Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2014 по делу n А12-31378/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

в сумме 4 464 531 руб. 65 коп.

Расчет годовой арендной платы за 2013 год, произведен истцом по формуле:

А = КСЗУ х Кви х Кдп х Ккан х Ки х 2 где;

А - годовой размер арендной платы,

КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка;

Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка;

Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объекта;

Ккан - коэффициент категории арендатора;

Ки - коэффициент инфляции:

2 - коэффициент за нарушение сроков отведенных для строительства объекта.

В соответствии с расчетом истца, указанным в извещении об изменении размера арендной платы, сумма годовой арендной платы по Договору в 2013 году составила 6 417 435 руб. 06 коп.

Проверяя правильность исчисления задолженности по арендной плате за период с января по ноябрь 2013 года, суд первой инстанции установил, что расчет арендной платы за спорный период истцом произведен не верно.

Руководствуясь положениями пункта 9 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее – Постановление № 582), постановлением Губернатора Волгоградской области от 20.11.2012 № 1130 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области», которым изменена кадастровая стоимость спорного земельного участка, суд первой инстанции пришёл к выводу о необходимости исходить при расчёте арендной платы за 2013 год из утверждённой в установленном законом порядке кадастровой стоимости земельного участка, которая с 01 января 2013 года составляла 47 368 136 руб. 37 коп., исключив применение коэффициента индексации.

Доводы апелляционной жалобы о неправильности расчета пени за 2011 и 2012 годы, поскольку в указанный период истец также неправомерно применил коэффициент индексации, подлежит отклонению на основании следующего.

Порядок расчёта арендных платежей за земли, относящиеся к публичной  собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), установлен Постановлением № 582.

В соответствии с пунктом 9 Постановления № 582 при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.

При этом арендная плата подлежит перерасчёту по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учётом размера уровня инфляции, указанного в пункте настоящих правил, не проводится.

Поскольку в 2011 и в 2012 году кадастровая стоимость спорного земельного участка не менялась, положения указанного пункта Правил правомерно не были применены судом первой инстанции в отношении указанных спорных периодов.

Также судом первой инстанции правомерно установлено, что истец при расчёте задолженности арендной платы в спорном периоде в формуле расчёта применил коэффициент 2 – за нарушение сроков, отведенных для строительства объекта, введённый Постановлением Правительства Волгоградской области № 380-п от 18.09.2012.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 4 ГК РФ, согласно которым акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после их ведения в действие, сделал вывод о неправомерности распространения действия  Постановления Правительства Волгоградской области № 380-п от 18.09.2012 на отношения, возникшие с 06.11.2009, то есть до даты принятия нормативного-правового акта, устанавливающего увеличение размера арендной платы в два раза при наступлении конкретного случая.

Суд первой инстанции сделал правильный вывод о неправомерности использования истцом вышеназванного коэффициента при расчёте арендной платы в спорном периоде.

Пунктом 2.1.5 Постановления Правительства Волгоградской области                       № 380-п от 18.09.2012 установлено, что размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 № 582 «Об Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление № 582), которым в соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При установлении порядка определения размера арендной платы органы местного самоуправления и органы государственной власти субъектов Российской Федерации должны руководствоваться указанными Основными принципами.

Органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе установить порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности субъектов Российской Федерации, а также земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. При этом указанный порядок должен соответствовать установленным Постановлением № 582 Основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены, в том числе, принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, с учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, соблюдения баланса интересов хозяйствующих субъектов предпринимательской деятельности.

Согласно принципу предсказуемости расчета размера арендной платы случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя, должны быть закреплены в нормативном правовом акте соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Названные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а, согласно его требованиям, подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены, поэтому нормативные акты, устанавливающие порядок исчисления арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, должны соответствовать указанным принципам и ориентирам.

В данном конкретном случае, при заключении спорного Договора отсутствовал нормативный правовой акт, закрепляющий спорный коэффициент, коэффициент 2, предусматривающий увеличение размера арендной платы в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка не введены в эксплуатацию отсутствовал и в формуле расчёта арендной платы.

По сути, применение при расчёте арендной платы указанного коэффициента наступает при определённом условии, а именно невведении в эксплуатацию объектов недвижимости на  земельном участке по истечении трехгодичного срока, которое Арендатор при заключении спорного Договора не мог разумно предвидеть и возможно Договор вообще не был бы им заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Исходя из изложенного, расчёт арендной платы за пользование вышеназванным земельным участком, произведенный истцом с применением коэффициента 2, введённого Постановлением Правительства Волгоградской области № 380-п от 18.09.2012, нарушает принцип предсказуемости определения арендной платы, а потому не может быть признан правомерным.

Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.

 В соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2011 № 15837/11 сформулирована правовая позиция о том, что размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением № 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению с момента опубликования (22.09.2012).

Судом апелляционной инстанции установлено, что спорный земельный участок предоставлен в аренду из неразграниченных публичных земель в городе Волгограде для целей по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, то есть без проведения торгов.

Постановлением Губернатора Волгоградской области от 20.11.2012 № 1130 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Волгоградской области» утверждена кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов Волгоградской области.

Согласно данному постановлению кадастровая стоимость земельного участка, арендуемого ответчиком, составляет 90 675 063 руб. 61 коп.

Подпунктом д) пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, установлен предельный размер годовой арендной платы за земельные участки, предоставленные в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, который составляет 2 % от кадастровой стоимости земельного участка.

С учетом разъяснений, содержащихся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2011 № 15837/11, апелляционный суд считает необходимым исчислять размер арендной платы за спорный период с 27.02.2013 по 30.11.2013 исходя из ежегодной арендной платы за земельный участок в размере двух процентов от кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере 90 675 063 руб. 61 коп.

Правовая позиция, согласно которой размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе, муниципальной, собственности субъектов РФ и земель, государственная собственность на которые не разграничена) не может быть выше ставок, установленных указанным выше постановлением Правительства РФ от 16.07.2009г. № 582, сформулирована в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 15837/11 от 17.04.2012, № 10782/13 от 17.12.2013, а также в Постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 31.10.2013 по делу № А12-30679/2012 и от 10.12.2013 по делу № А55-2063/2013.

Таким образом, судебная коллегия находит расчет размера арендной платы за период с 27.02.2013 по 30.11.2013, произведенный как истцом, так и судом первой инстанции, арифметически неверным.

По мнению суда апелляционной инстанции, надлежащим является следующий размер задолженности по договору аренды за спорный период:

с 01.01.2013 по 26.02.2013 - 710 522 руб. 05 коп. в год (59 210 руб. 17 коп. в месяц): 47 368 136 руб. 37 коп. (КСЗУ) х 0, 015 (Кви) х 1 (Кдп) х 1 (Ккан). Размер арендной платы за данный период составил 110 525,65 рубль.

с 27.02.2013 по 30.11.2013 - 947 362 руб. 73 коп. в год (78 946 руб. 89 коп. в месяц): 47 368 136 руб. 37 коп. (КСЗУ) х 2 %. Размер арендной платы за данный период составил 715 785,14 рублей.

Всего за взыскиваемый истцом период с 01.01.2013 по 30.11.2013 должно быть начислено арендной платы 826 310 руб. 79 коп.

Как следует из материалов дела и не оспорено сторонами, ответчиком за спорный период была произведена оплата арендных платежей на сумму 1 418 117 руб. 21 коп.

Следовательно, задолженность по арендной плате за период с 01.01.2013 по 30.11.2013 в рамках спорных договорных отношений у ООО «Эверест» перед Мингосимуществом Волгоградской области отсутствует, в связи с чем в удовлетворении исковых требований в данной части следует отказать.

Истцом также заявлены требования о взыскании с ответчика пени на основании п. 2.12 Договора.

Согласно п. 2.12. договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0, 1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению Арендодателю.

За период с 22.10.2009 по 19.11.2013 истец начислил ответчику пени в размере 384 587 руб. 58 коп.

Расчет пени также судом апелляционной инстанции проверен, признается неправильным, поскольку задолженность по арендной плате истцом посчитана не верно. Кроме того, судом апелляционной инстанции учтено, что арендные платежи за период 2013 года ответчиком осуществлялись своевременно, что следует из платежных поручений, представленных в материалы дела ( т. 1 л.д. 124-134).

Таким образом, за спорный период размер пени составляет 161 569 руб. 52 коп.

Ответчиком в суде первой инстанции заявлено ходатайство об уменьшении размера пени, которое также принимается и апелляционным судом на основании следующего.

В соответствии с п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Ответчиком представлены соответствующие доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

На основании ст. 333 ГК РФ суд апелляционной инстанции считает возможным уменьшить размер неустойки до 80 000 руб.

При этом судебной коллегией учтена компенсационная природа пени, отсутствие каких-либо доказательств наличия у истца негативных последствий, наступивших от ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств, и принимает во внимание, что пеня служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а