Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2014 по делу n А06-6767/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Однако с таким выводом суда первой инстанции судебная коллегия не не может согласиться на основании следующего.

Действительно, само по себе устройство твердого покрытия из асфальта на земельном участке или его части не образует нового объекта недвижимости; покрытие (замощение) какой-либо площади земельного участка несет вспомогательную функцию по отношению к назначению земельного участка и является лишь элементом его благоустройства.

Объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов используемое для каких-либо целей, обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится.

В отличие от зданий, строений и сооружений твердое покрытие не имеет конструктивных элементов, которые могут быть разрушены при перемещении объекта.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2008 № 9626/08.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности индивидуальных предпринимателей на спорное асфальтовое покрытие как на объект недвижимости.

Согласно статье 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ.

Отнесение самостоятельного объекта – асфальтового покрытия к объектам недвижимости невозможно как противоречащее основам конституционного строя Российской Федерации (как элементу ее публичного порядка), предполагающим нравственное, добросовестное и соответствующее закону поведение участников гражданского оборота (статьи 1, 10 ГК РФ). Судебная защита не может распространяться на деятельность, противоречащую основам правопорядка и нравственности.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении ФАС Поволжского округа от 06.12.2012 по делу № А57-6976/2012.

Однако, истцами в материалы дела представлены достаточные доказательства того, что на спорном земельном участке находится не только рассматриваемое асфальтовое покрытие, но и иные объекты недвижимости, принадлежащие истцам на праве собственности.

Из материалов дела также следует, что спорные объекты недвижимости, а именно путь № 4 железнодорожные подъездные пути, площадью 402 п. м, путь № 4 железнодорожные подъездные пути, площадью 402 п. м, новый теплопункт, площадью 1554,9 кв. м, новый теплопункт, площадью 1554,9 кв. м, склад стеклотары № 1, площадью 1352,30 кв. м, склад стеклотары № 1, площадью 1352,30 кв. м, склад стеклотары № 2, площадью 1211,10 кв. м, склад стеклотары № 2, площадью 1211,10 кв. м, материальный склад с рампами и асфальтовое покрытие под ними, являются единым комплексом, огороженным ограждением, и не предназначены для эксплуатации отдельно друг от друга.

Асфальтовое покрытие является составной частью комплекса, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости, находящихся на участке.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к неправомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований на том основании, что истцы не в праве приобретать в собственность земельный участок, на котором находится спорное асфальтовое покрытие.

Определяя правомерность требований истцов о применении к ним льготных условий приобретения спорного земельного участка судебная коллегия приходит к следующему выводу.

В силу положений ст. 446 ГК РФ в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Кодекса, либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 173 АПК РФ установлено, что по спору, возникшему при заключении или изменении договора в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор - условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

В силу статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, в данном случае нежилые строения, расположенные на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» исключительный характер на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

В соответствии с пунктом 5 статьи 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.

Согласно пункту 6 статьи 36 ЗК РФ в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Федеральным законом от 12.12.2011 № 427-ФЗ внесены изменения в пункт 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, предусматривающие возможность выкупа земельных участков юридическими лицами, являющимися собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по льготной цене до 01.07.2012 вне зависимости от факта отчуждения зданий, строений, сооружений из государственной или муниципальной собственности.

При приобретении указанных земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 млн. человек;

двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Кроме того, согласно пункту 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ с 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, в случаях, если в период со дня вступления в силу Закона № 137-ФЗ до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, а также в случаях, когда земельные участки образованы из указанных выше земельных участков.

Данный порядок действует в отношении коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся собственниками расположенных на указанных земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных, снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения ранее были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, а также в отношении юридических лиц, являющихся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Из материалов дела следует, что с заявлением о предоставлении в собственность спорного земельного участка и заключении договоров ИП Утюшев Т. Р. И ИП Халилов Р. А. обратились в Управление земельными ресурсами Администрации г. Астрахани 12.03.2012. К данному заявлению истцами были приложены документы в соответствии с требованиями, установленными законом.

Повторно ИП Утюшев Т. Р. И ИП Халилов Р. А. обратились в Управление земельными ресурсами Администрации г. Астрахани 31.07.2013 с заявлением о несогласии с условиями проекта договоров, подготовленных Управлением.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 ЗК РФ, стороны должны руководствоваться указанным Законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

С 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона, в случаях, если: в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды; такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Как указывалось выше, ИП Утюшеву Т. Р. И ИП Халилову Р. А., в собственности которых находятся объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, данный участок с кадастровым номером 30:12:021014:277, был предоставлен на праве аренды, что никем не оспаривается.

При разрешении вопроса о том, на какой момент определяется выкупная цена земельного участка при его приватизации собственником расположенного на нем строения, здания, сооружения (пункт 1 статья 36 ЗК РФ), суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующее.

Исходя из пункта 7 Указа Президента Российской Федерации от 11.05.1995 № 478 «О мерах по обеспечению гарантированного поступления в федеральный бюджет доходов от приватизации» выкупная цена земли должна определяться на дату подачи в компетентный орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям, установленным для него законом. Указанный нормативный акт применялся после вступления в силу ЗК РФ в силу статьи 6 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», поскольку не противоречил ЗК РФ, не регулирующему указанный вопрос. Указом Президента Российской Федерации от 26.03.2003 № 370 Указ Президента Российской Федерации от 11.05.1995 № 478 был отменен.

Исходя из того, что обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащий все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи лицом в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона, выкупную цену земельного участка рекомендуется определять по состоянию на дату подачи такого заявления.

В условиях отсутствия законодательного регулирования данного вопроса, судебной практикой в целях устранения правовой неопределенности при разрешении споров о цене выкупа земельных участков и обеспечения гарантии определенности прав лиц, имеющих право на выкуп земельного участка, выработан подход, при котором при определении выкупной цены необходимо исходить из даты подачи заявки в уполномоченный орган (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28.06.2012 по делу № А57-8318/2011, постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28.06.2012 по делу № А57-8318/2011).

Поскольку спорный земельный участок был предоставлен на праве аренды, в силу абзаца 2 пункта 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ такой земельный участок после 01.07.2012 должен быть предоставлен по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ продажа таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Кроме того, вывод суда первой инстанции о недоказанности истцами права приобретения спорного земельного участка в собственность на льготных условиях, судебная коллегия находит ошибочным на основании следующего.

Пунктом 1 статьи 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса (в редакции от 24.07.2007) установлен субъектный состав лиц, которым до 01.01.2010 осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

К этим лицам относятся:

коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся