Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2015 по делу n А65-28397/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

паевого инвестиционного фонда «Казанский гастроном» под управлением общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ЭнергоИнвестКапитал», данные о которых устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев (далее - «владельцы инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости «Казанский гастроном»), зарегистрировано право общей долевой собственности на нежилое помещение №1010, назначение нежилое, общая площадь 1 040 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Ю. Фучика, д. 105А (свидетельство о государственной регистрации права серии 16-АН №080987, том 1, л.д. 6).

Из материалов дела усматривается, что указанный объект недвижимости расположен в здании, находящемся на земельном участке с кадастровым номером 16:50:160502:3143 общей площадью 1 460 кв.м., по адресу: г. Казань, ул. Фучика 105А, собственником которого является общество с ограниченной ответственностью «Юник», что подтверждается Выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 01/104/2014-382 (том 5, л.д. 35).

Истец, указывая, что являясь собственником вышеназванного объекта недвижимого имущества, лишен предусмотренного законом права на приватизацию земельного участка, на котором это имущество расположено, ввиду заключения 18.09.2002 между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и ОАО «Нэфис Косметикс» договора купли-продажи земельных участков, в числе которых значится земельный участок с кадастровым номером 16:50:16 05 02:0010, общей площадью 7293 кв.м., расположенный по адресу: г. Казань, ул. Ю. Фучика, 105А, разрешенное использование - размещение досугового центра, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд кассационной инстанции, отменяя ранее принятые по делу судебные акты и направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в постановлении от 02.10.2014 указал, что вывод судов о том, что поскольку сделка по приобретению истцом нежилых помещений осуществлена только в 2010-2013 годах после регистрации права собственности ОАО «Нэфис косметикс» на земельный участок под зданием в 2005 году, то к покупателю перешло только право пользования спорным земельным участком, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, не основан на законе, поскольку действие исключительного права правопредшественника ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» (ОАО «Солодовпиво») на приватизацию такого земельного участка, перешедшее в порядке материального правопреемства к истцу, не могло быть прекращено договором купли-продажи земельного участка от 18.09.2002 № 072-32.

Также суд кассационной инстанции указал на необходимость соединения в одном лице собственника объекта недвижимости и собственника земельного участка, необходимого для использования этого объекта, и определения размеров и границ такого участка с учетом характера расположенного на нем объекта недвижимости.

При новом рассмотрении дела судом первой инстанции назначалась судебная экспертиза на предмет определения размера площади здания, расположенного по адресу:   г. Казань, ул. Ю. Фучика, 105А, и находящихся в нем нежилых помещений, а также определения размера доли в пропорциональном соотношении спорного земельного участка к установленным площадям помещений, принадлежащим лицам, участвующим в деле.        Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.

       В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования. Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

       В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

       При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11).

       Согласно пункту 4 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.01.2006 в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса.

       При названных условиях приватизация земельного участка субъектом права постоянного (бессрочного) пользования этим участком в той его части, которая необходима для использования собственником (истцом) объекта недвижимого имущества, на нем расположенного, не основана на законе, поскольку нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка.

       Исключительность закрепленного в статье 36 Земельного кодекса права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

       На момент заключения договора от 18.09.2002 № 072-32 на спорном земельном участке находились объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности не только ОАО «Нэфис косметикс», но правопредшественнику ООО «УК «ЭнергоИнвестКапитал» (ОАО «Солодовпиво»), которое сохранило исключительное право на приватизацию земельного участка в той части, которая необходима для использования принадлежащего ему объекта недвижимого имущества.

       В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4275/11, статья 36 Земельного кодекса не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

       По смыслу статьи 36 Земельного кодекса при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Из приведенного следует, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.

      В случае если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 Земельного кодекса право на выкуп участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка.

      Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что  истец имеет право долевой собственности на спорный земельный участок в связи с нахождением на нем принадлежащих истцу нежилых помещений, а доводы ответчика-2 в указанной части, изложенные в апелляционной жалобе, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, истец является управляющей компанией,  переданного в доверительное управление,  закрытого паевого инвестиционного фонда.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 40 Федерального закона от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» управляющая компания, действуя в качестве доверительного управляющего активами акционерного инвестиционного фонда или активами паевого инвестиционного фонда либо осуществляя функции единоличного исполнительного органа акционерного инвестиционного фонда, не вправе совершать сделки или давать поручения на совершение сделок  по приобретению имущества, являющегося предметом залога или иного обеспечения, в результате которых в состав активов акционерного инвестиционного фонда или состав паевого инвестиционного фонда включается имущество, являющееся предметом залога или иного обеспечения.

Данная норма  императивно запрещает управляющей компании приобретать имущество, являющееся предметом залога или иного обеспечения, чтобы в состав паевого инвестиционного фонда не было включено имущество, являющееся предметом залога или иного обеспечения. Отчуждение заложенного имущества в пользу залогодержателя в случае неисполнения некоего обязательства, не связанного с приращением имущества фондов может привести к убыткам и потерям, которые может и должна управляющая компания избежать в интересах инвесторов.

Согласно подпункту 5 (г) пункта  31 Правил доверительного управления Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Казанский гастроном» под управлением общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «ЭнергоИнвестКапитал», управляющая компания не вправе совершать сделки или давать поручения на совершение сделки по приобретению имущества, являющегося предметом залога или иного обеспечения, в результате которых в состав Фонда включается имущество, являющееся предметом залога или иного обеспечения.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок площадью 1460 кв.м. с кадастровым номером 16:50:16 05 02:3143, расположенный по адресу: г. Казань, ул. Ю. Фучика, 105А, обществом с ограниченной ответственностью «ЮНИК» передан в залог обществу с ограниченной ответственностью «Валенсия плюс» на основании договора № 2 залога недвижимости (ипотеки) от 27.09.2014 в качестве обеспечения исполнения обязательств залогодателя перед залогодержателем по предварительному договору купли-продажи помещения № 1 от 27.09.2014, в соответствии с которым стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи помещения № 2-13,1а общей площадью 319 кв.м., расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Ю. Фучика, д. 105 А.

Согласно Выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 01/104/2014-382 от 02.12.2014, ограничение (обременение) права в виде ипотеки в пользу общества с ограниченной ответственностью «Валенсия плюс» зарегистрировано 28.11.2014.

Доказательства того, что на момент рассмотрения дела обременение снято, в материалы дела не представлено. Договор № 2 залога недвижимости (ипотеки) от 27.09.2014 недействительным в установленном законом порядке признан не был.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что удовлетворение исковых требований в рамках рассмотрения настоящего дела может привести к включению имущества, являющегося предметом залога, в состав паевого инвестиционного фонда, что недопустимо в силу пункта 4 части 1 статьи 40 Федерального закона от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», и нарушению прав инвесторов ЗПИФ недвижимости «Казанский гастроном».

       Кроме того, пунктом 1 статьи 10 Федерального закона от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» паевой инвестиционный фонд - это обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителями, и из имущества, полученного в процессе такого управления. Паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом.

       В силу норм пункта 1 статьи 10, пункта 2 статьи 11 Федерального закона от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» к общему имуществу владельцев инвестиционных паев относится только имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд - обособленный имущественный комплекс, состоящий из имущества, переданного в доверительное управление управляющей компании учредителями, и из имущества, полученного в процессе такого управления.

       В соответствие со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации законодатель предоставил возможность приобретать земельный участок в собственность лицам, которые владеют на праве собственности объектами недвижимости на данном земельном участке.

      Судом установлено, что спорная часть земельного участка не относится к имуществу, переданному в доверительное управление управляющей компании (истцу) учредителями, либо имуществу,  полученному в процессе такого управления. Собственниками объекта недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 16:50:16 05 02:3143 являются владельцы инвестиционных паев, а не сам истец.

      Согласно пункту 3 статьи 11 Федерального закона от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» управляющая компания осуществляет доверительное управление паевым инвестиционным фондом путем совершения любых юридических и фактических действий в отношении составляющего его имущества, а также осуществляет все права, удостоверенные ценными бумагами, составляющими паевой инвестиционный фонд, включая право голоса по голосующим ценным бумагам. Управляющая компания вправе предъявлять иски и выступать ответчиком по искам в суде в связи с осуществлением деятельности по доверительному управлению паевым инвестиционным фондом.        При этом статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не предоставляет управляющей компании закрытого паевого инвестиционного фонда право приобретать в собственность земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности владельцев инвестиционных паев. Данная норма не предусматривает возможность приобретать земельный участок в собственность опосредованно, на имя лица, не являющегося собственником недвижимости.

      Учитывая вышеизложенные