Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2015 по делу n А55-6250/2009. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

недвижимости», у граждан (дольщиков) после исполнения своих обязательств перед застройщиком  возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.

11.01.2011г. по акту приема-передачи №113 Гладких Л.Г. передана двухкомнатная квартира №113 без отделочных работ  на 9 этаже, общей площадью без балконов и лоджий 49,4кв.м., жилой площадью 29,0 кв.м., площадь балкона (с коэф.) 1,1 кв.м. по адресу:  Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район,  ул. Л. Чайкиной, 66.

Квартира поставлена на кадастровый учет. С момента передачи квартиры Гладких Л.Г. проживает в данной квартире, несет расходы по ее содержанию.

23.08.2005г. между ООО фирма  «СИЭГЛА» и Мухамедчиной Равзой Мунировной был заключен договор на долевое участие в строительстве жилья №1383, предметом которого являлось долевое участие в строительстве  панельного жилого дома поз.15 по ул. Л. Чайкиной, Комсомольского района г. Тольятти, в части трехкомнатной квартиры №60  на 5 этаже, общей площадью 67,1 кв.м.

Полная стоимость  квартиры, включая затраты по «Самараэнерго» на отпуск мощности по тепло- и электроэнергии, определена сторонами в размере 630 000руб. (пункт 2.1.4 договора).

22.01.2009г. стороны заключили дополнительное соглашение к договору №1383 от 23.08.2005г., в соответствии с которым дольщик принимает участие в строительстве  жилого дома  с нежилыми помещениями, расположенного  по адресу:  Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район,  ул. Л. Чайкиной, 66, мкр.4, в части трехкомнатной квартиры №98 без отделочных работ  на 5 этаже, общей площадью без балконов и лоджий 66,7кв.м., жилой площадью 42,2 кв.м., площадь балкона (с коэф.) 2,2 кв.м.

Ориентировочный срок ввода  в эксплуатацию жилого дома – III  квартал 2009г.

Факт надлежащего исполнения дольщиком принятых на себя обязательств подтвержден квитанцией к приходному кассовому ордеру  от 23.08.2005г.

11.01.2011г. по акту приема-передачи №98 Мухамедчиной Р.М. передана трехкомнатная квартира №98 без отделочных работ  на 5 этаже, общей площадью без балконов и лоджий 66,7кв.м., жилой площадью 42,2 кв.м., площадь балкона (с коэф.) 2,2 кв.м. по адресу:  Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район,  ул. Л. Чайкиной, 66.

Квартира поставлена на кадастровый учет. С момента передачи квартиры Мухамедчина Р.М. проживает в данной квартире, несет расходы по ее содержанию.

07.12.2007г. между ООО фирма  «СИЭГЛА» и Хаировой (Фомичевой) Полиной Николаевной был заключен договор на долевое участие в строительстве жилья №2138, предметом которого являлось долевое участие в строительстве  панельного жилого дома поз.15 по ул. Л. Чайкиной, Комсомольского района г. Тольятти, в части трехкомнатной квартиры №48  на 5 этаже, общей площадью 67,1 кв.м.

Полная стоимость однокомнатной квартиры, включая затраты по «Самараэнерго» на отпуск мощности по тепло- и электроэнергии, определена сторонами в размере 1 165 750руб. (пункт 2.1.4 договора).

22.01.2009г. стороны заключили дополнительное соглашение к договору №2138 от 07.12.2007г., в соответствии с которым дольщик принимает участие в строительстве  жилого дома  с нежилыми помещениями, расположенного  по адресу:  Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район,  ул. Л. Чайкиной, 66, мкр.4, в части трехкомнатной квартиры №86 без отделочных работ  на 2 этаже, общей площадью без балконов и лоджий 64,7кв.м., жилой площадью 42,2 кв.м., площадь балкона (с коэф.) 2,2 кв.м.

Ориентировочный срок ввода  в эксплуатацию жилого дома – III  квартал 2009г.

Кроме того, в соответствии с условиями дополнительного соглашения дольщик оплачивает  за подключением водо-, тепло-, энергоснабжение, приобретение и подключение лифтов пропорционально площади выделенной квартиры из расчета 1 700руб. за кв.м.

Факт надлежащего исполнения дольщиком принятых на себя обязательств подтвержден квитанциями к приходным кассовым ордерам   от 12.12.2007г., от 10.12.2007г.

01.05.2009г. по акту приема-передачи №86 Фомичевой (Хаировой) П.Н. передана трехкомнатная квартира №86 без отделочных работ  на 2 этаже, общей площадью без балконов и лоджий 64,7кв.м., жилой площадью 42,2 кв.м., площадь балкона (с коэф.) 2,2 кв.м. по адресу:  Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район,  ул. Л. Чайкиной, 66.

Квартира поставлена на кадастровый учет. С момента передачи квартиры Фомичева (Хаирова) П.Н.  проживает в данной квартире, несет расходы по ее содержанию.

Пунктом 2 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», установлено, что под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации ввод объекта в эксплуатацию оформляется соответствующим разрешением.

В отношении объекта строительства, расположенного по адресу:  Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район,  ул. Л. Чайкиной, 66 имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное Мэрией городского округа Тольятти № RU63302000-145.

В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве застройщиком является лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (далее - застройщик), - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.

Согласно пункту 2 статьи 201.1 Закона о банкротстве правила, установленные параграфом 7, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.

Исходя из имеющихся в материалах дела доказательствах, свидетельствующих об   отсутствии нарушений градостроительных норм и правил при возведении объекта, при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и технических паспортов на спорные квартиры, а также  при полной оплате доли по  договорам  долевого участия в строительстве  №2134 от 27.11.2007г., №1383 от 23.08.2005г., №2138 от 07.12.2007г., сдачи дома в эксплуатацию и передачи спорных квартир  во владение Мухамедчиной Р.М.,  Фомичевой (Хаировой) П.Н., Гладких Л.Г. по актам приема-передачи, которые произвели отделочные работы и фактически проживают в них, арбитражный суд пришел к верному выводу об удовлетворении требования Мухамедчиной Равзы Мунировны, Фомичевой (Хаировой) Полины Николаевны, Гладких Ларисы Геннадьевны.

Обращаясь в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о  признании незаключенными договора долевого участия в строительстве №2138, подписанный 07.12.2007г. между Фомичевой (Хаировой) П.Н. и ООО фирма «СИЭГЛА», №2134, подписанный 27.11.2007г. между Гладких Л.Г.  и ООО фирма «СИЭГЛА», №1381, подписанный 23.08.2005г. между Мухамедчиной Р.М. и ООО фирма «СИЭГЛА», ОАО «Тольяттиазот» и ОАО «Азотреммаш»  обосновывают заявленные требования следующим:

Застройщиком Жилого дома 66 по ул. Л.Чайкиной в г.Тольятти, отвечающим требованиям Закона об участии в долевом строительстве, является ОАО «Азотреммаш»  поскольку:

-право пользования земельным участком, на котором находится Жилой дом, принадлежит ОАО «Азотреммаш», что подтверждается свидетельством о праве пользования землей от 22.09.1992 № 8823;

-разрешение на строительство Жилого дома № 217 от 13.10.2005 было выдано ОАО «Азотреммаш» на основании распоряжения мэра г. Тольятти от 26.08.2005 № 2418-1/р. Впоследствии срок действия разрешения на строительство Жилого дома был продлен распоряжением заместителя мэра г. Тольятти от 15.12.2009 № 11255-р/5.

-в разрешении на строительство Жилого дома № 217 от 13.10.2005 в графе «Наименование застройщика» указано ОАО «Азотреммаш».

Кроме того, 30.12.2010 Мэрией городского округа Тольятти было выдано ОАО «Азотреммаш» разрешение на ввод объекта (Жилого дома) в эксплуатацию № RU 63302000-145, в котором в графе «Наименование застройщика» указано ОАО «Азотреммаш».

Также ОАО «Азотреммаш» указывает, что строительство Жилого дома производилось на основании Договора о долевом инвестировании строительства жилья №10/99 от 23.02.1999, заключенного между ОАО «Тольяттиазот», ОАО «Азотреммаш» и ООО фирма «СИЭГЛА»  и дополнительных соглашений  от 15.03.1999, 05.10.2010, 14.12.2006 к договору №10/99, по условиям которого, участники обязались соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица в целях завершения строительства Жилого дома и получения в собственность расположенного в указанном доме жилья.

ООО фирма «СИЭГЛА» как участнику Договора № 10/99 права на привлечение денежных средств граждан для строительства Жилого дома, в том числе путем заключения договоров долевого участия в строительстве, не передавались, она лишь выполняла функции подрядчика, выполняющего работы по строительству Жилого дома.

Предметом судебного разбирательства являются оспаривание договоров долевого участия в строительстве №2138, подписанный 07.12.2007г. между Фомичевой (Хаировой) П.Н. и ООО фирма «СИЭГЛА», №2134, подписанный 27.11.2007г. между Гладких Л.Г.  и ООО фирма «СИЭГЛА», №1381, подписанный 23.08.2005г. между Мухамедчиной Р.М. и ООО фирма «СИЭГЛА», по условиям которого ООО фирма «СИЭГЛА» обязалось организовать строительство, обеспечить сдачу панельного жилого дома и по завершении строительства и сдачи дома в эксплуатацию передать в собственность Гладких Л.Г., Фомичевой (Хаировой) П.Н., Мухамедчиной Р.М. соответствующие жилые помещения, расположенные  по адресу:  Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район,  ул. Л. Чайкиной, 66, мкр.4

По условиям указанных договоров ООО фирма «СИЭГЛА» в отношениях с дольщиками выступало в качестве заказчика-застройщика.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011 в рамках настоящего дела применены положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Спорный жилой дом на момент открытия конкурсного производства в отношении ООО фирма «СИЭГЛА» находился на балансе должника.

Как указано в постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2012 по настоящему делу наличие договора №10/99 от 23.02.1999 о совместной деятельности по строительству жилого дома, внесение соответствующего вклада в строительство не означает автоматического возникновения у ОАО «Тольяттиазот» или ОАО «Азотреммаш» права собственности на часть построенного объекта, а тем более изъятия его из обладания застройщика, исключения из конкурсной массы.

Обстоятельства инвестирования строительства жилого дома не изменяют существа рассматриваемых отношений по нарушению должником обязательств по своевременному и надлежащему исполнению обязательств перед участниками долевого строительства жилья.

ОАО «Азотреммаш», ОАО «Тольяттиазот» не представлено документальных доказательств строительства жилого дома 66 по ул. Л.Чайкиной в г.Тольятти иным застройщиком.

Кроме того, Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.12.2012 № ВАС-3445/12 по аналогичному спору в деле о банкротстве Общества с ограниченной ответственностью фирма «СИЭГЛА» оставлены без изменения ранее принятые судебные акты о включении требований дольщиков в реестр о передаче жилых помещений и сформулирована правовая позиция по данному вопросу о том, что нет оснований для признания договора долевого участия недействительным (незаключенным) по мотиву отсутствия его государственной регистрации и дольщики при подтверждении полной оплаты застройщику имеют право на включение в реестр о передаче жилых помещений.

Как указано в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2013 № ВАС-15510/12, отсутствие регистрации договоров долевого участия в строительстве означает не то, что добросовестный участник долевого строительства, оплативший жилое помещение, не может требовать от застройщика выполнения договора, а то, что у такого участника долевого строительства не возникает права залога, предусмотренного статьей 13 Закона РФ № 214-Ф№.

Аналогичная правовая позиция, согласно которой отсутствие государственной регистрации договора не может являться основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, отражена в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации неоднократно формулировал правовую позицию о том, что главной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков было обеспечение приоритетной защиты этой категории непрофессиональных инвесторов. В связи с чем, применение правил Закона о банкротстве должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей (Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.12.2012 № ВАС-3445/12).

Ссылка на принадлежность ОАО «Азотреммаш» земельного участка под спорным жилым домом не имеет существенного правового значения для разрешения вопроса об установлении требований кредитора-участника долевого строительства.

Применительно к положениям статьи 201.1 Закона о банкротстве принадлежность земельного участка под строящимся домом не влияет на квалификацию лица, как застройщика в рамках дела о банкротстве и установление требований участников долевого строительства.

Выделение земельного участка под строительство