Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2014 по делу n А12-19163/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (часть 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В подтверждение факта нарушения ООО «Эфра» условий пункта 1.6. договора Департаментом  представлен акт проверки использования объекта муниципального недвижимого имущества от 19.03.2013.

Изучением данного акта установлено, что данный документ составлен Департаментом в одностороннем порядке, без участия представителя ООО «Эфра» и без участия незаинтересованных лиц.

Доказательств того, что арендатор был надлежащим образом уведомлен о времени и месте проведения проверки использования объекта муниципального недвижимого имущества, однако от участия в проверке уклонился, в материалах настоящего дела не имеется. Акт проверки использования объекта муниципального недвижимого имущества от 19.03.2013 таких сведений не содержит.

Изучением пункта 1.1. договора аренды № 4/1866-12 от 26.04.2012 и Приложения № 3 к нему следует, что во временное владение и пользование ООО «Эфра» были переданы подвальные помещения общей площадью 76,45 кв.м, в том числе помещение площадью 17,9 кв.м, помещение площадью 41,4 кв.м, обозначенные сторонами как основная площадь 59,30 кв.м, а также площадь общего пользования - 17,15 кв.м.

В судебном заседании представитель ООО «Эфра» пояснил, что помещение площадью 17,9 кв.м использовалось самим арендатором и в пользование третьего лица не передавалось, помещение 41,4 кв.м действительно занимало ООО «Наш продукт», при этом решение о передаче его в субаренду принималось непосредственно собственником, а 17,15 кв.м это площадь общего пользования, что прямо закреплено в договоре аренды.

Из буквального содержания акта проверки использования объекта муниципального недвижимого имущества от 19.03.2013 следует: «На входе в помещение имеется вывеска продуктовый магазин «Наш продукт». В торговом помещении имеются ценники с указанием торговой организации «Наш продукт». Со слов продавца Кондратьевой Н.Н. В данном помещении осуществляет деятельность только «Наш продукт».

Акт проверки не содержит описания осмотра каждого из помещений, переданных по договору ООО «Эфра», по сути, из его буквального прочтения данного акта следует, что речь идет об осмотре одного помещения.

Оценив акт осмотра проверки использования объекта муниципального недвижимого имущества от 19.03.2013 по правилам процессуального закона, суд апелляционной инстанции считает, что данный акт не является безусловным и достаточным доказательством нарушения ООО «Эфра» условий пункта 1.6. договора, в силу следующего.

Судом апелляционной инстанции установлено, что 15.08.2012 между Департаментом и ООО «Наш продукт» заключен договор № 288/14 купли-продажи права субаренды недвижимого муниципального имущества (далее - договор                   № 288/14), подписан сторонами и скреплен соответствующими печатями.

Предметом данного договора является выкуп права субаренды недвижимого имущества - части арендуемого встроенного нежилого помещения, расположенного в 5-ти этажном кирпичном жилом многоквартирном доме по адресу: Волгоград, Дзержинский район, ул. Маршала Советского союза Г.К. Жукова, 147, общей площадью - 41,40 кв.м (подвал), балансовой стоимостью 107 970,46 руб.  (пункт 1.1. договора № 288/14).

Целевое назначение муниципального недвижимого имущества: розничная торговля продовольственными товарами (пункт 1.2. договора № 288/14).

В пункте 1.3. договора № 288/14 указано, что правообладатель муниципального недвижимого имущества: городской округ город-герой Волгоград в лице департамента муниципального имущества администрации Волгограда. Арендатор ООО «Эфра», по договору № 4/1866-12 от 26.04.2012, сроком действия до 05.04.2013.

В пункте 2.1. договора № 288/14 стороны определили, что договор вступает в силу с даты подписания и действует до полного выполнения сторонами обязательств, обусловленных настоящим Договором.

Настоящий договор должен быть подписан победителем торгов (единственным участником) не ранее 10 дней и не позднее 15 дней с даты публикации протокола от «02» августа 2012 № 288/1 заседания единой комиссий по рассмотрению заявок на участие в открытом аукционе № 288 (пункт 2.2. договора № 288/14).

Срок субаренды муниципального недвижимого имущества, указанного в пункте 1.1 настоящего Договора, до 05.04.2013 (пункт 2.3. договора № 288/14).

Исследованный судом апелляционной инстанции договор № 288/14 позволяет сделать вывод о том, что нежилое помещение по адресу: Волгоград, Дзержинский район, ул. Маршала Советского союза Г.К. Жукова, 147, общей площадью - 41,40 кв.м (подвал), арендатором которого является ООО «Эфра», сдано в субаренду ООО «Наш продукт» по решению Департамента в результате проведенного аукциона.

При таких обстоятельствах, указанные в акте проверки от 19.03.2013 сведения о наличии на входе в помещение вывески продуктовый магазин «Наш продукт», ценников в торговом помещении с указанием торговой организации «Наш продукт», а также пояснений продавца Кондратьевой Н.Н. об осуществлении в данном помещении деятельности только «Наш продукт», не противоречат тому целевому назначению, которое определено собственником муниципального недвижимого имущества, принявшим решение о его сдаче в субаренду.

Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2014 Департаменту было предложено представить письменные пояснения относительного представленного в материалы дела договора № 288/14, однако определение суда истцом не исполнено.

К договорам субаренды как указано выше в силу положений пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Пунктом 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены требования к форме договора аренды помещений - договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Как следует из пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Департаментом не представлено доказательств заключения ООО «Эфра» договора с ООО «Наш продукт» равно как не представлено иных относимых и допустимых доказательств, позволяющих сделать такой вывод.

Акт проверки использования объекта муниципального недвижимого имущества от 19.03.2013 не содержит сведений о заключении ООО «Эфра» договора субаренды, из него представляется возможным установить, какое имущество, какой площадью передано третьему лицу в качестве объекта субаренды, при этом как установлено судом апелляционной инстанции нежилое помещение по адресу: Волгоград, Дзержинский район, ул. Маршала Советского союза Г.К. Жукова, 147, общей площадью - 41,40 кв.м (подвал), сдано в субаренду ООО «Наш продукт» по решению Департамента в результате проведенного аукциона.

Данные обстоятельства Департаментом не опровергнуты, в ходе проведения проверки использования арендатором объекта муниципального недвижимого имущества указанные выше обстоятельства не учитывались и в акте проверки не отражены.

В нарушение требований процессуального закона истец не доказал, что ООО «Эфра» нарушило условия пункта 1.6. договора № 4/1866-12 от 26.04.2012.

Следовательно, истец не доказал наличие правовых оснований для применения установленной пунктом 5.3. договора ответственности в виде обязанности арендатора уплатить арендодателю неустойку в размере квартальной арендной платы на дату установления нарушения в размере 42 688 руб. 02 коп.

Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции в указанной части неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела,  что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены решения суда первой инстанции в указанной части, а также в части взыскания с  ООО «Эфра» в доход федерального бюджета государственной пошлины за рассмотрение иска по имущественным требованиям в размере 2000 руб. и принятия в данной части нового судебного акта об отказе удовлетворении исковых требований Департамента о взыскании с ООО «Эфра» неустойки в размере 42 688 руб. 02 коп.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 11 сентября 2013 года по делу № А12-19163/2013 в части взыскания с общества с ограниченной ответственностью «Эфра» в пользу Департамента муниципального имущества администрации г. Волгограда  неустойки в размере 42 688 руб. 02 коп. и в части взыскания с  общества с ограниченной ответственностью «Эфра» в доход федерального бюджета государственной пошлины в размере 2000 руб. отменить.

В удовлетворении исковых требований о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Эфра» в пользу Департамента муниципального имущества администрации г. Волгограда  неустойки в размере 42 688 руб. 02 коп. отказать.

В остальной части решение Арбитражного суда Волгоградской области от 11 сентября 2013 года по делу № А12-19163/2013 оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья                                                          Т.С. Борисова

Судьи                                                                                                           О.А. Дубровина

                                                                                                                       В.Б. Шалкин