Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2015 по делу n А65-28312/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

  ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

18 августа 2015 года                                                                             Дело №А65-28312/2014

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 11 августа 2015 года

Постановление в полном объеме изготовлено 18 августа 2015 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Балакиревой Е.М., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола помощником судьи Аванесовой М.,

в отсутствие лиц, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 11 августа 2015 года в зале № 6 апелляционную жалобу региональной общественной организации Защита прав потребителей Республики Татарстан «Народные Юристы» на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13 марта 2015 г., принятое по делу № А65-28312/2014 (судья Сотов А.С.),

по иску региональной общественной организации Защита прав потребителей Республики Татарстан «Народные Юристы», г.Казань (ОГРН 1131600001940, ИНН 1655258605),

к обществу с ограниченной ответственностью «Солнечный город», г.Казань (ОГРН 1047796868767, ИНН 7730515686),

при участии третьего лица – Хасановой И.Г., г.Мамадыш,

о взыскании 1 105 рублей 62 копеек неустойки и признании предварительного договора купли-продажи помещения №1526-7-133 от 25 февраля 2010г. договором долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

Региональная общественная организация Защита прав потребителей Республики Татарстан «Народные Юристы» (далее истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Солнечный город» (далее ответчик) о признании предварительного договора купли-продажи помещения №1526-7-133 от 25 февраля 2010г. договором долевого участия в строительстве и взыскании неустойки. С учетом уточнений иска в порядке ст. 49 АПК в основание иска указывает на договор уступки права требования №133-27/11-14 от 27 ноября 2014г., заключенный между истцом и Хасановой И.Г.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора,  привлечена Хасанова Ильгиза Гусмановна.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.03.2015 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 25 февраля 2010г. между ООО «Солнечный берег» (продавец) и Хасановой И.Г. (покупатель) был заключен предварительный договор купли продажи жилого помещения №1526-1-133 (далее предварительный договор), по условиям которого стороны взяли на себя обязательство в будущем заключить договор купли-продажи жилого помещения – двухкомнатной квартиры общей площадью 67,18 кв.м и расчетной площадью 68,28 кв.м. со строительным номером 133, расположенной на 4 этаже в секции (подъезде) №2 в жилом доме №7, строящегося жилого комплекса «Солнечный город» в границах улиц Оренбургский тракт и Фермское шоссе г.Казани.

Сторонами была согласована цена квартиры – 2 557 320 рублей и порядок ее оплаты (п.2.3. предварительного договора).

Пунктом 2.4. предварительного договора было установлено, что передача квартиры осуществляется в течение пяти рабочих дней с момента подписания основного договора и оформляется путем подписания двухстороннего передаточного акта. Также указанным пунктом были согласованы требования к квартире подлежащей передаче третьему лицу.

Пунктом 3.1. предварительного договора установлено, что основной договор купли-продажи должен быть подписан в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но не позднее, чем в течение второго полугодия 2010г.

Впоследствии путем заключения 28 мая 2010г. и 7 сентября 2010г. дополнительных соглашений к предварительному договору стороны уточнили стоимость квартиры - 2 010 220 рублей и порядок ее оплаты (л.д.11-12).

Как следует из искового заявления, пояснений представителей сторон и отзыва ответчика, указанный жилой дом был введен в эксплуатацию только 15 апреля 2014г. На момент рассмотрения дела основной договор купли-продажи квартиры между третьим лицом и ответчиком не заключен, квартира по акту приема передачи третьему лицу не передана.

27 ноября 2014г. между истцом (цессионарий) и Хасановой И.Г. (цедент) был заключен договор уступки права требования №133-27/11-14, по условиям которого цедент передал цессионарию право требования неустойки за нарушение предусмотренного «договором участия в долевом строительстве №1526-7-133 от 25 февраля 2010г. заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Солнечный город» (должник) и Хасановой И.Г.» срока передачи «участнику долевого строительства» объекта долевого строительства – квартиры №133 в секции 2, общей площадью 67,18 кв.м., расположенной на 4 этаже в жилом доме по адресу: РТ, г.Казань, строящегося жилого комплекса «Солнечный город в границах улиц Оренбургский проезд и Фермское шоссе, дом №7 за период с 1 января 2011г. (далее договор цессии).

В частности, было уступлено право на взыскание с ответчика неустойки за просрочку передачи квартиры, рассчитанной в соответствии со статьей 6 Федерального закона №214 в размере 1 105 рублей 62 копеек за каждый день просрочки.

Истец считает, что отношения сторон регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку по мнению истца, заключенный предварительный договор содержит все условия, указанные в п. 4 ст. 4 данного Закона.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по передаче в установленный договором срок объекта долевого строительства, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Действующее законодательство предполагает и заключение предварительного договора.

Частью 1 статьи 429 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Частью 4 и 6 указанной статьи установлено, что в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор и обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Пунктом 3.1. рассматриваемого предварительного договора установлено, что основной договор между продавцом (ответчиком) и покупателем (третьим лицом) должен быть подписан в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности продавца (ответчика) на квартиру, но не позднее чем в течение второго полугодия 2010г.

Исходя из  этого, истец производит начисление неустойки с 1 января 2011г.

Основной договор купли-продажи квартиры между третьим лицом и ответчиком подписан не был, в связи с чем истец просит признать предварительный договор купли продажи договором долевого участия в строительстве жилья, на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Как установлено в действующем законодательстве, продажа недвижимости может осуществляться только собственником либо с его согласия. Организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с гражданами договоры купли-продажи.

Вместе с тем, нарушение застройщиком положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

В силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлена обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, поэтому договор купли-продажи такого имущества, не прошедшего указанную регистрацию, не может считаться заключенным.

По этим же основаниям договор долевого участия в строительстве жилья не является и предварительным.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. И если этого не произошло, то, в силу прямого указания закона, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются.

Учитывая, что в предварительном договоре от 25.02.2010 №1526-1-133 установлен предельный срок его действия - не позднее чем во втором полугодии 2010г. и в этот срок ни одной из сторон не совершены действия, направленные на заключение основного договора или пролонгацию предварительного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договорные отношения между ООО «Солнечный берег» и Хасановой И.Г.  прекратили свое действие 31.12.2010 в силу части 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ.

Доказательств направления оферты суду апелляционной инстанции не представлено.

Дополнительные соглашения к предварительному договору от 28 мая и 7 сентября 2010г. такими доказательствами не являются.

Предметом предварительного договора купли-продажи является лишь обязанность сторон в будущем заключить основной договор, а не обязанность продавца передать в собственность покупателя  квартиру. Предмет предварительного договора  и предмет основного договора не совпадают. Предварительный договор не может порождать каких-либо прав на имущество, которое должно быть предметом основного договора. Обратное противоречило бы правовой природе предварительного договора.

Частью 1 статьи 382 Гражданского кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 21 декабря 2013г. №367-ФЗ) установлено, что право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано