Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2009 по делу n nА57-8957/08-45-9. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                              Дело NА57-8957/08-45-9

23 июля 2009 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июля 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 июля 2009 года.

     Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - судьи Т.Н. Телегиной, судей Н.А. Клочковой, А.Ю. Никитина

при ведении протокола судебного заседания секретарем Д.В. Николаевым

при участии в заседании: от истца – Капустина В.Р., представителя, паспорт серии 63 04 № 160704, доверенность от 03.01.2009 № 01 (ксерокопии в деле), от ответчика – Катюковой  С.С., главного специалиста отдела финансового и правового обеспечения Управления имущественных отношений Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, паспорт серии 63 09 № 355310, доверенность от 28.05.2009 (ксерокопии в деле),

рассмотрев  в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Каньон», г. Балаково Саратовской области,

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 18 мая 2009 года по делу                      № А57-8957/08-45-9, принятое судьей А.В. Калининой,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Каньон», г. Балаково Саратовской области,

к Комитету по управлению имуществом Балаковского муниципального образования Саратовской области (реорганизован в Управление имущественных отношений Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области), г. Балаково Саратовской области,

о признании недействительными базовой ставки арендной платы, коэффициентов износа, качества строительного материала, типа здания, качества нежилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Каньон» с иском (предмет иска уточнен заявлением от 7 октября                                    2008 года, т. 1 л.д. 78)  к Комитету по управлению имуществом Балаковского муниципального образования Саратовской области (переименован в Управление имущественных отношений Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области) о признании недействительными базовой ставки арендной платы, коэффициентов износа, качества строительного материала, типа здания, качества нежилого помещения, использованных при расчете арендной платы и указанных в расчетах №№ 2, 3 приложения к дополнительному соглашению об изменении размера арендной платы от 5 декабря 2006 года к договору аренды нежилого помещения от                         21 апреля 2001 года № 46/1.

     Решением от 18 мая 2009 года Арбитражного суда Саратовской области по делу                        № А57-8957/08-45-9 в удовлетворении исковых требований отказано.

     Не согласившись с принятым по делу судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «Каньон» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное.

     Заявитель апелляционной жалобы считает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права, выводы, содержащиеся в решении, не соответствуют обстоятельствам дела: не могли быть применены равными базовая ставка арендной платы и коэффициент вида деятельности для торгового зала, подсобных, складских, административно-бытовых помещений, т.к. доход от использования этих площадей различный, коэффициент  состояния объекта не имеет под собой правовой базы, каждое доказательство не было проверено и исследовано непосредственно в судебном заседании, расчетам №№ 1, 2 и 3 не дана правовая оценка, также как и представленным в материалы дела доказательствам.   

      Управление имущественных отношений Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области представило отзыв на апелляционную жалобу, ответчик с ее доводами не согласен, считает не подлежащим отмене принятый судебный акт, т.к. договор аренды нежилого помещения от 21 апреля 2001 года № 46/1 расторгнут с 1 октября 2007 года, истец выселен из занимаемого нежилого помещения, обязательства сторон прекращены, оспариваемые расчеты арендной платы соответствуют Положению «О порядке предоставления в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности Балаковского муниципального образования» в редакции Решения Собрания депутатов Балаковского муниципального образования Саратовской области от 14 февраля 2007 года № 210, указанный акт признан соответствующим действующему законодательству вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области от 22 апреля 2009 года по делу № А57-2262/09. Базовая ставка и коэффициенты расчета арендной платы были предметом судебного разбирательства в суде общей юрисдикции (кассационное определение от 31 января 2008 года Саратовского областного суда по делу № 33-85).

     В судебном заседании объявлен перерыв до 23 июля 2009 года на 16 час. 00 мин., объявление о перерыве размещено в соответствии с рекомендациями, данными  в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 сентября 2006 года № 113 «О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации».

     Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

     Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на нее, выступлениях присутствующих в заседании участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд не считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям.

     Как следует из материалов дела, Комитет по управлению имуществом Балаковского муниципального образования Саратовской области (арендодатель) заключил с обществом с ограниченной ответственностью «Каньон» (арендатор) договор аренды нежилого помещения от 21 апреля 2001 года № 46/1, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставил арендатору во временное возмездное пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. Ленина, 91, общей площадью 536,5 кв. м для использования под продовольственный рынок. Арендная плата в месяц согласована сторонами в сумме 20793 руб. 15 коп. Срок аренды определен с                 21 апреля 2001 года по 31 марта 2002 года. Права и обязанности сторон изложены в разделе II договора, расчеты и платежи – в разделе III, ответственность сторон – в разделе IV, условия изменения, расторжения, прекращения  действия договора – в разделе V,  приложения к договору перечислены в разделе VIII.  Арендованное помещение передано истцу по акту приема-передачи от 21 апреля 2001 года.

     В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

     Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное  действие,  как-то:  передать  имущество,  выполнить  работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

     Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

     На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

     В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

     В порядке статей 606, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма, здания или сооружения) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество (здание или сооружение) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

     Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.

     Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. (Информационное письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 года № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

     Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

     Поскольку договор аренды нежилого помещения от 21 апреля 2001 года № 46/1 заключался на срок менее одного года, то он не требовал государственной регистрации в установленном законом порядке.

     Из представленных в материалы дела доказательств следует, что по окончании  действия договора от 21 апреля 2001 года № 46/1 арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, таким образом, договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

     Дополнительным соглашением об изменении размера арендной платы от 5 декабря 2006 года № 46/1/к к договору аренды нежилого помещения от 21 апреля 2001 года № 46/1 по обоюдному согласию стороны внесли изменения в договор аренды, уточнив размер общей арендуемой площади нежилого помещения и назначение используемых площадей: 556, 9 кв. м, в том числе 352,1 кв. м – под розничную торговлю с правом сдачи в субаренду, 189,4 кв. м – складские и подсобные помещения, 15,4 кв. м – служебное помещение. В связи с изменением с 1 января 2007 года размера арендной платы за пользование объектом муниципального нежилого фонда согласована арендная плата  ежемесячно в сумме 171178 руб. 65 коп. К дополнительному соглашению приложен расчет арендной платы. Указанные документы подписаны арендатором без разногласий.

     По окончании действия договора в связи с его расторжением и выселением истца из занимаемых нежилых помещений, арендатор оспорил размер базовой ставки арендной платы, коэффициенты состояния объекта, вида деятельности, считая, что они неправильно применены в заключенном договоре аренды.

     Согласно нормам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

     Решением от 5 декабря 2006 года Собрания депутатов Балаковского муниципального образования Саратовской области № 158 утверждено Положение «О порядке предоставления в аренду объектов нежилого фонда, находящегося в собственности Балаковского муниципального образования», которое вступило в силу с 1 января                   2007 года.

     В разделе 5 названного положения «Порядок определения размера арендной платы» предусмотрено, что размер арендной платы определяется расчетом, согласно «Форме расчета годовой арендной платы» (приложение № 1 к настоящему Положению). Стоимостные показатели базовой и минимальной ставок арендной платы за аренду объектов муниципального нежилого фонда рассчитываются Комитетом по управлению имуществом Балаковского муниципального образования. Размер арендной платы находится в зависимости от вида помещений и устанавливается с учетом применения повышающих либо понижающих коэффициентов, дифференцируется по группам пользователей в порядке, предусмотренном приложением № 1 к данному положению. О своем намерении пересмотреть размер арендной платы Комитет по управлению имуществом Балаковского муниципального образования извещает арендатора не позднее, чем за месяц до предполагаемого пересмотра.

     Истец не представил доказательства, что расчет арендной платы (приложение к соглашению от 5 декабря 2006 года № 46/1), произведенный арендодателем по договору аренды нежилого помещения от 21 апреля 2001 года № 46/1, не соответствует расчету годовой арендной платы за пользование объектами муниципального нежилого фонда (приложение № 1 к Положению «О порядке предоставления в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности Балаковского муниципального образования»).

     Рассматривая иск ответчика к истцу о взыскании задолженности по арендной плате и выселении из занимаемого нежилого помещения по делу № А57-24227/07-1, истец по настоящему делу обращал внимание суда апелляционной инстанции на незаконность применения арендодателем базовой ставки арендной платы и коэффициентов по группам пользователей.

     В постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции от 11 сентября                  2008 года по делу № А57-24227/07-1 данный довод заявителя рассмотрен и этому обстоятельству дана надлежащая правовая оценка.

     Постановлением от 28 ноября 2008 года Федерального арбитражного суда Поволжского округа по делу № А57-24227/07-1 довод общества с ограниченной ответственностью «Каньон» о том, что размер арендной платы установлен Комитетом по управлению имуществом Балаковского муниципального образования Саратовской области без учета требований решения Собрания депутатов от 14 февраля 2007 года                  № 210 отклонен как несостоятельный.

     Арбитражный суд кассационной