Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2008 по делу n А12-16292/2006. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                    Дело № А12-16292/2006-с25

04 мая 2008 года

Резолютивная часть постановления объявлена  24 апреля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 мая 2008 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Волковой Т.В.,

судей Лыткиной О.В., Телегиной Т.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сальниковой Д.А.

при участии в заседании:

от ответчика – Светлов И.Г., доверенность от 11.04.2008г., выданная сроком на 1 год,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Домовладелец–Строй», г. Волгоград,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 27 февраля 2008 года по делу № А12-16292/2006-с25 (судья Моторина Е.В.),

по иску Администрации г. Волгограда, г. Волгоград, к обществу с ограниченной ответственностью «Домовладелец–Строй», г. Волгоград,

третьи лица: Комитет земельных ресурсов администрации г. Волгограда, Департамент финансов, Комитет бюджетно-финансовой политики и казначейства по Волгоградской области, г. Волгоград, о взыскании 573 879 руб. 95 коп.

УСТАНОВИЛ:        

           Администрации г. Волгограда (далее - администрация, истец) обратилась арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Домовладелец–Строй» (далее - ООО «Домовладелец–Строй», ответчик) о взыскании с ООО «Домовладелец–Строй» задолженности по арендной плате в размере 482 633 рублей 91копейку, неустойку за просрочку платежа в размере 91 246 рублей 04 копейки, всего 573 879 рублей 95 копеек за период пользования земельным участком с 19.07.2005 года по 08.09.2006г.

            Решением Арбитражного суда Волгоградской области от  04.04.2007г. по делу  №А12-16031/2007-с57 в удовлетворении исковых требований администрации отказано в полном объеме.

            28.12.2007г. администрация обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением о пересмотре решения т  04.04.2007г. по делу  №А12-16031/2007-с57 по вновь открывшимся обстоятельствам, в котором просит отменить данное решение и удовлетворить иск администрации к ООО «Домовладелец–Строй» о взыскании задолженности по арендной плате в размере 482 633 рублей 91копейку, неустойку зам просрочку платежа в размере 91 246 рублей 04 копейки, всего 573 879 рублей 95 копеек за период пользования земельным участком с 19.07.2005 года по 08.09.2006г.

            Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 28.01.2008г. по делу № А12-16292/2006-с25 решение от 04.04.2007 г. по данному делу отменено по вновь открывшимся обстоятельствам.

            Истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил свои исковые требования, увеличив период взыскиваемой задолженности, и просил взыскать с ООО «Домовладелец–Строй» 971488 рублей 20 копеек задолженности по арендной плате, пени в сумме 411 702 рубля 65 копеек, всего 1 383 190 рублей 85 копеек.

            22.01.2008г. ООО «Домовладелец–Строй» в порядке статьи 132 АПК РФ обратился в Арбитражный суд Волгоградской области со встречным исковым заявлением, в котором просит признать недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка от 14.10.2005г. № 6206, заключенный между администрацией и ООО «Домовладелец–Строй».

            Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 27.02.2008г. по делу №А12-16031/2007-с57 первоначальные исковые требования администрации удовлетворены в части. С ООО «Домовладелец–Строй» в пользу администрации взыскано 1 071 488 рублей 52 копейки, в том числе основная задолженность в сумме 971 488 рублей 52 копейки и пени в сумме 100 000 рублей. В остальной части исковых требований администрации отказано. В удовлетворении встречного иска отказано. С ООО «Домовладелец–Строй» в доход Федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 18 415 рублей 95 копеек.

            Не согласившись с решением суда первой инстанции  ООО «Домовладелец–Строй» обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований администрации и удовлетворить встречный иск ответчика.

            Администрация г. Волгограда в судебное заседание не явилась о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещена надлежащим образом (уведомление №95988)

Комитет земельных ресурсов администрации г. Волгограда в судебное заседание не явился о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом (отчет об отправке от 18.04.2008г. №1)

Департамент финансов в судебное заседание не явился о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом (уведомления №95992)

Комитет бюджетно-финансовой политики и казначейства по Волгоградской области в судебное заседание не явился о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом (уведомление № 95993)

           Рассмотрев апелляционную жалобу, судебная коллегия основывается на следующем.

Как следует из материалов дела, Постановлением администрации Волгограда от 13 сентября 2005 года № 1646 ООО «Домовладелец-Строй» предоставлен с 19 июля 2005 г. в аренду на 25 лет земельный участок (учетный номер 5-72-63) площадью 3874 кв.м. из земель поселений (лист дела № 35).

На основании данного Постановления между Администрацией г. Волгограда (Арендодатель) и ООО «Домовладелец-Строй» (Арендатор) заключен договор аренды от 14.10.05 г. № 6206 земельного участка.

Согласно условиям договора п. 1.1 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях долгосрочной аренды на 25 лет земельный участок площадью 3 874 кв.м., расположен в Ворошиловском районе г. Волгограда, по ул. Азербайджанской (учетный номер 5-72-63), для эксплуатации производственной базы.

Передача участка по настоящему договору от Арендодателя к Арендатору совпадает с моментом даты переоформления земельного участка, вытекает из него и не требует какого-либо дополнительного оформления и/или совершения действий в подтверждение такой передачи.

Участок предоставлен для эксплуатации производственной базы.

В соответствии с пунктом 2.1 настоящий договор заключен на срок с 19 июля 2005 года по 19 июля 2030 года.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды заключенный на срок более чем один год подлежит государственной регистрации.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним указанный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке 13.02.06 г. ( том 1 лист дела № 29)

Согласно условиям Договора Арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату, определяемую в соответствии с пунктом 2.8 Договора.

Размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) базовых ставок и (или) коэффициентов к базовым ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а так же в соответствии с действующим законодательством РФ. Арендодатель письменно извещает Арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.

В случае невнесения арендной платы в установленный настоящим Договором срок, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению Арендодателю.

К данному договору между сторонами было заключено изменение от 30.01.06 г.,

согласно которому изменился и уточнился адрес земельного участка с «ул. Азербайджанской»  на «ул. Азербайджанскую, 272 а» (том 1 лист дела № 23), данное изменении также было зарегистрировано (том 1 лист дела  № 33).

            Извещением от 19.04.2006г. к договору аренды земельного участка от 14.10.2005г. № 6206 администрация поставила ООО «Домовладелец-Строй» в известность о том, что на основании решения Волгоградской Думы от 29 марта 2006 года № 29/590 «Об утверждении размеров ставок арендной платы за землю на 2006 год» установлен размер годовой арендной платы по договору аренды земельного участка от 14.10.2005г. № 6206. С 31 марта 2006 года указанный размер годовой арендной платы составляет 516 985 рублей 30 копеек (том 1 лист дела 25).

Письмом от 18.08.2006 г. № 7138 истец уведомил ответчика о том, что у него имеется задолженность по арендной плате за землю в сумме  574 531 рублей 15 копеек. (том 1 лист дела 30).

Апелляционная коллегия считает, что суд первой инстанции законно и обоснованно частично удовлетворил первоначальное исковое заявление, а в удовлетворении встречного иска полностью отказал.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено и подтверждено материалами дела, что по договору купли-продажи от 24.03.05 г. ООО «Домовладелец-Строй» приобрело в собственность объекты недвижимости расположенные на арендованном земельном участке, что подтверждается свидетельствами о регистрации права от 13.04.05 г.( том 2 лист дела № 63).

Согласно условиям договора купли-продажи от 24.03.05 г. отчуждаемые строения расположены на земельном участке, общей площадью 6389 кв.м., продавцу земельный участок принадлежит на праве аренды по договору № 5291 от 04.06.04 г., имеет кадастровый номер 34:34:05 00 39:0010 (том 2 лист дела № 56).

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ и частью 1 статьи 35 ЗК РФ по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Пунктом 3 статьи 552 ГК РФ установлено, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец.

Таким образом, к покупателю перешло право аренды на данный земельный участок. Доводы ООО «Домовладелец-Строй» о том, что договор противоречит нормам земельного законодательства, суд первой инстанции обоснованно посчитал необоснованным, поскольку решением арбитражного суда Волгоградской области от 08.10.07 г. по делу № А12-591/07-с67 (том 2 лист дела 15), оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.07 г.(том 2 лист дела № 18) установлено, что земельный участок, указанный в договоре аренды, поставлен на кадастровый учет 22.11.05 г., ему присвоен кадастровый номер 34:34:05 00 39:0044.

Судебная коллегия считает, что суд первой инстанции законно руководствовался в принятии решения вышеперечисленными актами, поскольку они имеют преюдициальное значение для рассмотрения данного спора. 

Из вышесказанного видно, что земельный участок является сформированным, поставленным на кадастровый учет, в связи с чем договор аренды прошел государственную регистрацию. Кроме того, не сформированность земельного участка может повлиять на неопределенность предмета договора, а следовательно на его заключенность, а не на недействительность договора в целом. Указанные понятия, в соответствии с гражданским законодательством не являются тождественными и влекут разные последствия.

Таким   образом,   суд   первой инстанции пришел   к обоснованному  выводу,   что   заключенный   между   истцом   и ответчиком договор не противоречит законодательству.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Пунктом 2.3 договора установлено, что арендная плата начинает исчисляться с даты переоформления земельного участка. Согласно пункту 2.4 договора арендная плата вносится арендатором равными частями до 10-го числа месяца, следующего за отчетным.

Согласно расчету истца, представленному им в материалы дела (том 2 лист дела 46) задолженность ответчика по арендной плате за период пользования земельным участком с 19.07.05 г. по 25.12.07 г. составила 971 488 рублей 32 копеек, а пеня – 411 702 рубля 65 копеек. Общая сумма задолженности составляет 1 383 191 рублей 17 копеек.

В соответствии с пунктом 2.8 Договора, размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке, в случае изменения базовой ставки арендной платы, установленной в городе, а также на основании принятых в РФ законодательных актов. В этом случае арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы за землю. То есть Договором предусмотрено одностороннее изменение размера арендной платы.

Извещением от 19.04.2006 года Администрация Волгограда уведомила арендатора об изменении размера арендной платы, в связи с изменением ставок арендной платы за землю на 2006 г. на основании решения Волгоградской городской Думы от 29.03.06 г. № 29/590 «Об утверждении размеров ставок арендной платы за землю на 2006 год».(лист дела № 25).

Поскольку изменения размера арендной платы носят информационный характер и не являются изменением условий заключенного договора, следовательно, не требуется государственной регистрации данных изменений.

При этом судом отмечается, что при заключении договора стороны, определяя размер арендной платы, исходили из размера дифференцированной ставки земельного налога, изменения размера арендной платы также произведены исходя из изменения размера ставки земельного налога.

В соответствии с пунктом 4 статьи 22, статьей 65 Земельного кодекса РФ, а так же статьей 21 ФЗ РФ от 11.10.1991 г. № 1738-1 «О плате за землю» вопрос установления базовых размеров арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в государственной собственности отнесен к компетенции соответствующего исполнительного органа власти – Правительства РФ.

Таким образом, довод ответчика о том, что истец неправомерно изменил размер арендной платы, суд также считает несостоятельным.

Из материалов дела следует, что задолженность ответчика по арендной плате за период пользования земельным