерации - ГК РФ).

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградской областного суда указала на то, что согласно статье 170 ГК РФ ничтожной является сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. При этом судебная коллегия учитывала, что между ООО «УСП» и Михеевым О.Л. был подписан договор инвестирования строительства торгового центра № 1/01 от 01.06.2006, вместе с тем, исходя из его предмета, содержания, видно, что одна сторона передает деньги, а другая передает имущество (пункт 2.1 договора инвестирования). В соответствии с пунктом 2 статьи 455 ГК РФ такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи.

При таких обстоятельствах, Волгоградский областной суд пришел к выводу, что стороны прикрыли договор купли-продажи договором инвестирования, следовательно, договор инвестирования строительства торгового центра 1/01 от 01.06.2006, заключенный между ООО «УСП» и Михеевым О.Л., является ничтожным в силу статьи 170 ГК РФ, а так же являются ничтожными дополнительные соглашения № 1 от 02.02.2009 и № 2 от 09.02.2009. Кроме того, суд отказал Михееву О.Л. в удовлетворении встречного иска о признании права собственности на спорный объект недвижимости по тем основаниям, что права Михеева О.Л. не возникли до вступления в силу Закона от 21.07.2007 № 122-ФЗ и никогда не регистрировались в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 6 данного Закона, не возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

ООО «АМТ Банк» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным неперенесение Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области в ЕГРП записи об ипотеке в пользу Банка с объектов незавершенного строительства на объекты нежилых помещений.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2013 года по делу № А12-2264/2013 признано незаконным, нарушающим Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, выразившееся в неперенесении сведений о регистрационной записи от 15.08.2006 № 34­34-01/103/2006/35 в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества под условными номерами 34-34-01/072/2010-448 (10 218,5 кв.м.) и 34-34-01/2010-325 (1 454 кв.м.), образованных в результате преобразования объектов с условными номерами 34­34/05-01/01-01-13/2000-50 и 34-34/05-01/01-24/2002-93.

Решением Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 03.06.2013 года по делу № 2-891/2013, оставленным без изменения апелляционным определением Волгоградского областного суда от 16.08.2013 года, признано право залога (ипотеки) ООО «АМТ Банк», возникшее из договора об ипотеке от 09.08.2006, зарегистрированного Управлениям Росреестра по Волгоградской области 15.08.2006 года (запись о регистрации № 34-34-01/103/2006/35) на нежилые помещения площадью 10 218,5 кв.м., с условным номером 34-34-01/072/2010-448, расположенные на цокольном, 1,2, 3, 4, 5 этажах в здании по ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48 и на помещения №№ 22,23,24,26, 27, 28 и 29 площадью 1 454 кв.м. с условным номером 34-34-01/2010-325, расположенные на 5 этаже в здании по ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48 в г. Волгограде.

Во исполнение указанного решения Ворошиловского районного суда от 03.06.2013 г. Управление Росреестра по Волгоградской области внесло 18.10.2013 года в ЕГРП запись об обремении нежилых помещений площадью 10 218,5 кв.м., условный (кадастровый) номер 34-34-01/072/2010-448 ипотекой в пользу ООО «АМТ Банк» по договору об ипотеке (залоге недвижимости) от 09.08.2006 года, зарегистрированного 15.08.2006 года за № 34-34-01/103/2006-35.

По гражданскому делу № 33-7865/2014 апелляционным определением от 15.08.2014 принят новый судебный акт, которым договор купли-продажи от 21.06.2010 нежилых помещений площадью 10 218,5 кв.м.,  заключенный между Мехеевой Анной Андреевной и ООО «Диамант Девелопмент Групп Глобо» признан недействительным.

Таким образом, вступившими в законную силу судебными актами арбитражного суда и суда общей юрисдикции подтверждается, что принадлежащие ООО «УСП» на праве собственности нежилые помещения площадью 10 218,5 кв.м., образованные в результате реконструкции объектов незавершенного строительства, выбыли из владения ООО «УСП» помимо его воли и залогодержателем этих помещений является ООО «АМТ Банк» в соответствии с договором об ипотеке от 09.08.2006.

Для защиты заложенного имущества от притязаний третьих лиц ипотечный кредитор вправе использовать предусмотренные статьей 12 ГК РФ способы защиты своих прав на это имущество, действуя без специальной доверенности от имени залогодателя, если последний отказался от защиты прав на предмет ипотеки или ее не осуществляет.

В соответствии с пунктом 3 статьи 33 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) если имущество, заложенное по договору об ипотеке, оказалось в незаконном владении третьих лиц, залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения в соответствии со статьями 301 - 303 Гражданского кодекса Российской Федерации для передачи его во владение залогодателя.

В случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом недвижимости, залогодержатель вправе независимо от воли залогодателя самостоятельными действиями добиться обращения взыскания на заложенную вещь и ее реализации с торгов, получив тем самым удовлетворение своих требований за ее счет. В направленности иска об обращении взыскания к защите права залога усматривается его вещно-правовой характер, неисполнение главного обязательства дает залогодержателю право направлять свое взыскание не против должника, а против обладателя вещи.

Согласно статьи 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как отмечалось ранее, запись о регистрации № 34-34-01/072/2010-448 о праве собственности Михеевой А.А. на нежилые помещения площадью 10 218,5 кв.м. внесена на основании решения Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 03.03.2010 года по делу № 2-424/2010 и определения от 01.04.2010 года Управлением Росреестра по Волгоградской области 18.06.2010 в ЕГРП внесена

В последующем 21.06.2010 года Михеева А.А. по договору купли-продажи продала указанные помещения ООО «Диамант Девелопмент Групп Глобо». Право собственности ООО «Диамант Девелопмент Групп Глобо» зарегистрировано Управлением Росреестра по Волгоградской области в ЕГРП 08.07.2010 запись и регистрации 34-34-01/188/2010-8.

09.07.2010 года ООО «Диамант Девелопмент Групп Глобо» по договору купли-продажи № 2Ю продало указанные помещения ООО «Ресурс». Право собственности ООО «Ресурс» зарегистрировано Управлением Росреестра по Волгоградской области в ЕГРП 10.08.2010 запись регистрации 34-34-01/207/2010-35.

Таким образом, в настоящее время ООО «Ресурс» является зарегистрированным в ЕГРП собственником нежилых помещений площадью 10 218,5 кв.м., с условным номером 34-34-01/072/2010­448, расположенные на цокольном, 1, 2, 3, 4, 5 этажах в здании по ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48.

В соответствии с пунктом 32 совместного постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при применении статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого имущество фактически находится в незаконном владении.

Целью удовлетворения виндикационного иска является прекращение незаконного владения ответчиком индивидуально-определенным имуществом истца и восстановление нарушенного ответчиком права собственности истца. Объектом виндикации во всех случаях может быть только индивидуально-определенная вещь, существующая в натуре.

Бремя доказывания обстоятельств, подтверждающих факт нахождения имущества в чужом незаконном владении, в соответствии со статьей 65 АПК РФ, возлагается на лицо, заявившее иск.

Поскольку апелляционным определением Волгоградского областного суда от 05.07.2013 года по делу № 33-5062/2013 отменено решение Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 03.03.2010 года по делу № 2-425/2010, которое явилось основанием государственной регистрации права собственности Михеевой А.А. на нежилые помещения, то Михеева А.А. не имела права на их отчуждение, и титульным владельцем - собственником, нежилых помещений площадью 10 218,5 кв.м., является ООО «УСП».

В абзаце 3 пункта 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 №63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III. 1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснено, что если право на вещь, отчужденную должником по сделке, после совершения этой сделки было передано другой стороной сделки иному лицу по следующей сделке (например, по договору купли-продажи), то заявление об оспаривании первой сделки предъявляется по правилам статьи 61.8 Закона о банкротстве к другой ее стороне. Если первая сделка будет признана недействительной, должник вправе истребовать спорную вещь у ее второго приобретателя только посредством предъявления к нему виндикационного иска вне рамок дела о банкротстве по правилам статей 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец, со ссылкой на Закон об ипотеке, а также положение статьи 310, 302 ГК РФ обратился в суд с требованием об истребовании спорного помещения из чужого незаконного владения.

Согласно пункту 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Истребование имущества у недобросовестного приобретателя возможно во всех случаях, независимо от возмездности приобретения и поведения собственника.

Из материалов дела следует, что к ООО «Ресурс» истребуемое имущество перешло на основании ничтожной сделки, поскольку в качестве продавца выступало ненадлежащее лицо. Титульным владельцем имущества является ООО «УСП», из владения которого данное имущество выбыло.

В пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 №126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» указано, что приобретатель не является добросовестным в случае, когда совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества).

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 06.08.2009 года по делу № А12-9755/2009 в реестр кредиторов ООО «УСП» включены требования ООО «Ресурс» в сумме 73 904 рублей, возникшее из заключенного 30.06.2007 между ООО «Ресурс» и ООО «Успех» (изменено наименование на ООО «УСП») договора № ПР-08 возмездного оказания услуг по сторожевой охране объектов незавершенного строительства, расположенных по адресу: г. Волгоград., ул. Рабоче-Крестьянская, д. 48 и д. 48/1.

Согласно сведениям из ЕГРЮЛ участниками ООО «Успех» (ООО «УСП») являлись ООО «БРК» (прежнее наименование ООО «Бронко-М») и Волгоградская городская общественная организация инвалидов «Содействие-М».

Согласно сведениям из ЕГРЮЛ руководителем ВГООИ «Содействие-М» является Михеева А.А.

Решением