Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2009 по делу n А12-863/2009. Изменить решение

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                              Дело N А12-863/2009

16 июня 2009 года

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 июня 2009 года.

     Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - судьи Т.Н. Телегиной, судей Т.В. Волковой, Н.А. Клочковой

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ю.Х. Евлоевой

при участии в заседании: от ответчика – Мальцевой Ю.А., представителя, паспорт серии 18 08 № 193980, доверенность от 10.06.2009 (ксерокопии в деле), истец извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом в порядке части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтового отправления от 20.05.2009 №№ 95181, 95182, отчетом об отправке определения от 07.05.2009 по факсимильной связи,  

рассмотрев  в открытом судебном заседании апелляционную жалобу предпринимателя без образования юридического лица Леконцева Александра Михайловича, г. Волжский Волгоградской области,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13 апреля 2009 года по делу            № А12-863/2009, принятое судьей Н.В. Даншиной,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Зенден», г. Москва,

к предпринимателю без образования юридического лица Леконцеву Александру Михайловичу, г. Волжский Волгоградской области,

о расторжении договора, взыскании 1083461 руб. 23 коп.

У С Т А Н О В И Л:

     в Арбитражный суд Волгоградской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Зенден» с иском о расторжении договора аренды нежилого помещения от 1 сентября 2008 года, взыскании с предпринимателя без образования юридического лица Леконцева А.М. 1083461 руб.23 коп., в том числе 762300 руб. неосновательного обогащения, возникшего в результате предварительной оплаты аренды нежилого помещения по договору от 1 сентября 2008 года, 304920 руб. неустойки на основании пункта 5.5 договора за период с 7 сентября по 1 октября 2008 года, 16241 руб. 23 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами на основании норм статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 1 ноября по 29 декабря                  2008 года.

     Решением от 13 апреля 2009 года Арбитражного суда Волгоградской области по делу № А12-863/2009 исковые требования удовлетворены частично: договор аренды нежилого помещения от 1 сентября 2008 года расторгнут, с ответчика взыскано в пользу истца 788541 руб. 23 коп., в том числе 762300 руб. неосновательного обогащения, 16241 руб.                      23 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 10000 руб. неустойки за просрочку исполнения обязательства, а также 18917 руб. 31 коп. в возмещение расходов по уплаченной государственной пошлине.

     Не согласившись с принятым по делу судебным актом, предприниматель без образования юридического лица Леконцев А.М. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное.

     Заявитель апелляционной жалобы считает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права, выводы, содержащиеся в решении, не соответствуют обстоятельствам дела: необоснованно не принят во внимание акт приема-передачи нежилых помещений от 1 сентября 2008 года (приложение № 2 к договору аренды от 1 сентября 2008 года), которым подтверждается удовлетворительное состояние переданных нежилых помещений, соответствующее условиям заключенного договора, факт работы в арендованном помещении представителя арендатора, перечисление в связи с этим авансового платежа за фактическое пользование нежилым помещением, неправильно применены нормы гражданского законодательства о взыскании одновременно неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами, не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды прекратил свое действие, в связи с чем, не может быть расторгнут. 

      Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, с ее доводами не согласен, считает не подлежащим отмене принятое судебное решение, т.к. акт приема-передачи сторонами не составлялся, арендатор не принимал нежилое помещение в аренду, нахождение представителя истца в спорном нежилом помещении не подтверждает прием-передачу этого помещения в аренду, стороны в договоре предусмотрели требования, которым должно отвечать помещение, передаваемое в аренду, поскольку помещение было непригодно для работы в нем, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о расторжении договора аренды, нормы статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации не нарушены, обстоятельства по делу выяснены полно, выводы суда первой инстанции подтверждены представленными доказательствами.

     Общество с ограниченной ответственностью «Зенден» обратилось с ходатайством о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя истца. Ходатайство подлежит удовлетворению.

     Представитель ответчика заявил ходатайство о допросе в качестве свидетеля             Иванова А.Ю. Ходатайство удовлетворено.

     В судебном заседании объявлен перерыв до 16 июня 2009 года на 12 час.45 мин., объявление о перерыве размещено в соответствии с рекомендациями, данными  в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 сентября 2006 года № 113 «О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации».   

     Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

     Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на нее, выступлениях присутствующих в заседании участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд не считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям.

     Как следует из материалов дела, предприниматель без образования юридического лица Леконцев А.М. (арендодатель) заключил с обществом с ограниченной ответственностью «Зенден» (арендатор) договор аренды нежилого помещения от 1 сентября 2008 года, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор обязался принять во временное владение и пользование недвижимое имущество – нежилые помещения №№ 108, 111, 112, 115-117, 120, 121 общей площадью 254, 1 кв. м, расположенные в подвальном этаже здания по адресу: г. Волгоград, ул. Ким, 7, Торговый центр «Ворошиловский», в том числе торговой площадью 150 кв. м, площадью подсобных, административно-бытовых помещений, а также помещений для приема, хранения товаров и подготовке их к продаже 104,1 кв. м. По условиям пункта 1.4 договора помещение предоставлялось арендатору для организации деятельности в соответствии с уставом (торговля обувью и сопутствующими товарами, в том числе сумками, аксессуарами, соответствующей косметикой и иное). Права и обязанности арендодателя и арендатора предусмотрены в разделах 2 и 3 заключенного договора, арендная плата и порядок расчетов – в разделе 4 договора, ответственность сторон – в разделе 5, порядок изменения и расторжения договора – в разделе 6, прочие условия – в разделе 7. 

     В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

     Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное  действие,  как-то:  передать  имущество,  выполнить  работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

     Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

     На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

     В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

     В порядке статей 606, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма, здания или сооружения) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество (здание или сооружение) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

     Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.

     Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 года № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).

     Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

     Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

     Договор аренды нежилого помещения от 1 сентября 2008 года не содержит условий о сроке действия договора, следовательно, заключен на неопределенный срок и не требует государственной регистрации в установленном законом порядке.

     В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

     Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

     В пункте 1.4 договора указано целевое назначение сдаваемого в аренду нежилого помещения. Пункты 2.2.1, 2.2.4, 2.2.5 договора содержат требования к порядку, сроку передачи помещения и его состоянию.

     Ответчик утверждает, что требования договора арендодателем были соблюдены, в подтверждение чего представлен акт приема-передачи нежилых помещений по договору аренды от 1 сентября 2008 года (т. 1, л.д. 121).

     Истец отрицает факт приема-передачи нежилого помещения, сдаваемого в аренду, и подписание соответствующего акта.

     Из пункта 7.7 договора следует, что неотъемлемыми частями настоящего договора являются следующие приложения, в том числе приложение № 2 – форма акта приема-передачи помещения. Указанное приложение к договору было подписано сторонами. Ответчик не отрицает, что в последующем он в одностороннем порядке вписал в него данные о передаче имущества в аренду, что не соответствует совокупности требований статей 611 и 655 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ответчик не представил незаполненный подлинник приложения № 2  к договору от 1 сентября 2008 года, тем самым, подтвердив вышесказанное.

     В материалы дела представлены и иные доказательства, подтверждающие неготовность нежилых помещений к передаче в аренду: акт осмотра помещения от 10 сентября                     2008 года, фотографические материалы, служебные записки от 15, 17 сентября 2008 года, письма сторон от 18 сентября, 1, 22, 29 октября, 20 ноября 2008 года. Ответчик, в свою очередь, не представил иные доказательства, кроме акта от 1 сентября 2008 года, об обратном. Несмотря на то, что некоторые доказательства составлены истцом в одностороннем порядке, тем не менее, ответчик вопреки пункту 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представил  доказательства надлежащего состояния нежилого помещения, переданного в аренду, отвечающего условиям пунктов 1.4, 2.2.1, 2.2.5 заключенного договора.

     Ответчик обращает внимание суда на то, что арендатор уплатил арендную плату за первые два месяца, подтвердив, тем самым, фактическое пользование арендуемым имуществом.

     Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

     Пунктом 3.2.9 договора предусмотрено, что арендатор обязан в течение трех рабочих дней с даты подписания настоящего договора перечислить на счет арендодателя авансовый платеж в размере 762300 руб. (НДС не облагается). Сумма авансового платежа, перечисленная в соответствии с настоящим пунктом, засчитывается за первый и последний месяцы по настоящему договору. 

     Истец выполнил условия заключенного договора и перечислил сумму аванса платежным поручением от 8 сентября 2008 года № 64.

     Статья 655 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному