Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.10.2008 по делу n А12-6230/08-С30. Разрешить вопрос по существу (ч.5 ст.270, ст. 272 АПК)

о чем сделана запись о  регистрации № 34-34-20/011/2007-118.

25 июля 2007 года ООО «Тамерлан» и Крушельницкий В.С. заключили дополнительное соглашение к договору  купли-продажи от 26 июня 2003 года, которым  уточнили сведения об объекте, переходящем в собственность покупателя, ООО «Тамерлан», указав, что продавец передает, а покупатель принимает в собственность: здание универсального магазина «Пятерочка» в составе 16 помещений, общей площадью 297,1 (двести девяносто семь целых одна десятая) кв.м., расположенных по адресу: Волгоградская область, Среднеахтубинский район, р.п. Средняя Ахтуба, улица Ленина, 42. Цена объекта  дополнительным соглашением к договору изменена не была.

07 февраля 2007 года между ООО «Тамерлан» и гражданином Крушельницким В.С. был заключен договор купли-продажи земельного участка, по которому продавец, Крушельницкий В.С., передал в собственность покупателю, ООО «Тамерлан», земельный участок, расположенный по адресу: Волгоградская область Среднеахтубинский район, р.п. Средняя Ахтуба, ул. Ленина, 42, площадью 352 (триста пятьдесят два) кв.м.

Отчуждаемый земельный участок находится на землях населенных пунктов, имеет кадастровый номер 34:28:08 00 03:0235.

Участок принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи земельного участка (купчая) от 17 июля 2003 года, о чем сделана запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за №34-01/03-55/2004-166 от 29 октября 2004 года.

10 октября 2007 года ООО «Тамерлан» и Крушельницкий В.С. обратились в Среднеахтубинское отделение УФРС по Волгоградской области с заявлениями о регистрации перехода права собственности на здание и земельный участок, расположенные по адресу: Волгоградская область, Среднеахтубинский район, р.п. Средняя Ахтуба, улица Ленина, 42.

Документы на регистрацию перехода права собственности  на здание были приняты регистрирующим органом, о чем в книгу учета входящих документов внесена запись № 20/024/2007-81. Документы на регистрацию перехода права собственности  на земельный  участок приняты регистрирующим органом, о чем в книгу учета входящих документов внесена запись 20/024/2007-83.

На регистрацию был представлен пакет документов, к  которому у регистрирующего органа  претензий не имеется.  Договора купли-продажи  здания магазина и  земельного участка соответствуют требованиям гражданского законодательства, содержат существенные условия для договоров такого вида. При подаче документов для государственной регистрации перехода права Крушельницким В.С. представлены оригиналы нотариально заверенных согласий супруги на совершение сделок от 08 августа 2003 г. (зарегистрировано в реестре за № 1-2596) и от 06 сентября 2007 г. (зарегистрировано в реестре за № 0-3825). Общество представило доказательства оплаты по договорам. Следовательно, объективных причин препятствующих государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок  у регистрирующего органа не имелось.   

Регистрирующий орган 07 ноября 2008 г. приостановил государственную регистрацию перехода прав на земельный участок  на срок до 07 декабря 2007 г. на основании  заявления Карпова М.В., действующего на основании доверенности № 0-2809 от 24 октября 2007 г. от имени и в интересах Крушельницкого В.С.,  от 07 ноября 2007 г. о прекращении  государственной регистрации перехода права на указанный объект к ООО «Тамерлан» в связи с изменившимися семейными обстоятельствами и  неурегулированием вопроса оплаты по договору (заявление зарегистрировано за № 20/024/2007-226).  Доказательств уведомления ООО «Тамерлан» о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и об основаниях принятия  решения  о приостановлении государственной регистрации прав на  недвижимое имущество суду не представлено. В материалах регистрационного дела имеется уведомление № 20/024/2007-83 от 07 ноября 2007 г., в котором имеется отметка  представителя Крушельницкого В.С. о вручении ему данного уведомления. Какие-либо доказательства уведомления ООО «Тамерлан» о состоявшемся решении о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок  в материалах дела отсутствуют.

О приостановлении государственной регистрации на здание магазина, состоявшемся на основании заявления Карпова М.В., действующего на основании доверенности № 0-2809 от 24 октября 2007 г. от имени и в интересах Крушельницкого В.С., от 07 ноября 2007 г. о прекращении  государственной регистрации перехода права на указанный объект к ООО «Тамерлан» в связи с изменившимися семейными обстоятельствами и  неурегулированием вопроса оплаты по договору (заявление зарегистрировано за № 20/024/2007-225), представитель ООО «Тамерлан»  уведомлен  07 ноября 2007 г., о чем имеется соответствующая запись, сделанная представителем в уведомлении № 20/024/2007-81 от 07 ноября 2007 г.

07 декабря 2007 г. государственная регистрация по указанным выше объектам была возобновлена в связи с истечением срока её приостановления.

В связи с тем, что причины приостановления государственной регистрации устранены не были, 10 декабря 2007 г. регистрирующий орган на основании абз. 2 п. 3 ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отказал сторонам договора в государственной регистрации прав как на объект недвижимости – здание  (сообщение № 44-1054), так и на земельный участок (сообщение № 44-1053).  

Суд считает, что регистрирующим органом при осуществлении государственной регистрации перехода прав на земельный участок  было нарушено положение абз. 3 п. 3 ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регулирующее вопрос приостановления государственной регистрации на основании заявления стороны договора. ООО «Тамерлан» не было уведомлено о приостановлении регистрации  перехода права собственности на земельный участок.

В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав может быть приостановлена государственным регистратором на срок не более чем месяц на основании заявления в письменной форме одной из сторон договора о возврате документов без проведения государственной регистрации прав в случае, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением.  Если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую запись в книге учета документов.

Из представленных документов следует, что представитель Крушельницкого В.С. обратился с заявлением о прекращении государственной регистрации. Данное обстоятельство соответствует  тексту заявлений, поступивших в регистрационный орган и зарегистрированных за входящими номерами 20/024/2007-225, 20/024/2007-226.

Порядок прекращения государственной регистрации определен п. 4 ст. 20  ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».  Таким образом, заявления, поступившие от имени Крушельницкого В.С., не были рассмотрены  в порядке, установленном для решения вопроса о прекращении государственной регистрации. Рассмотрение вопроса о прекращении государственной регистрации  возможно при наличии заявлений сторон договора. В рассматриваемом случае это ООО «Тамерлан» и гражданин Крушельницкий В.С.

С заявлением о возврате документов без проведения государственной регистрации Крушельницкий В.С. в регистрирующий орган не обращался, а, соответственно у  последнего не имелось оснований для приостановления государственной регистрации в соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 19  Федерального закона № 122-ФЗ и последующего отказа в государственной регистрации перехода прав.

Сообщениями от 10 декабря 2007 г. № 44-1053, 44-1054 Среднеахтубинский отдел Управления ФРС по Волгоградской области сообщило сторонам об отказе в государственной регистрации перехода права на нежилое помещение на основании абзаца 2 пункта 3 статьи 19, в связи с неустранением причин, препятствующих государственной регистрации перехода прав в период срока приостановления государственной регистрации.    

ООО «Тамерлан», ссылается на фактическое исполнение договора купли-продажи здания универсального магазина «Пятерочка», расположенного по адресу: Волгоградская область, Среднеахтубинский район, р.п. Средняя Ахтуба, ул. Ленина, 42,  от 26 июня 2003 г., дополнительного соглашения от 25 июля 2007 г. и договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: Волгоградская область, Среднеахтубинский район, р.п. Средняя Ахтуба, ул. Ленина, 42, от 07 февраля 2007 г.  и  оценивает поведение продавца, как злоупотребление правом.  

Согласно акта приема-передачи недвижимого имущества от 07 февраля 2007 г.  ООО «Тамерлан» приняло, а Крушельницкий В.С. передал земельный участок площадью 352 кв.м., расположенный  по адресу:  Волгоградская область, Среднеахтубинский район, р.п Средняя Ахтуба, ул. Ленина, 42.

Факт нахождения магазина «Пятерочка» во владении и пользовании ООО «Тамерлан» подтверждается   актом приемки законченного строительством объекта от  09 июня 20045 г. (том  1 л.д. 19-22), утвержденного постановлением главы администрации Среднеахтубинского района Волгоградской области № 504 от 02 ноября 2005 г. (том 1 л.д. 23).  

Доводы Крушельницкого В.С. об изменении семейных обстоятельств и  неурегулированием вопроса оплаты не могут быть приняты во внимание, как основание  отказа в государственной регистрации либо её приостановления, так как указанные основания не свидетельствуют о недействительности  (ничтожности) сделки.  Кроме того, в материалах дела имеются нотариально оформленные согласия супруги на совершение сделок.   

Ссылка Крушельницкого В.С. на  неурегулирование вопроса об оплате по ценам,  предлагаемым к согласованию в письме (без указания номера и даты) об изменении цен в договорах купли-продажи земельного участка и здания, расположенных по адресу:  Волгоградская область, Среднеахтубинский район, р.п Средняя Ахтуба, ул. Ленина, 42, несостоятельна. 

Порядок изменения условий договора определен ст.  452 Гражданского кодекса РФ.  Крушельницкий В.С. не представил доказательств в подтверждение наличия между сторонами соглашения  об изменении условий договоров. Отсутствует по данному вопросу какое-либо судебное решение.

Суд приходит к выводу о том, что государственная регистрация не могла быть приостановлена на основании заявлений № 20/024/2007-225 и 20/024/2007-226, т.к. они содержат требование о прекращении государственной регистрации по причиним, указанным  в заявлениях, поданных  от имени Крушельницкого В.С. его представителем.

В соответствии с п. 4 ст. 20 Закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» прекращение государственной регистрации возможно на основании заявлений сторон договора, поступивших до внесения в Единый государственный реестр прав записи  о праве либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права. В указанном случае государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты  принятия решения о прекращении государственной регистрации права.

В качестве основания для отказа в государственной регистрации перехода права на здание регистрирующий орган сослался на положения абз. 2 п. 3 ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в то время как с каким-либо заявлением о приостановлении регистрации перехода права собственности или о возврате документов без регистрации стороны договора купли-продажи объекта недвижимости – здания, расположенного по адресу: Волгоградская область, Среднеахтубинский район, р.п. Средняя Ахтуба, ул. Ленина, 42, не обращались.

            Статьей 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. Федерального закона от 09.06.2003 г. № 69-ФЗ) предусмотрены основаниями для отказа в государственной регистрации прав. 

Согласно ч. 1 ст. 20 указанного Федерального закона в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;

с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав;

имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;

осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 5 статьи 25.2 настоящего Федерального закона.

В соответствии с п. 3 ст. 20 Федерального закона № 122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Довод регистрирующего органа о том, что основания для отказа предусмотрены не только в статье 20 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а и в других статьях названного закона не может быть принят судом по основаниям, изложенным выше.

Статьей 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав.  

Отказ в государственной регистрации должен