Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2014 по делу n А57-10622/11. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

02 23:0018. Участок расположен по адресу: пересечение улиц Советской и Астраханской во Фрунзенском районе, площадью 13 кв.м., разрешенное использование: временный мини-магазин.

В соответствии с п.2.1. договора, договор заключен на 4 года с 23.03.2005 по 23.03.2009.

Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка от 21.11.2005, заключенный на срок 4 года, в нарушение пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, не прошел государственную регистрацию.

При таких обстоятельствах, договор аренды земли от 21.11.2005 является незаключенным, согласно правил, установленных статьями 609 и 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, по состоянию на 03.08.2011 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о государственной регистрации ограничения (обременения) в виде аренды земельного участка (кадастровый номер 64:48:06 02 23:0018), площадью 13 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, пересечение улиц Советской и Астраханской во Фрунзенском районе, б/н.

Земельный участок, в отношении которого истец просит устранить препятствия в пользовании, относятся к категории земель, собственность на которые не разграничена.

Следовательно, в силу комплексного анализа вышеуказанных положений Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Устава города Саратова, Решения Саратовской Городской Думы N 47-562 от 18.02.2010 года, истец обладает полномочиями по распоряжению такими землями.

Кроме того, требования истца основаны на его полномочиях по контролю за использованием земель на территории муниципального образования.

Из положений Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской федерации" и Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что в границах муниципального образования, независимо от форм собственности и целевого назначения земель, контроль за размещением движимых и недвижимых объектов осуществляет соответствующая администрация как орган местного самоуправления.

Муниципальное образование вправе принимать к своему рассмотрению также вопросы, не исключенные из их ведения и не отнесенные к ведению других муниципальных образований и органов государственной власти.

Судом апелляционной инстанции установлено, что у ответчика не имеется оснований для владения и пользования спорным земельным участком, поскольку договор аренды является незаключенным ввиду отсутствия государственной регистрации.

Государственная регистрации носит публичный характер и предназначена информирования потенциальных клиентов о правах на недвижимое имущество и сделок с ним.

Само по себе отсутствие государственной регистрации договора аренды или права аренды не прекращает фактически сложившихся арендных отношений между истцом и ответчиком на согласованных условиях в пределах срока действия договора аренды, государственная регистрация которого не была произведена.

Данный вывод следует из  анализа правовых позиций, изложенных в Постановлении Пленума ВАС РФ № 73 от 17.11.11 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса РФ  о договоре аренды».

Таким образом, по истечении срока действия незарегистрированного договора аренды  спорного земельного участка № 1187 от  21.11.05 арендные отношения ввиду отсутствия возражений со стороны арендодателя возобновились на неопределенный срок в силу  п. 2 ст. 621 ГК РФ.

28.10.10 арендодатель направил арендатору соглашение о расторжении договора, что следует расценивать как отказ от договора аренды, срок действия которого продлен на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ по истечении трех месяцев со дня получения уведомления об отказе от продления арендных отношений договор аренды спорного участка прекратил свое действие в силу прямого указания закона (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

При этом доказательств наличия у ИП Гавриленко Г.М. иных оснований для пользования земельным участком в деле не имеется.

Статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Статьей 60 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии с пунктом 45 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

В соответствии с пунктом 10 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» № 137-ФЗ от 25.10.2001г, распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другим федеральным законом не предусмотрено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством РФ об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает определенный и исчерпывающий перечень прав на земельные участки: собственность (статья 15), постоянное (бессрочное) пользование (статья 20), пожизненное наследуемое владение (статья 21), аренда (статья 22), право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (статья 23), безвозмездное срочное пользование земельными участками (статья 24).

Однако ни одним из указанных выше прав на спорный земельный участок ответчик не обладает.

Истец утверждает, что выходом на место специалистом муниципального земельного контроля и проведенным осмотром установлено, что ИП Гавриленко Г.М. использует земельный участок с кадастровым номером 64:48:060223:0018, площадью 13 кв.м., расположенный по адресу: г. Саратов, пересечение улиц Советской и Астраханской во Фрунзенском районе, без правоустанавливающих документов.

На данном земельном участке, согласно акту осмотра, расположен торговый павильон, одну из секций которого занимает ответчик.

Суд установил, что из имеющих в материалах дела документов, следует, что на основании постановления Администрации Фрунзенского района г. Саратова от 08.04.1998 года № 172 «Об организации строительства второй очереди торгового комплекса по ул. Советской Детского парка» было осуществлено строительство мини-магазина (единый торговый комплекс), который был разделен на торговые павильоны.

В соответствии с актом приема-передачи торгового павильона в районе Детского парка от 15.07.1998 ответчику в собственность был передан торговый павильон площадью 13 кв.м.

Указанный мини-магазин был введен в эксплуатацию, что подтверждается соответствующим актом, а также справкой ТОО «РЕНСАР» от 30.07.1998 № 67.

Для разрешения вопроса о возможности либо о невозможности демонтажа спорного торгового павильона без причинения существенного ущерба собственникам смежных торговых павильонов, расположенных на пересечении улиц Советской и Астраханской во Фрунзенском районе г. Саратова по ходатайству истца определением  Двенадцатого арбитражного апелляционного суд от 19 февраля 2014 года назначена повторная строительно-техническая экспертиза, проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Центр судебных экспертиз», эксперту Цыгановой Наталье Николаевне.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос:

- Имеется ли техническая возможность демонтажа мини магазина принадлежащего индивидуальному предпринимателю Гавриленко Геннадию Михайловичу  расположенного на земельном участке 13 кв.м. с кадастровым номером 64:48:06 02 23:0018 по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Советской и ул. Астраханской без нарушения пространственной устойчивости соседних мини-магазинов?

Из представленного в материалы дела экспертного заключения №3463/2 от 16.04.2014 года следует, что одноэтажное нежилое здание по адресу: г. Саратов, пе­ресечение ул. Советской и ул. Астраханской, принадлежащее индивидуальному предпринимателю Гавриленко Геннадию Михайловичу, расположенное на зе­мельном участке 13 кв. м. с кадастровым номером 64:48:060223:0018, представля­ет собой торговый павильон, находящийся в группе павильонов торгового назна­чения.

Строение выполнено в легких конструкциях с устройством основания из ряда железобетонных блоков фундаментов: каркас из металлических профилей с наружными и внутренними стенами с облицовкой из сайдинга.

Цоколь - из красного керамического кирпича. Фасад со стороны улицы Астраханской имеет вит­ражное остекление с заполнением однокамерными стеклопакетами, фасад со сто­роны Детского парка - глухой. Кровля из металлопрофиля по металлической обрешетке.

Каркас павильона представляет собой совокупность следующих конструктивных элементов: металлические рамы из стального уголка с шагом 1500 мм., представляющие собой основу продольных и поперечных стен, треугольные фермы из стального профиля (уголка), связанные между собой в уровне нижнего поя­са прогонами из уголка. Детали каркаса объединены с помощью сварных соединений.

Осмотром установлено, что элементов каркаса, общих для всего комплекса торговых павильонов, не имеется.

В исследуемом строении имеется электроосвещение. Системы водоснабже­ния, канализации, отопления и вентиляции в павильоне отсутствуют.

Таким образом, конструктивное решение павильонов, отсутствие общих инженерных систем позволяют, по мнению эксперта, произвести демонтаж мини-магазина, принадлежащего индивидуальному предпринимателю Гавриленко Г.М. расположенного на земельном участке 13 кв.м. с кадастровым номером64:48:060223:0018 по адресу: г. Саратов, пересечение ул. Советской и ул. Астраханской без нарушения пространственной устойчивости соседних мини-магазинов при условии сохранения внутренних поперечных стен и их утепления (при необходимости) на основании подготовленной проектной документации.

Заключение экспертов является одним из доказательств по делу и исследуется наряду с другими доказательствами (ст. 64, 71, 82, 86 АПК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 86 АПК РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт от своего имени дает заключение в письменной форме и подписывает его.

Требования к заключению экспертов предусмотрены ч. 2 ст. 86 АПК РФ.

Судебная экспертиза проведена в порядке, предусмотренном ст. 82 АПК РФ.

Анализ экспертного заключения N Э3-08-12 г. от 23.05.2012 г., позволяет прийти к выводу о том, что указанное заключение оформлено в соответствии с требованиями ст. 82, 83, 86 АПК РФ, в нем отражены все предусмотренные ч. 2 ст. 86 АПК РФ сведения, экспертное заключение основано на материалах дела, является ясным и полным.

Учитывая изложенные обстоятельства и выводы экспертного заключения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что снос части указанного строения возможен без причинения ущерба всему торговому павильону, поскольку не может повлечь за собой разрушение смежных помещений, принадлежащих другим лицам, использующих их на законных основаниях, и привести к повреждению общих инженерных элементов единого торгового комплекса.

В связи, с чем первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению.

Судом апелляционной инстанции не могут быть  приняты во внимание первоначальное заключение эксперта  Елданова Н.А (сотрудник ООО «НИЛСЭ»), имеющееся в материалах данного дела (т. 6 л.д 93) о том что спорный павильон является объектом недвижимости и не может быть демонтирован без существенного ущерба объекту.

Эксперт в обоснование данного довода ссылается  на существование мелкозаглубленного ленточного фундамента, а также на отсутствие возможности быстрого монтажа и демонтажа ввиду наличия сварных конструкций.

Данный доводы суд апелляционной инстанции находит неубедительными, так как  выводы экспертизы ООО «НИЛСЭ» не опровергают заключение повторной экспертизы о невозможности демонтажа ввиду отсутствия общих коммуникаций (канализация, отопление, водоснабжение) и особенностей сборных конструкций наружных и внутренних стен павильона, крыши павильона.

Кроме того, во исполнение указаний суда кассационной инстанции судом апелляционной инстанции было установлено, что блок секция ответчика расположена во второй очереди павильонов, построенных ООО «Ренсар» и переданных в пользование заказчикам строительства этой очереди.

Другие секции в павильоне, в котором расположена блок-секция ответчика, используются привлеченными к участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельными требованиями.

Помещения ТОО «Ренсар» и гр. Александрова  Г.А. расположены не во второй очереди, а в первой очереди  и к павильону второй очереди отношения не имеют.

Решением по данному делу права ТОО «Ренсар» и Александрова Г.А. не могут быть нарушены.

Рассмотрев встречные исковые требования, суд апелляционной инстанции считает их, не подлежащими удовлетворению в силу следующего.

ИП Гавриленко Г.М. заявил встречные исковые требования о признании за ним права аренды земельного участка площадью 0,0013 га, имеющего кадастровый номер 64:48:060223:18, расположенного на пересечении улиц Советской и Астраханской во Фрунзенском районе г. Саратова, об обязании Администрации МО