Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2014 по делу n А57-12366/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

земельного участка в пользование, отмечает, что ООО «Березовская нива» реализовало своё право на приобретение в собственность земельного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Однако, следует отметить, что такое право (в порядке ст.36 ЗК РФ) реализуется собственником находящихся на земельном участке помещений с соблюдением действующих правовых норм.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно пункту 7 статьи 36 ЗК РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ предусмотрено, что для целей, не указанных в пункте 1 названной статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Противоположное толкование ведет к тому, что, ссылаясь на положения статьи 36 ЗК РФ, заявитель приобретет право на земельный участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и площадь, необходимую для ее эксплуатации.

Таким образом, исключительное право на приобретение участка, предусмотренное статьей 36 ЗК РФ, должно распространяться на экономически обоснованный размер участка в соответствии с нормами статьи 33 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ.

В пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" отмечено, что предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 01.03.2011 N 13535/10 разъяснил, что не подлежат удовлетворению требования о продаже в собственность земельного участка в нарушение требований статьи 33 ЗК РФ при отсутствии доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Из материалов дела следует, что Администрацией Обществу передан в собственность земельный участок площадью 38 000 кв. м, на котором расположены принадлежащие ему объекты недвижимости общей площадью 4 469,1 кв.м., без предоставления доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Материалы дела не содержат какого-либо обоснования размера испрашиваемого в собственность земельного участка.

Доказательств того, что площадь испрашиваемого в собственность земельного участка определена в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ, исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации, Обществом не представлено.

Исходя из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка площадью 5 194 кв. м не является основанием для предоставления в собственность данного земельного участка Обществу в заявленном им размере.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 19.09.2014г. по делу № А65-29197/2013.

Поскольку в результате оспариваемой сделки из муниципальной собственности в обход установленных законом конкурсных процедур выбыл значительный по размерам земельный участок, представляющий коммерческий интерес, как для неопределенного круга лиц, общества, так и для истца в частности, то в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и приведёнными нормами права, доказательства необходимости предоставления ООО «Березовская Нива» земельного участка именно площадью 38 000 кв.м. должны были быть предоставлены ответчиками.

Суд первой инстанции, неверно распределив бремя доказывания указанного обстоятельства, возложил обязанность доказывания необходимости предоставления ООО «Березовская Нива» земельного участка размером 38 000 кв.м. на истца – ИП главу КФХ Пигарёва В. П.  Вместе с тем, обязанность доказать необходимость приобретения в собственность земельного участка в требуемых размерах законодатель императивно возлагает на собственника находящихся на участке объектов недвижимости (приобретателя). Указанное требование содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01 марта 2011 года № 13535/10.

Суд апелляционной инстанции полагает, что доказательств, свидетельствующих о невозможности эксплуатации объектов недвижимости на принадлежащим ООО «Березовская Нива» земельном участке превышающим застроенную площадь, ответчиками не представлено.

Более того, апелляционный суд принимает во внимание следующее.

ИП глава КФХ Пигарёв П. В. и ООО «Березовская Нива» занимаются аналогичным видом деятельности с использованием принадлежащих им на праве собственности схожих объектов недвижимости. Реализуя свои права в условиях равного доступа к приобретению в пользование либо собственность спорного земельного участка, как истец, так и ответчик имели бы равную возможность на получение данного земельного участка либо часть его. Кроме того, в таком случае, как указывалось выше, Администрация имела бы возможность реализовать спорный земельный участок по более высокой цене. 

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что земельный участок был предоставлен по спорному договору Администрацией Духовницкого муниципального района ООО «Березовская Нива» в нарушение требований действующего земельного законодательства.

Аналогичная позиция содержится в правоприменительной практике, сформированной по данному вопросу в следующих судебных актах. (Постановление Президиума ВАС РФ от 01 марта 2011 года № 13535/10, Постановление Президиума ВАС РФ от 03 апреля 2012 года № 12955/11, Постановление ФАС Поволжского округа от 03 марта 2014 года по делу № А55-8339/2013, Постановление ФАС Поволжского округа от 26 августа 2014 года по делу № А06-8976/2013 и т.д.)

Кроме того, по мнению суда апелляционной инстанции, вывод суда первой инстанции об избрании истцом неверного способа защиты своего нарушенного является неверным.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации  сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно положениям статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.  При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.  Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации  сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

            Поскольку оспариваемая сделка совершена с нарушением требований закона, предъявляемым к таким сделкам, и судом апелляционной инстанции установлена её ничтожность оспариваемого договора, истец обладает правом на  оспаривание такой сделки.

            Удовлетворение настоящих исковых требований позволит восстановить нарушенные права истца путём возможного участия в приобретении права собственности либо аренды на спорный земельный участок в установленном законом порядке.

Оценивая изложенные и установленные апелляционным судом обстоятельства в совокупности, суд апелляционной инстанции находит выводы суда первой инстанции незаконными, не соответствующими действующему законодательству и сложившейся правоприменительной практике по данной категории дел. В связи с чем, суд апелляционной инстанции находит вынесенный судебный акт подлежащим отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований.

Делая вывод о недействительности спорного договора купли-продажи земельного участка в силу его ничтожности, суд апелляционной инстанции отмечает, что признание спорного договора недействительным не препятствует ООО «Березовская Нива» повторному обращению с ходатайством о выкупе земельного участка, размер которого будет определен в соответствии с требованиями законодательства. (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.03.2011 № 13535/10).

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 25 августа 2014 года по делу № А57-12366/2014 отменить.

Исковые требования индивидуального предпринимателя Главы КФХ Пигарева Владимира Петровича удовлетворить.

Признать недействительным договор купли – продажи земельного участка с кадастровым номером 64:11:010106:7 от 16 июля 2013, заключенный между Администрацией Духовницкого муниципального района Саратовской области и обществом с ограниченной ответственностью «Берёзовская Нива».

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев  со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд 1-ой инстанции, принявший решение.

Председательствующий                                                                        С. А. Жаткина

Судьи                                                                                                       О. А. Дубровина

                                                                                                              В. Б. Шалкин