Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2015 по делу n А65-30002/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

имеет бетонную обвязку, установлено наличие монолитной плиты  и  монолитного железобетонного ростверка  высотой 3 400 мм,  расположение свайного фундамента соответствует  проектной документации Таблице проектных отметок забивки свай 02.08, что подтверждается исполнительской схемой  от 10.06.2008года ООО «ЮПиТер НовоЧебоксарск  ИНН 2124023965,  площадь застройки 1 048,0 кв.м., объект является цельной  строительной конструкцией в виде  фундамента будущего 17-ти этажного здания, характер выполненных строительно-монтажных работ по возведению объекта экспертизы исключает возможность  разборки объекта, свидетельствует о том, что технологически извлечение или перенос забитых свай  и разбор монолитной плиты и ростверка без разрушения и значительного ущерба для  объекта невозможно, объект планировался как создание нового 17-ти этажного административно-бытового здания, является объектом капитального строительства (л.д. 82 т.2).

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке. Исходя из системного толкования положений действующего законодательства, и принимая во внимание пункт 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, такой правовой способ защиты, как признание права собственности отсутствующим на спорный объект недвижимости, предполагает наличие у лица, обращающегося с таким требованием, права на указанный объект недвижимости и является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.  К таким случаям, в частности, относится государственная регистрация права собственности на объект, являющийся движимым имуществом,  гибель объекта. В этих ситуациях нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на имущество, которого нет. При подобных обстоятельствах нарушенное право истца в полном объеме восстанавливается посредством исключения из ЕГРП записи как о праве собственности ответчика на объект, так и о самом спорном объекте.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"  кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости определяются как описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества, в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера.    Кадастровый учет возможен только в отношении объекта недвижимости. Статья 7 Закона от 24.07.2007 №221-ФЗ  «О государственном кадастре недвижимости», определяющая состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости, предусматривает, что в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости и  могут также быть внесены дополнительные сведения об объекте недвижимости, в том числе степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах (подпункт 26 пункта 2 статьи 7 закона).

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.    В соответствии с положениями статьи 131 Гражданского кодекса РФ государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.

Согласно пункту 36 указанного Постановления Пленумов доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. В силу ст. 131 ГК РФ,  Определения СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 8 июля 2014 г. N 19-КГ14-6 право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает у лица, имеющего права земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации права в ЕГРП  и не нуждается в дополнительном признании в судебном порядке.   

При этом суд первой инстанции верно указал, что в силу п. 53 указанного Постановления Пленумов ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.

Суд первой инстанции также обоснованно пришел к выводу о том, что в данном случае с учетом   обстоятельств, связанных с  созданием  объекта незавершенного строительства, площадью застройки 1048,0 м., степенью готовности 2% (10%) инв.№92:401:002:000035630, лит. А, местонахождение: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Рашида Вагапова, Советский район, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 16:50:150304:89, площадью 3961 кв.м, по адресу: г. Казань, ул. Р.Вагапова, кадастровый номер  16:50:150304:3777, имеется  самостоятельный конструктивно сложный объект с  функциональным назначением  фундамента 17-ти этажного административно-бытового здания, отличный от собственно самого земельного участка, хотя и прочно с ним связанного,  отведенного именно под строительство данного объекта (незавершенный строительством объект административно-бытовое здание), конструкция которого не является совокупностью строительных материалов, а является капитальной, извлечение, разборка  или перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, что в порядке ст.130 ГК РФ позволяет отнести спорный объект к категории недвижимого имущества.

Третий ответчик на момент рассмотрения дела является собственником и владельцем спорного объекта, занимает указанный земельный участок; его принадлежность третьему ответчику лицами, участвующими  в деле, не оспаривается.

Материалы дела не содержат доказательств того, что на момент технической инвентаризации объекта 24.11.2008 и регистрации объекта 30.12.2008 объект незавершенного строительства не существовал,  наоборот, истец предоставлял  земельный участок  по вышеуказанным постановлениям собственника и договорам аренды именно под указанный конкретный объект недвижимости, занимающий земельный участок. Наличие объекта незавершенного строительства подразумевает возможность дальнейшего изменения его отдельных характеристик, что не означает ни физической, ни юридической гибели предмета, ни прекращения права на него (аналогичные выводы содержатся в п.1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", Постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 21 июля 2014 г. N Ф06-12399/13).

В порядке ст. 65 АПК РФ гибель или отсутствие объекта или несоответствие его законодательству истцом не доказаны, уникальные идентифицирующие сведения подтверждают учтенный с 30.12.2008 года объект на заявленном земельном участке, что подтверждается последовательными данными государственного реестра прав на недвижимое имущество,  также акт истца №1047 от 07.11.2014 (л.д.24 т.1)  подтверждает фактическое наличие указанного фундамента здания -  «с выходом на место установлено, что на данном земельном участке расположен фундамент здания, земельный участок захламлен мусором, путем ограждения территории», что порядке п.3.1 ст. 70 АПК РФ является признанием истцом факта и состояния объекта,   нахождение объекта недвижимости на земельном участке согласно уникальным характеристикам реестра  материалами дела подтверждено.   

С учетом изложенного  уд первой инстанции верно указал, что представленными ответчиками доказательствами  подтверждается, что арендатором осуществлялись действия для создания условий для    продолжения строительства объекта капитального строительства, срок аренды спорного земельного участка установлен до 24.11.2016 и на момент рассмотрения спора не истек, в связи с чем, доводы истца, что на объекте не ведется строительство, подлежат отклонению.

Кроме того,  судом первой инстанции верно учтены выводы об установлении факта наличия на земельном участке спорного объекта как объекта недвижимости.

Решением АС РТ по делу №А65-3589/2015 от 07 мая 2015года признано за соответчиком ООО «БилдингГрупп» (предшествующим собственником) перешедшее в силу прямого указания закона право аренды  заявленного земельного участка в виду расположения на спорном участке   и перехода с государственной регистрацией права на объект незавершенного строительства как объекта недвижимого имущества.

Определением АС РТ по делу  №А65-31991/2012 от 06.08.2013г. в порядке реституции по ст. 167 ГК РФ, возвращено в конкурсную массу должника (ООО «Атлантида») недвижимое имущество - незавершенный строительством объект, расположенный на земельном участке площадью 3 961 кв.м.

В постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 20 ноября 2014 г. N Ф06-16486/13 по делу N А65-18052/2013 указано, что «последствием недействительности договора купли-продажи недвижимости от 21.01.2010 является возврат объекта недвижимости продавцу. Независимо от состава лиц, участвующих в деле суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, оснований для иных выводов, нежели содержащихся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, по настоящему делу истцом не доказано и судом не установлено. Иск о признании права отсутствующим направлен на исключение сведений  об объекте, характеристики которого учитываются в данных записей из ЕГРП,  актуальных на  дату разрешения  спора.   Указанный факт установления фактического наличия объекта недвижимого   имущества исключает требования иска.

При этом суд первой инстанции также правомерно отказал в иске в виду отсутствия нарушенного права истца. Одним из обязательных условий оспаривания зарегистрированного права собственности  путем использования такого способа защиты как признание права отсутствующим является  доказательство, что наличие зарегистрированного права нарушает права истца, что соответствует позиции Арбитражного суда Поволжского округа по данной категории дел (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 2 декабря 2014 г. N Ф06-17223/13).

Таким образом суд первой инстанции обоснованно указал, что по настоящему делу нарушений прав истца  как собственника земельного участка не усматривается, поскольку срок аренды  земельного участка до 25.11.2016 года и на дату предъявления иска  и рассмотрения дела он не истек, в период действия договора аренды арендодатель не имеет законных оснований рассчитывать на произвольное распоряжение участком. Также  нарушений прав истца как органа собственника земельного участка не усматривается, поскольку спорный объект создан на земельном участке, отведенном собственником земли для строительства. Доказательств, что на земельном участке, переданном собственником для строительства по договору аренды, возведен объект, не предусмотренный договором с собственником земли, материалы дела не содержат. Без истечения срока аренды и с учетом предоставления  именно под занимаемый объект незавершенного строительства, какое-либо законное   нарушенное право для настоящего иска у истца отсутствует.

При таких условиях верно указано, что требования истца о  защите прав собственника земли также не могут быть удовлетворены, что соответствует действующей позиции Высшего Арбитражного суда РФ   (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 июня 2013 г. N 17630/12).

Кроме того,  иск заявлен после неоднократного заключения  договоров аренды, начиная с  14.10.2008 года и вынесения постановлении № 3519 от 25.05.2009года   о выделении земли именно под этот объект с его неуменьшенными характеристиками объекта недвижимого имущества. В письме от 09.12.2014 года (л.д. 210, т.1), составленным после акта №1047 от 07.11.2014года,  истец также подтвердил наличие объекта незавершенного строительства,  именно занимающего земельный участок и принадлежащего  ООО «Атлантида».

Кроме того, АКБ «Энергобанк»  на основании  ст.69.1 закона №102-ФЗ «Об ипотеке» в виду предоставления кредита на его приобретение на основании Дополнительного соглашения к договору купли-продажи 07.10.2014 №01/10 от 30.10.2014, (запись об ипотеке в силу закона №16-16-01/180/2014-834 от 12.12.2014)  и на основании ст. 64.2 закона в виду залога  находящегося на земельном участке объекта,  является в силу закона залогодержателем объекта незавершенного строительства и права аренды расположенного под ним земельного участка (л.д.116-125 т.1).   Таким образом, по объекту на момент предъявления иска имелась не просто передача прав собственника имущества победителю торгов ООО «БилдингГрупп», но и произошло 12.12.2014 обременение недвижимости ипотекой в силу закона. Из материалов дела не следует, что банк, действуя разумно и проявляя требующуюся осмотрительность, мог засомневаться в физическом  и юридическом наличии объекта после заключения аренды 25.11.2013года. АКБ «Энергобанк», предоставляя кредит покупателю под залог недвижимости, имел все основания полагаться  на запись о праве собственности на объект и заключенный договор аренды №17494 25.11.2013г., подтверждающий наличие объекта на земельном участке. Следовательно, АКБ «Энергобанк» является  добросовестным залогодержателем и оснований прекращении ипотеки и прекращения права на объект, которое угрожает ипотеке,  не имеется. Такой подход к защите добросовестного залогодержателя согласуется с позициями, сформулированными Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации, в том числе в постановлении от 26.07.2011 N 2763/11, а также от 07.06.2012 N 16513/11.

Согласно позиции Верховного суда РФ, выраженной в Определении СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18 ноября 2014 г. N 29-КГ14-3,  с учетом вышеуказанных обстоятельств, при цели фактического изъятия земли из аренды  на которых находятся объекты капитального строительства при наличии зарегистрированного и фактического объекта капитального строительства, настоящим иском нарушается публичный порядок, принципы правовой определенности и уважения собственности, что в силу ст. 10 ГК РФ является самостоятельным основанием отказа в иске.

В ходе рассмотрения дела ответчиками также заявлено о пропуске истцом срока исковой давности. С учетом обстоятельств дела, суд первой инстанции верно пришел к выводу о том, что имеются основания для