Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2014 по делу n А12-12677/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

34:35:030115:129 площадью 12 177 кв. метров, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, на левом берегу р. Ахтуба (район городского пляжа). От имени арендодателя по договору выступает муниципальное образование городской округ - город Волжский Волгоградской области в лице Комитета земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области.

  09 января 2013 года ЗАО «Строй-магика» направило протокол разногласий к вышеуказанному проекту договора аренды, а также пояснительную записку, содержащую обоснование принятия протокола разногласий в редакции ЗАО «Строй-магика».

  Протокол разногласий был получен Комитетом земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский 14.01.2013.

  Письмом (исх. № 13/489 от 28.01.2013) Комитет земельных ресурсов администрации городского округа - город Волжский уведомил ЗАО «Строй-магика» о том, что им возвращается протокол разногласий без согласования.

  Из материалов дела видно, что между сторонами возникли следующие разногласия при заключении договора аренды:

  1) пункт 3.1. договора.

  В редакции Комитета земельных ресурсов: «3.1. Срок действия договора с 02.10.2012 до 02.10.2014».

  В редакции ЗАО «Строй-магика»: «3.1. Срок действия настоящего договора 49 (сорок девять) лет с момента его государственной регистрации».

  2) абзац 1 пункта 4.3. договора.

  В редакции Комитета земельных ресурсов: «4.3. Годовая арендная плата с 02.10.2012 составляет: 12 177, 0 кв. метров, х 1 943, 61 руб. /м2 х 0,02 х 1,6 х 1,129= 855 053,62 руб. Месячная арендная плата с 02.10.2012 составляет - 71 254,47 руб.».

  В редакции ЗАО «Строй-магика»: «4.3. Годовая арендная плата с момента вступления в силу настоящего договора составляет: 12 177, 0 кв. метров, х 408, 24 руб. /кв. метр, х 0,02 х 1 х 1= 99 422,77 руб. в год. Месячная арендная плата составляет - 8285,23 руб.».

  3) пункт 5.2.2. договора.

  В редакции Комитета земельных ресурсов: «5.2.2. расторгнуть договор в случае неисполнения арендатором его условий и в других случаях, предусмотренных законодательством».

  В редакции ЗАО «Строй-магика»: «5.2.2. требовать досрочного расторжения договора аренды в случае существенного нарушения арендатором условий договора».

  4) пункты 5.3.12., 5.3.13. договора.

  В редакции Комитета земельных ресурсов:

  «5.3.12. письменно уведомить арендодателя о передаче прав собственности на здание, строение, сооружение или на их часть, расположенных на участке, не позднее 10-и дней со дня подписания акта приема-передачи на передаваемые объекты новому собственнику.

  5.3.13. письменно уведомить арендодателя о передаче в аренду или безвозмездное пользование расположенного на участке здания, строения, сооружения (либо временного сооружения) или их части, не позднее 10-и дней со дня заключения договора аренды или безвозмездного пользования».

  В редакции ЗАО «Строй-магика» пункты 5.3.12., 5.3.13. предлагается исключить.

  5) пункты 5.3.14.. 5.3.15. договора.

  В редакции Комитета земельных ресурсов:

  «5.3.14. Производить покос травы, в том числе сорной, при достижении травяным покровом высоты 15 сантиметров. Скошенная трава должна быть убрана в течение 3 суток.

  5.3.15. В зимнее время производить уборку снега, льда с твердых покрытий и обработку их противогололедными материалами, очищать водостоки».

  В редакции ЗАО «Строй-магика» пункты 5.3.14., 5.3.15. предлагается исключить.

  6) пункт 6.3., включая пункты 6.3.1. -6.3.3.. п. п. 6.5. договора.

  В редакции Комитета земельных ресурсов:

  «6.3. Арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды в случаях, когда арендатор:

  6.3.1. использует земельный участок под цели, не предусмотренные п. 1.3. договора, в течение одного месяца после письменного предупреждения арендодателя;

  6.3.2. не оплачивает арендную плату более 2-х месяцев;

  6.3.3. не выполняет обязанности, предусмотренные пунктом 5.3. настоящего договора.

  6.5. В случае отказа от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, договор считается расторгнутым с момента получения арендатором уведомления арендодателя об отказе от исполнения договора».

  В редакции ЗАО «Строй-магика» пункт 6.3., включая пункты 6.3.1. - 6.3.3., пункты 6.5. предлагается исключить.

  7) пункт 7.2. договора.

  В редакции Комитета земельных ресурсов:

  «7.2. За нарушение арендатором условий, предусмотренных п. 5.3 (кроме п. 5.3.11), он уплачивает арендодателю штраф в сумме 5000 (пять тысяч) рублей, за каждый установленный факт совершения нарушения».

  В редакции ЗАО «Строй-магика» пункт 7.2. предлагается исключить.

  Указанные обстоятельства и послужили причиной обращения истца в суд с соответствующим иском.

  Разрешение преддоговорного спора осуществляется с учётом норм Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) об основных началах гражданского законодательства (статья 1), об отношениях, регулируемых гражданским законодательством (статья 2), свободе договора (статья 421), соотношении договора и закона (статья 422), задач судопроизводства в арбитражных судах (статья 2 АПК РФ).

  Согласно части 1 статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

  В соответствии с частью 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

  В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

  Поскольку в ходе заключения договора аренды между арендодателем (КЗР Администрации г. Волжского) и арендатором (ЗАО «Строй-магика») возникли разногласия, истец вправе передать их на разрешение суд в порядке ст. 446 ГК РФ.

  Пунктом 1 статьи 446 ГК РФ предусмотрено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

  В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ей редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

  В редакции ЗАО «Строй-магика» пункт 4.3. договора содержит следующий размер арендной платы, подлежащей внесению за пользование спорным земельным участком: «902 437,47 рублей х 2% = 18 048,8 руб. в год».

  В качестве обоснования такого размера арендной платы истец ссылается на то, что Постановлением Губернатора Волгоградской обл. от 20.11.2012 № 1130 кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 34:35:030115:129 утверждена в размере 902 437,47 рублей.

  Между тем, истцом, как правильно установлено судом первой инстанции, не учтены следующие обстоятельства.

  Постановлением Администрации городского округа - город Волжский от 09.11.2012 № 7271 ЗАО «Строй-магика» предоставлен в аренду земельный участок площадью 12177 квадратных метров, расположенный по адресу: Волгоградская область, город Волжский, на левом берегу реки Ахтуба (район городского пляжа), кадастровый номер: 34:35:030115:129, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - земли под объектами рекреационного назначения (под здание лодочной станции спортивно - оздоровительного комплекса).

  Постановлением администрации городского округа - город Волжский от 11.01.2013 № 80 в постановление администрации городского округа - город Волжский от 09.11.2012 № 7271 внесены изменения, согласно которым слова «земли под объектами рекреационного назначения» заменены словами «земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки и здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства и религии».

  Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 20.01.2014 по делу № А12-24695/2013, вступившим в законную силу, в удовлетворении заявленных ЗАО «Строй-магика» требований о признании недействительным постановления администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 11.01.2013 № 80 «О внесении изменений в постановление администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области от 09.11.2012 № 7271» отказано.

  При этом судом установлено, что лодочная станция к объектам рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения не относится. Нахождение земельного участка в определенной территориальной зоне не означает обладание им статусом земельного участка рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

  В соответствии с пунктом 1.2.17 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов земельные участки, занятые объектами физической культуры и спорта, относятся к виду разрешенного использования «земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии».

  На этом основании доводы КЗР Администрации г. Волжского о том, что при расчёте размера арендной платы необходимо использовать удельный показатель кадастровой стоимости, равный 8 337,05 руб. /кв. метр, обоснованно учтены судом первой инстанции.

  Следовательно, кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 101 520 257,85 руб. (8 337,05 руб. /кв. метр х 12 177,0 кв. метров).

  Вместе с тем, при определении размера арендной платы, подлежащей внесению за пользование спорным земельным участком, суд первой инстанции обоснованно учитывал следующее.

  Здание лодочной станции приобретено ЗАО «Строй-магика» по договору купли-продажи от 24.10.2011, заключенному с обществом с ограниченной ответственностью «Техинвест» (далее - ООО «Техинвест»).

  ООО «Техинвест» приобрело указанный объект недвижимости у общества с ограниченной ответственностью «Лигатура» (далее - ООО «Лигатура») по договору купли-продажи от 18.04.2007. В свою очередь, ООО «Лигатура», приобрело здание лодочной станции у открытого акционерного общества «Волтайр» (далее - ОАО «Волтайр») по договору купли-продажи от 05.09.2006 № 2/а.

  Первоначальному собственнику здания лодочной станции ОАО «Волтайр» земельный участок площадью 12 177 кв. метров под территорией лодочной станции был предоставлен в бессрочное пользование на основании постановления администрации города Волжского от 19.01.1999 № 108.

  ОАО «Волтайр» 10.12.2008 исключено из Единого государственного реестра юридических лиц в связи с его ликвидацией. В настоящее время земельный участок не обременен правами каких-либо третьих лиц.

  Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

  Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

  В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 - ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» следует, что такое переоформление права постоянного (бессрочного) пользования производится в порядке, предусмотренном статьей 36 ЗК РФ, т.е. путем подачи заявления о приобретении прав на земельный участок, что и было сделано ЗАО «Строй-магика».

  Согласно статье 20 ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

  Следовательно, истец, как правильно установлено судом первой инстанции, не входит в число лиц, которым земельный участок может принадлежать на праве постоянного (бессрочного) пользования, а значит, ЗАО «Строй-магика» может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность.

  Доводы апелляционной жалобы о том, что суд ошибочно применил двухпроцентный коэффициент кадастровой стоимости, поскольку ЗАО «Строй – магика» не относится к субъектам, на которые распространяет свое действие пункт 2 статьи 3 ФЗ от 25.10.2011 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

  Как правильно указал суд первой инстанции, согласно части 3 статьи 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не