Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2015 по делу n А72-570/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ПМК-ДД» полагая, что договор аренды земельного участка №2837 от 19.08.2004 является расторгнутым с 23.09.2011, обратился в арбитражный суд со встречными требованиями о признании недействительным (ничтожным) договора от 26.08.2011г. №19/8-082011 купли-продажи права аренды по договору аренды земельного участка №2837 от 19.08.2004г. в части аренды земельного участка, расположенного под зданием №30 по ул. Куйбышева г. Димитровграда и необходимого для использования этого здания, применении последствия недействительности ничтожной сделки и обязании Управление Росреестра по Ульяновской области внести в ЕГРП соответствующие изменения; а также признании отсутствующим с 23.09.2011г. право аренды ООО «Данко» в отношении спорного земельного участка.

Удовлетворяя заявленный первоначальный иск и отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Кодекса).

Судом установлено, что спорный земельный участок площадью 29 743 кв. метров с кадастровым номером 73:23:014113:0010, расположенный по адресу: Ульяновская обл., г. Димитровград, ул. Куйбышева, 30, 30/1, 30/3, 30/7, 30/18, 30/19, находится в муниципальной собственности МО «Город Димитровград» в силу закона.   

Данный земельный участок был передан Комитетом по управлению имуществом города Димитровграда (арендодатель)  ОАО «ДГАТП» (арендатор) по договору аренды №2837 от 19.08.2004г.  на срок до 01.03.2014г.

Договор аренды земли от 19.08.2004 не предусматривает право арендодателя на одностороннее изменение предмета договора, расторжение или отказ от договора.

В соответствии с пунктом 2.2 указанного договора №2837, в случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после истечения срока договора при отсутствие возражений со стороны арендодателя, которые должны быть выражены в соответствующем письменном уведомлении, направленном не менее, чем за три месяца до окончания срока, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.   

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 2.1. договора установлен срок действия договора до 01.03.2014.

В пункте 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Надлежащих и бесспорных доказательств, что арендодатель выразил волю на прекращение арендных отношений по договору аренды земельного участка от 19.08.2004 №2837 суду не представлено.

Принимая во внимание, что в материалах дела отсутствуют доказательства возврата ответчиком истцу арендованного имущества или письменного уведомления ответчика о возврате всего имущества после прекращения срока действия договора аренды от 19.08.2004, по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации указанный договор считается заключенным сторонами на неопределенный срок.

В п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае заключения договора аренды на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В договоре аренды от 19.08.2004 стороны не предусмотрели  иной срок предупреждения о прекращении данного договора аренды.

В соответствии с п. 6.2. договора при возобновлении договора аренды  в соответствии с п. 2.2. договор, каждая из сторон в любое время вправе отказаться от него, предупредив об этом другую сторону не менее чем за  три месяца.

Из материалов дела следует, что Комитет 25.11.2014 направил в адрес ООО «Данко» предложение о расторжении договора №2837 и о заключении нового договора аренды земельного участка – площадью 24 383 кв. метров по адресу: ул. Куйбышева, 30а.  Вместе с тем, указанное уведомление не может быть расценено судом как односторонний отказ от исполнения договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Доказательств расторжения договора в установленном законом порядке суду не представлено, как усматривается из материалов дела, ООО «Данко» продолжает пользоваться спорным земельным участком, производя арендные платежи. При указанных обстоятельствах правовых оснований считать спорный договор прекращенным либо расторгнутым не имеется.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. При этом, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом.

В соответствии со статьей 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

В пункте 1 статьи 11.2 и в пункте 4 статьи 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности; образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Комитет по управлению имуществом г. Димитровграда при присвоении номеров вновь образуемым земельным участкам и оформлении договора аренды с ООО «ПМК-ДД» в нарушение пунктов 1.1.12 и 1.5 Положения о Комитете по управлению имуществом города Димитровграда, утвержденного решением Городской Думы г. Димитровграда от 24.09.2014г. №16/184, не осуществил надлежащего контроля за законностью при заключении сделки с муниципальным имуществом, и не осуществил муниципального контроля при осуществлении раздела земельного участка с кадастровым номером 73:23:014113:10, хотя в соответствии с положениями статьи 72 ЗК РФ и Положением о порядке осуществления муниципального земельного контроля на территории города Димитровграда Ульяновской области, утвержденном решением Городской Думы города Димитровграда от 28.04.2010г. №30/396, это является его обязанностью. Соответственно невыполнение Комитетом указанных полномочий и ненадлежащий контроль со стороны Администрации при принятии постановления о предоставлении ответчику земельного участка повлекли за собой заключение незаконной сделки и нарушение прав истца.

В результате указанного нарушения закона межевание и последующий раздел земельного участка площадью 29 737 кв. метров были произведены таким образом, что ворота с единственным выездом с данного земельного участка на улицу Куйбышева (которым всегда пользовался истец) перешли в пользование ответчика, несмотря на то, что площадь помещений, расположенных на данном земельном участке и находящихся в собственности у ООО «ПМК-ДД», составляет всего 180/1000 доли, тогда как доля истца – 820/1000. Доказательств наличия иных организованных в установленном порядке  выездов с территории указанного земельного участка суду не представлено.

При решении вопроса о предоставлении ответчику земельного участка в аренду и при заключении договора аренды с ООО «ПМК-ДД» от 09.07.2014, которое послужило основанием для раздела арендуемого истцом земельного участка с кадастровым номером 73:23:014113:10 на земельные участки с кадастровыми номерами 73:24:014113:104 и 73:24:014113:105, не было получено согласие Общества «Данко» на раздел арендуемого им участка и изменение площади предмета аренды.

Спорный земельный участок находится в муниципальной собственности МО «Город Димитровград», соответственно, никакие кадастровые действия не могли быть произведены с указанным земельным участком в отсутствие согласия собственника, в частности не мог быть произведен раздел и формирование новых земельных участков без разрешения собственника имущества, иное противоречило бы действующему законодательству, поскольку только собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом.

При этом, в соответствии со ст. 29 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9,10 и 11 Земельного кодекса РФ.

Следовательно, суд первой инстанции сделал правомерный вывод о том, что раздел земельного участка с кадастровым номером 73:23:014113:10 осуществлен незаконно, а принятое постановление №1971 от 30.06.2014 является недействительным, как не соответствующее положениям пункта 4 статьи 11.2. ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ не допускаются изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора.

При наличии действующего, исполняемого сторонами и не расторгнутого в установленном законом порядке договора аренды земельного участка от 19.08.2004 площадью 29 737 кв.м, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод, что договор аренды от 09 07.2014 №7539 нарушает права истца, являющегося арендатором земельного участка с кадастровым номером 73:23:014113:10, из которого образован земельный участок с кадастровым номером 73:23:014113:104, в связи с чем оспариваемый договор не соответствует положениям пункта 4 статьи 11.8 и пункта 9 статьи 22 ЗК РФ.

Согласно статье 166 Кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения пункт 1 статьи 167 Кодекса.

Согласно статье 168 Кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что споры по требованиям о признании ничтожной сделки недействительной подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица.

Суд первой инстанции правомерно признал истца заинтересованным лицом в оспаривании договора аренды, поскольку договор нарушает права Общества как арендатора земельного участка с кадастровым номером 73:23:014113:10, обоснованно признал договор от 09.07.2014 №7539 ничтожной сделкой и удовлетворил первоначальные исковые требования.

Довод Администрации о том, что земельный участок с кадастровым номером 73:23:014113:10 перестал существовать в связи с разделом подлежит отклонению.

В соответствии с ч. 2 ст. 12, частями 6, 9 ст. 22.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

Государственная регистрация прав на земельные участки, образуемые при разделе или объединении земельных участков, находящихся в собственности одного лица, осуществляется на основании заявления такого лица.

В случае если право на земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, зарегистрировано в соответствии с настоящим Федеральным законом, одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки регистрируется прекращение права, ограничений (обременении) права на земельный участок, из которого были образованы такие земельные участки.

Специфическая особенность земельных участков как объектов недвижимости заключается в том, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет. При образовании новых земельных участков прежний земельный участок как природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ. Этот факт сам по себе не препятствует восстановлению земельного