Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2007 по делу n А-57-11209/06-13-44. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                        Дело № А-57-11209/06-13-44

05 декабря   2007 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2007года.

Полный текст постановления изготовлен   05 декабря 2007 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жаткиной С. А.,

судей Бирченко А. Н.,  Тимаева Ф. И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Колчиной С.И.,

при участии в заседании от Общества с ограниченной ответственностью «Универсал-Авто» - Корсакова А.В. (доверенность от20.07.2006г.), от Общества с ограниченной ответственностью «Блок-2003» - Шаховой Л.В. (доверенность от 29.10.2007г.),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «Блок-2003», г.Балаково,

на решение Арбитражного суда Саратовской области от «11» октября 2007 года,

по делу   № А-57-11209/06-13-44,  принятое судьей  Игнатьевым Д.Ю.,

по иску  Общества с ограниченной ответственностью «Универсал-Авто» г.Балаково,

к Обществу с ограниченной ответственностью «Блок-2003», г.Балаково,

о понуждении к исполнению обязательств,

  УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (далее ООО) «Универсал-Авто», г.Балаково, обратилось в арбитражный суд Саратовской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью (далее ООО)  «Блок-2003», г.Балаково, о понуждении к исполнению обязательств.

            Впоследствии  ООО «Универсал-Авто» исковые требования уточнило. Просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности от Общества с ограниченной ответственностью «Блок-2003», г.Балаково, к Обществу с ограниченной ответственностью «Универсал-Авто» г.Балаково, по договору аренды с правом выкупа № 27 А-04 от 31.08.2005 года на сооружение – площадку в границах земельного участка 64:40:01 03 15:0079 общей площадью 6072,5 кв. м., расположенную по адресу Саратовская область г.Балаково ул.Комсомольская, 47 «Б».

Решением арбитражного суда Саратовской области от 11 октября 2007 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «Блок-2003» обратилось с апелляционной жалобой в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. Просит вынести новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований ООО «Универсал-Авто» отказать.

ООО «Универсал-Авто» отзыв на апелляционную жалобу в суд не представил.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

         Как следует из материалов дела,  ООО «Блок-2003» по договору купли-продажи недвижимого имущества № 36 н-2003 от 26.11.2003 года приобрело у ОАО «Саратовгэсстрой» вышеуказанное сооружение-площадку, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 64 АА № 673086 от 18.12.2003 года.

         При отсутствии договорных правоотношений ООО «Универсал-Авто» использовало указанную площадку.

08.07.2005 года ООО «Блок-2003» направило в адрес ООО «Универсал-Авто» письмо с предложением заключить договор аренды на спорную площадку, приложив проект договора аренды № 27А-04 от 07.07.2005г. с актом приёма-передачи.   Перечисленные документы получены истцом 18.07.2005 года, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении.

         15.09.2005 года ООО «Блок-2003» обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском к ООО «Универсал-Авто»  об истребовании из чужого незаконного владения имущества - сооружения – площадки в границах земельного участка 64:40:01 03 15:0079 общей площадью 6072,5 кв. м., расположенной по адресу Саратовская область г.Балаково ул.Комсомольская, 47 «Б»., а 22.09.2005 года - с иском о возмещении материального ущерба в сумме 211 590 рублей, увеличив впоследствии сумму исковых требований до 325 445,3 рублей. Производство по делу № А-57-24319/05-13 об истребовании имущества из чужого незаконного владения приостановлено определением арбитражного суда.

         31.07.2006 года   ООО «Универсал-Авто» обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с иском  к ООО «Блок-2003» о понуждении к исполнению обязательств по договору аренды с правом выкупа и передаче в собственность спорной площадки. Свои исковые требования ООО «Универсал-Авто» обосновало представленным договором аренды с правом выкупа № 27А-04 от 31.08.2005г., заключенным между арендодателем – ответчиком и арендатором - истцом.

По условиям договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду с правом выкупа сооружение - площадку в границах земельного участка 64:40:01 03 15:0079 общей площадью 6 072,5кв.м., расположенную по адресу: Саратовская область, г. Балаково ул. Комсомольская, 47 «Б».

Пунктом 1.3 договора установлено, что передаваемая в аренду с правом выкупа площадка используется арендатором для коммерческой деятельности (под автостоянку).

В соответствии с разделом 2 договора размер арендной платы за площадку включается в окончательную стоимость передаваемого имущества. Стороны, согласно представленному истцом договору, определили окончательную стоимость имущества в размере 20 000 рублей, которая должна быть внесена единовременно, путем зачисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в любой момент в течение срока действия договора, но не позднее 31.07.2006 года.

В судебном заседании представитель ООО «Блок-2003» доводы апелляционной жалобы поддержал. Представитель ООО «Универсал-Авто» возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, полагает, что решение суда первой инстанции вынесено с соблюдением норм материального и процессуального права.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы,  выслушав в судебном заседании полномочных представителей сторон, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы обоснованными. Обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене по основаниям, предусмотренным пунктами 3 и 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Пункты 2 и 4 данной нормы закона устанавливают требование об оценке арбитражным судом относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности,  и достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, а также необходимость оценки каждого доказательства наряду с другими доказательствами. Это правило обеспечивает достоверность доказательств, положенных в основу судебного акта.

Удовлетворяя исковые требования ООО «Универсал-Авто», суд первой инстанции основывает свой вывод лишь на основании представленного истцом договора аренды с правом выкупа № 27А-04 от 31.08.2005г.

Вместе с тем, судом первой инстанции при рассмотрении дела не была дана оценка следующим обстоятельствам в их взаимной связи.

Согласно заключению эксперта № 03105 от 29.03.2006г. тексты листов № 1 и № 2 договора аренды с правом выкупа № 27А-04 от 31.08.2005 года, заключённого между «Арендодателем» ООО «Блок-2003» в лице директора Чалыка А.В. и «Арендатором» ООО «Универсал-Авто» в лице директора Канакова Р.А. на аренду с правом выкупа сооружения - площадки в границах земельного участка 64:40:01 03 15:0079 общей площадью 6 072,5кв.м., расположенной по адресу: Саратовская область, г. Балаково ул. Комсомольская, 47 «Б», отпечатаны на разных электрографических аппаратах.

Вывод суда первой инстанции о возможности изготовления листов договора на разных принтерах самим ответчиком является предположительным и не основан на законе и материалах дела.

Истцом не представлены доказательства, подтверждающие направление в адрес ответчика согласованного  договора аренды с правом выкупа № 27А-04 от 31.08.2005 года.

В соответствии с пунктом 4.1 представленного истцом договора арендодатель обязуется передать арендатору площадку по акту приёма-передачи, указанный акт прилагается к договору (приложение №2) и является его неотъемлемой частью.

ООО «Универсал-Авто» в подтверждение доводов о заключении с ООО «Блок-2003» договора аренды с правом выкупа на спорную площадку акт приёма-передачи (приложение №2) не представило. Представленная истцом копия приложения №1 к договору № 27А-04 от 31.08.2005 года  не соответствует требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного кодекса Российской Федерации, в связи с чем обоснованно была исключена из числа доказательств по делу судом первой инстанции.

В обоснование своих доводов истцом представлена копия платежного поручения № 6 от 26.06.2006г., согласно которой ООО «Универсал-Авто» перечислило 20 000 рублей на расчётный счёт ООО «Блок-2003». В назначении платежа указано - по договору № 27-А-04 от 31.08.2005г. за аренду занимаемой площади.

Из копии платёжного поручения № 279 усматривается, что 29.06.2006 года 20 000 рублей ООО «Блок-2003» возвратил ООО «Универсал-Авто» с указанием на отсутствие договора № 27-А-04 от 31.08.2005 года.

                        Земельный участок под спорной площадкой предоставлен ООО «Блок-2003» Балаковским муниципальным образованием Саратовской области на основании договора аренды земли № 94 от 02.03.2004 года. С 1 января по 26 декабря 2004 года установлена арендная плата в размере 151 932,33 рублей. 1 декабря 2005 года договор аренды указанного земельного участка заключён ООО «Блок-2003» с Комитетом по управлению имуществом Саратовской области. Установлена арендная плата – 124 884,72 рубля в год.

ООО «Блок-2003» представлены копии платёжных поручений, подтверждающих оплату ответчиком арендной платы за использование земельного участка под спорной площадкой за весь период аренды до настоящего времени.  Сумма арендных платежей за период с 2004 по 2007 годы составила 305 873 рубля.

Суд апелляционной инстанции, оценив представленный истцом договор аренды с правом выкупа сооружения - площадки в границах земельного участка 64:40:01 03 15:0079 № 27-А-04 от 31.08.2005 года во взаимной связи с совокупностью перечисленных доказательств, приходит к выводу о недоказанности истцом заключения указанного договора между ООО «Универсал-Авто» и ООО «Блок-2003».

Согласно статье 624 Гражданского кодекса Российской Федерации договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости.

В силу пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Поскольку в настоящем случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 названного Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о её продаже считается незаключённым.

Из пунктов 2.1 и 2.2 договора аренды с правом выкупа № 27-А-04 от 31.08.2005 года следует, что 20 000 рублей – это сумма арендной платы и цены сооружения – площадки. Данные условия договора не позволяют судить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы и цены выкупаемого имущества.

В соответствии со статьёй 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Поскольку данная норма подлежит применению и к отношениям сторон по рассматриваемому делу, спорный договор следует считать незаключенным в силу того, что в нем нет условия о цене сооружения-площадки. Незаключённый договор не может повлечь каких-либо правовых последствий, в том числе и переход права собственности на недвижимое имущество.

В соответствии пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. В этом случае переход права собственности регистрируется в соответствии с решением суда.

В отношении спорного сооружения-площадки истец надлежащим образом, как того требует статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не доказал, что он обращался к истцу с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на данный объект недвижимости, однако ответчик уклоняется от такой регистрации либо отказывается ее проводить.

Ответчиком не представлены соответствующие доказательства в подтверждение своих доводов.

Представленная истцом ксерокопия письма, адресованного ответчику, в котором истец просит ответчика явиться в регистрирующий орган с целью регистрации сооружения-площадки на истца, правомерно судом первой инстанции не признана надлежащим, в соответствии с требованиями ст. ст. 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательством, подтверждающим