Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2008 по делу n А06-2058/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                              Дело №А06-2058/2007-2

16 июня  2008 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен  16 июня  2008 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:                               председательствующего судьи  Волковой Т.В., судей Телегиной Т.Н., Камериловой В.А.,                          

при ведении протокола судебного заседания секретарем Базуновой О.С.,

при участии в заседании:

от ООО региональный аудиторский центр «АСТ - АБИКО» - Крюков В.В.., паспорт  № 1206 № 015813, выдан Кировским РОВД г. Астрахани 29.10.2005, доверенность от 01.06.2006 г. № 24, Аристова М.О., паспорт 1206 № 082605, выдан Советским РОВД г. Астрахани 25.10.2006, доверенность от 01.06.2006 г. № 24;

от некоммерческой организации ТСЖ «Содружество», г. Астрахань - Курьянов  П.А., паспорт 1202 № 386779, выдан Советским Ровд г. Астрахани 18.04.2002 г., доверенность  от 05.06.2008 г. б/н, действительна до 05 июня  2009 года,  

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью регионального аудиторского центра  «АСТ-АБИКО»

на решение арбитражного суда Астраханской области от 07 апреля 2008 года по делу №А06-2058/2007-2 (судья Бочарникова Г.Н..),

по иску общества с ограниченной ответственностью регионального аудиторского центра  «АСТ-АБИКО»», г. Астрахань,

 к  некоммерческой организации Товариществу собственников жилья «Содружество», г. Астрахань,

о досрочном расторжении договора аренды и признания права на удержание из арендной платы суммы в размере 1250255 рублей и встречное требование о взыскании 1060691 рублей 52 копеек

УСТАНОВИЛ:        

ООО «АСТ - АБИКО» обратилось в арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к некоммерческой организации ТСЖ «Содружество» о досрочном расторжении договора аренды и признания права на удержание из арендной платы суммы в размере 1250255 рублей и встречное требование о взыскании 1060691 рублей 52 копеек.

            Решением арбитражного суда Астраханской области от 30 июля 2007 года исковые требования были удовлетворенны полностью.

            Не согласившись с решением суда первой инстанции,  некоммерческая организация ТСЖ «Содружество» обратилась в апелляционную инстанцию арбитражного суда Астраханской области с апелляционной жалобой на решение суда астраханской области от 30 июня 2007 года.

            Постановлением суда апелляционной инстанции от 09 октября 2007 года по делу №А06-2058/2007-2 решение суда первой инстанции было оставлено без изменения, а апелляционная жалоба без удовлетворения.

            Не согласившись с данным постановлением апелляционной инстанции, некоммерческая организация ТСЖ «Содружество» обратилась с кассационной жалобой на решение суда Астраханской области и постановление апелляционной инстанции по делу №А06-2058/2007-2 в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

            Постановлением кассационной инстанции от 24 января 2008 года  решение Арбитражного суда Астраханской области от 30.07.2007 года и постановление апелляционной инстанции арбитражного суда Астраханской области от 12.10.2007 года по делу №А06-2058/2007-2 были отменены и дело направленной на новое рассмотрение  в суд первой инстанции.

Решением арбитражного суда Астраханской области от 07 апреля 2008 года производство по делу производство по делу в части требований Общества с ограниченной ответственностью «Региональный аудиторский центр «АСТ-АБИКО» о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения № 3 от 29.01.07 г. и признании права ООО РАЦ «АСТ-АБИКО» на удержание из арендной платы суммы понесенных расходов на устранение недостатков арендованного помещения в размере  125 255 руб. было прекращено. С общества с ограниченной ответственностью «Региональный аудиторский центр «АСТ-АБИКО» в пользу Некоммерческой организации Товарищество собственников жилья «Содружество» сумму в размере 103 075 руб., из которой основной долг составляет 100 075 рублей пеня - 1000 рублей, а также были взысканы судебные расходы - 2000 руб.

Не согласившись с данным решением суда первой инстанции ООО «Региональный аудиторский центр «АСТ-АБИКО» обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца пояснила, что считает решение первой инстанции не законным и не обоснованным, просит решение отменить, а апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель некоммерческой организации ТСЖ «Содружество» просила решение суда от 07 апреля 2008 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Рассмотрев апелляционную жалобу, судебная коллегия основывается на следующем.

Как следует из материалов дела,  01 января 2003 года между Жилищно-строительным кооперативом № 38 (арендодателем) и Аудиторским центром (арендатором) был заключен договор №01-03 аренды нежилого помещения, в соответствии с которым арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование часть нежилого помещения на 1 этаже площадью 126,7 кв.м., расположенного по ул. Ахшарумова д.1 под офис сроком с 01 января по 31 января 2003 год (л.д.101-102).

01.01.2003    нежилое помещение было передано в пользование арендатору согласно акту приема-передачи(л.д.103).

01.01.2004   г. между теми же сторонами было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды, в котором стороны предусмотрели, что если в течение месяца до истечения срока договора со стороны арендодателя не поступило письменных уведомлений о расторжении договора, то договор считается продленным на тех условиях на неопределенный срок. В этом случае, каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом за три месяца в письменной форме другую сторону (л.д.104).

Поскольку по истечению срока действия договора аренды № 01-03 от 01.01.2003 г. ни одна из сторон не заявила о прекращении договорных отношений, данный договор аренды, в силу положений ст.621 ГК РФ и условий договора, признается продленным на неопределенный срок.

01.02.2006 г. между ЖСК-38 и ООО РАЦ «АСТ-АБИКО» был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 126,7 кв.м., расположенного на 1-м этаже здания по адресу г.Астрахань ул.Ахшарумова д.1, сроком на 1 год (л.д.136).

Данный договор судом первой инстанции был признан не заключенным по тем основаниям, что срок действия данного договора аренды установлен сторонами продолжительностью в 1 год. По правилам ст.651 ГК РФ договор аренды здания и сооружений, заключенный на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его государственной регистрации. Что сторонами сделано не было.

Таким образом, в период с 01.01.2003 по 29.01.2007 правоотношения сторон регулировались положениями договора аренды № 01-03 от 01.01.2003 г., как продленного на неопределенный срок и действующего до момента его расторжения или заключения сторонами нового договора.

26.12.2006   Жилищно-строительный кооператив № 38 был реорганизован в форме преобразования в НО ТСЖ «Содружество», что подтверждается Выпиской из единого государственного реестра юридических лиц от 28.06.2007, п. 1.1. Устава НО ТСЖ «Содружество».

29.01.2007   между Товариществом (арендодатель) и Аудиторским центром (арендатор) был заключен договор №3 аренды нежилого помещения площадью 126,7 кв.м., расположенного на 1 этаже здания по адресу г .Астрахань ул.Ахшарумова д.1, сроком   с 01 февраля 2007 г. по 31 декабря 2007 года (л.д.10).

Пунктом 3.1. договора от 29.01.2007 установлен размер ежемесячной арендной платы в сумме 350 руб. за 1 кв.м. Исходя из общей площади арендуемых помещений - 126,7 кв.м., размер ежемесячной арендной платы составляет 44 345 руб.

В соответствии с п.3.3. договора от 29.01.2007 оплата арендованного имущества производится арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа каждого месяца, начиная с первого месяца аренды.

Согласно п.3.4. договора за каждый день просрочки в уплате арендных платежей начисляется пеня в размере 0,1% от суммы задолженности, но не более 50% от общей суммы арендной платы.

По правилам ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

   В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Как следует из представленных Товариществом документов в нарушение требований закона и принятых на себя обязательств по договору №3 от 29.01.2007 арендная плата в сумме 100 075 руб. за пользование арендованным имуществом в период с 01.02.2007 по 20.05.2007 арендатором Аудиторским центром не уплачивалась. На день рассмотрения судом спора сумма задолженности Аудиторского центра перед Товариществом по арендным платежам составляет  100 075 руб.

В своих возражениях на исковые требования истца Аудиторский центр ссылается на то обстоятельство, что в период существования арендных отношений ответчик произвел работы по ремонту электрооборудования и ремонту коммуникаций на сумму 125 255 руб.

В обоснование необходимости производства ремонтных работ Аудиторский центр сослался на п.4.3. договора аренды №01-03 от 01.01.2003, согласно которого при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования арендатор обязан немедленно сообщить об этом арендодателю, а последний устранить возникшие неисправности в трехдневный срок.

12.07.2007 в арендуемых помещениях произошло возгорание внутренней электропроводки.

Согласно Акта от 12.07.2005, составленного с участием представителей арендатора, энергоснабжающей организации и инспектора Энергонадзора, по результатам обследования было установлено, что сечение внутренней электропроводки не соответствует токовым нагрузкам подключенным в сеть приборов  (л.д.107).

Также в Акте-предписании №22-06-18 от 12.07.2005, составленном инспектором органа Энергонадзора - УТЭН Ростехнадзора по АО, указывается, что эксплуатация электроустановок осуществляется потребителем - ООО РАЦ «АСТ-АБИКО» с нарушением действующих Правил, в связи с чем предписывается выполнить реконструкцию электропроводки помещений и осуществить ряд иных мероприятий предусмотренных ПУЭ и ПТЭЭП, в срок до 12.09.2005г. сообщить в Ростехнадзор о ходе устранения нарушений (л.д.140).

Аудиторский центр указывает, что о возникших неисправностях в работе электротехнического оборудования было сообщено Товариществу письмом исх.№74/05 от 28.07.2005., арендодатель каких-либо мер по ремонту внутренней электропроводки не предпринял.

Руководствуясь указаниями Ростехнадзора и тем обстоятельством, что состояние электрооборудования не позволяло использовать помещение по назначению, Аудиторский центр заключил договор подряда №12-Э от 14.07.2005 с ООО МПФ «Астория» на выполнение работ по замене внутренней электропроводки в офисе ООО РАЦ «АСТ-АБИКО» по адресу г. Астрахань ул. Ахшарумова д. 1

Согласно акту приема-передачи от 05.08.2005 работы по реконструкции электрооборудования были выполнены подрядчиком и приняты заказчиком 05.08.2005. Общая стоимость работ по ремонту электрооборудования согласно акту приемки выполненных работ составила 110 255 руб. 10 коп. Платежными поручениями №452 от 21.09.2005, №423 от 26.07.2005 (), №416 от 15.07.2005 Аудиторский центр перечислил на счет подрядчика 110 255 руб. 10 коп.

Письмом  № 52/05 от 16.05.2005 Аудиторский центр сообщил Товариществу о недостатках системы вентиляции в санитарных узлах арендуемых помещений и предложил арендодателю установить систему вентиляции.

Из акта от 31.08.2005 (т.1 л.д.117) следует, что подрядчиком ООО СФ «Радуга» были выполнены работы по устройству вентиляции санитарного узла в офисе по адресу г. Астрахань ул.Ахшарумова д.1, которые приняты заказчиком Аудиторским центром. Общая стоимость работ составляет 15 220 руб. 14 коп. Платежным поручением №418 от 15.07.2005 г. заказчик перечислил на счет подрядчика  15 500 рублей.

В соответствии со ст.611 ГК РФ Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующим условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно ст.612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Из положений статьи 612 ГК РФ следует, что недостатки, сданного в аренду, имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, должны объективно существовать на момент заключения сторонами договора и подписания акта приема-передачи, при этом данные недостатки могут быть скрытыми и быть обнаружены арендатором только в ходе эксплуатации арендуемого имущества, использовании его свойств.

На основании изложенного суд первой инстанции приходит к выводу, что на момент получения арендатором нежилых помещений в пользование их внутренняя электропроводка и санитарное состояние удовлетворяли требования арендатора и позволяли эксплуатировать помещение по назначению как офисное помещение.

Судебная коллегия  апелляционной инстанции находит данные доводы суда первой инстанции правомерными по следующим основаниям.

Как видно из Акта государственной приемочной комиссии от 05.12.1995 (т.1 л.д.90) система энергоснабжения дома по адресу г. Астрахань ул.АхшарумоваЛ обеспечивает нормальную эксплуатацию объекта и принята государственными эксплуатационными организациями.

В акте приема-передачи арендованного имущества от 01.01.2003. подписанного Аудиторским центром и Товариществом, отражено, что арендуемое помещение исправно и находится в хорошем санитарном состоянии.

Из содержания