Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2015 по делу n А65-6928/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

№56/008/2014-322, №56/008/2014-323, №56/008/2014-324, №56/008/2014-325, №56/008/2014-326  об отказе в государственной регистрации в соответствии с абз. 4, 10 п.1 ст.20  Федерального закона « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Одним из оснований послужившими  принятию  11.02.2015г. решений  об отказе в государственной регистрации регистрирующий орган указал на пропуск срока проведения торгов, а также на проведение торгов до истечения 30 дней  после опубликования  извещения.

Суд первой инстанции обоснованно признал ошибочными указанные доводы регистрирующего органа, исходя из следующего.

Следует отметить, что в соответствии с пунктом 2 статьи 90 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" порядок проведения торгов при реализации имущества должника на торгах устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, названным Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица только в том случае, если они проведены с нарушением правил, установленных законом.

Исходя из пункта 1 Информационного письма от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушение порядка проведения торгов не может являться основанием для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются.

Признание судом торгов недействительными возможно в случае нарушения организатором торгов правил, предусмотренных статьями 447, 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 2 ст. 448 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. В случае, если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан предоставляемый для этого срок.

Согласно части 3 статьи 90 Закона об исполнительном производстве извещение о проведении торгов размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации.

Между тем, в соответствии с абз.16 п.п.а п.1 постановления Правительства Российской Федерации от 10.09.2012 N 909  сайт www.torgi.gov.ru  с 1 января 2013 года определен как официальный сайт Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов по реализации имущества должника.

Следовательно, с момента определения Официального сайта обязанность размещать извещение о проведении торгов по реализации имущества должника на сайте организатора торгов и в периодическом печатном издании отсутствует.

Как усматривается из материалов дела, ООО «Спецреализация», как организатор торгов, разместило извещение о проведение торгов на официальном сайте www.torgi.gov.ru, а также было опубликовано извещение о проведении торгов в газете «Работа для вас» от «10» июля 2014 года за № 49. Торги состоялись «11» августа 2014 года в 13 часов 00 минут по московскому времени по адресу: г. Казань, ул. Пушкина, дом 18.

В данном случае Специализированной организацией обеспечена публичность проведения торгов путем надлежащего информирования, достаточного для привлечения заинтересованных лиц. Объявление содержит сведения о времени, месте и форме проведения торгов, порядке их проведения, предмете торгов, начальной цене, оформления участия в торгах, порядке определения победителя, достаточные для того, чтобы лица, потенциально заинтересованные в участии в торгах, имели представление о предмете торгов.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что публикации об оспариваемых торгах отвечали целям доведения сообщения о торгах максимально возможному кругу потенциальных покупателей, которые реально могли принять участие в торгах и предложить наиболее высокую цену.

Между тем, перечень необходимых документов для государственной регистрации договора купли-продажи арестованного имущества указан в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года за N 122-ФЗ. Согласно данному перечню нет необходимости в предоставлении сведений о публикации информации о проведении торгов с сайта www.torgi.gov.ru.

Статья 18 Закона о регистрации прав устанавливает требования к оформлению и содержанию документов. При этом, если правоустанавливающие и другие приложенные документы содержат неясности, несоответствие или другие недостатки они могут быть устранены представлением дополнительных сведений.

В соответствии со ст. 19 Федерального закона «Об исполнительном производстве» при обжаловании результатов торгов, приостанавливаются сроки по исполнительному производству вместе с приостановлением самого исполнительного производства, а также сроки постановления судебного пристава-исполнителя о передачи арестованного имущества. При этом вынесения отдельного определения суда, постановления судебного пристава, акта другого органа или должностного лица о приостановлении течения процессуальных сроков либо специального указания об этом в соответствующем акте указанных лиц о приостановлении исполнительного производства, предусмотренного ст. 39-42 Закона «Об исполнительном производстве», не требуется.

Как усматривается из материалов дела и было указано выше, 14 января 2014 года судебный пристав исполнитель передал вышеуказанное имущество на реализацию по акту приема-передачи арестованного имущества. Заявитель как организатор торгов 11 марта 2014 года, согласно протоколу о результатах торгов в двухмесячный срок продал вышеуказанное имущество. Между заявителем ООО "Спецреализация" ( далее - Продавец) и третьим лицом Новиковым А.В. (далее – Покупатель) был заключен договор купли-продажи от 24 марта 2014 года, в соответствии с условиями которого Продавец, действующий от своего имени и по поручению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан, передает в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять следующее имущество: нежил.помещения: хоз.склад, пл.110,7кв.м, контора, пл.154,5кв.м, автогараж, пл.196,5кв.м, ремонт.мастерская, пл.239,1кв.м, автогараж, пл. 230,4кв.м и зем.участок, пл. 7585,59кв.м, РТ, пгт.Апастово, ул.М.Джалиля, Д.13. (далее - Имущество).

Между тем судом первой инстанции установлено, что в рамках дела № А65-14775/2014  рассматривался иск Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Татарстан к Обществу с ограниченной ответственностью "Спецреализация", с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица – Исполнительного комитет а Апастовского муниципального района Республики Татарстан, Новикова А.В. о признании недействительным аукциона по продаже имущества Открытого акционерного общества «Апастовское многоотраслевое производственное предприятие жилищно-коммунального хозяйства (Инженерные сети)»: хозяйственный склад площадью 110,7 кв.м, контора 154,5 кв. кв.м, авто гараж площадь 195,5 кв.м,  ремонтная мастерская площадью 239,1 кв.м, авто гараж площадью 230 кв.м, и земельный участок общей площадью 7 585,59 кв.м, объекты расположены по адресу: пгт.Апастово, ул.М.Джалиля, д.13 от 11.03.2014 года, о признании недействительным договор купли-продажи от 24 марта 2014 года, заключенный между ООО «Спецреализация» и Новиковым А.В., по результатам проведенного аукциона.

Определением суда от 26.06.2014г. в рамках дела №А65-14775/2014 ходатайство Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Татарстан, г. Казань о принятии обеспечительных мер в виде запрета на регистрационные действия, в том числе регистрацию перехода прав были приняты и удовлетворены судом.

В   связи   с   отказом   от   исковых   требований   к   ООО «Спецреализация», определением суда от 28.10.2014г. производство по делу № А65-14775/2014 было прекращено.

Определением суда от 03.12.2014г. ходатайство Общества с ограниченной ответственностью "Спецреализация", г.Набережные Челны об отмене обеспечительных мер в виде запрета совершать регистрационные действия было удовлетворено, обеспечительные меры, в виде запрета совершать регистрационные действия, в том числе регистрацию перехода прав отменено.

Поскольку торги не были признаны недействительными то, срок проведения торгов был возобновлен. Таким образом, срок проведения торгов Специализированной организацией не был пропущен, между тем регистрирующим органом не был проведен анализ и не дана должная правовая оценка применению положений указанного закона.

С учетом вышеизложенного, довод регистрирующего органа, о том что на момент приостановления и отказа государственной регистрации на объект недвижимого имущества - здание с кадастровым номером 16:08:020119:96, общ. пл. 110,7 кв.м. (регистрационный № 16-16-56/008/2014-323 от 25.12.2014г.) имелось зарегистрированное обременение в виде запрета на основании определения от 26.06.2014 г. Арбитражного суда РТ обоснованно признан судом первой инстанции несостоятельным.

Довод регистрирующего органа о том, что договор купли-продажи  арестованного имущества  от 25.08.2014г. содержит информацию только  о стоимости имущества, тогда как стоимость и цена разные понятия, суд первой инстанции обоснованно признал ошибочным, исходя из следующего.

Договор купли-продажи недвижимости регулируется Гражданским Кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица  свободны в заключении  договора.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В свободе договора раскрывается принцип гражданского права (п. 1 ст. 1 ГК РФ). Законодатель не ограничивает в выражениях при заключении договора. Главное договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (ст.422 ГК РФ).

Понятие цена определяется как количество  денег, в обмен на которые продавец готов передать (продать) единицу товара либо недвижимость.

Величину соотношений (пропорцию) при добровольном обмене товара или имущества называют стоимостью.

В повседневной речи цена часто является синонимом стоимости и эти слова могут взаимно заменять друг друга.

В рассматриваемом случае договор купли-продажи заключался по результатам торгов, и поэтому выявлена стоимость имущества. Поскольку стоимость выражает себестоимость, цена - включает в себя не только денежное выражение этих расходов, но и процент прибыли, получаемой продавцом.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что при заключении договора сторонами были согласованы все существенные условия договора купли-продажи объектов недвижимости и земельного участка и основания для признания договора незаключенным отсутствуют. В пределы компетенции регистрирующего органа не входит оценка  на предмет заключенности (ничтожности) договора купли-продажи, учитывая, что данный договор не расторгнут, не признан в судебном порядке незаключенным либо ничтожным.

Довод регистрирующего органа  о том, что в договоре должна быть указана категория земельного участка, судом первой инстанции обоснованно признан необоснованным, исходя из следующего.

Для признания земельного участка объектом земельных отношений, т.е. отношений по использованию и охране земель, достаточно, чтобы его границы были описаны и удостоверены в установленном порядке. Часть земельного участка может быть объектом земельных отношений, если размер такой части позволяет использовать участок в соответствии с разрешенным использованием без перевода в состав земель иной категории.

Значение вида недвижимого имущества, объекта гражданских прав и сделок (ст. 128-130, 260 ГК РФ) земельный участок приобретает лишь при совокупности следующих условий:

а) границы земельного участка должны быть описаны и удостоверены в установленном порядке;

б) земельный участок должен быть индивидуализирован, т.е. обладать такими признаками, которые позволят однозначно выделить его из иных объектов недвижимости, в том числе других земельных участков. Названные признаки земельный участок приобретает лишь в процессе государственного кадастрового учета, из чего следует третье условие;

в) предметом сделок могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Категория земельного участка является одной из характеристик как объекта недвижимости. Содержание этого понятия определяется правилами земельного и градостроительного законодательства.

В соответствии с ФЗ от «02» января 2000 года N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков происходит при проведении кадастрового учета земельных участков, в результате которого земельный участок получает такие характеристики,