Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2015 по делу n А55-24693/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации  по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. 

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 Гражданского кодекса Российской Федерации ).

Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

В рассматриваемом случае Покупатель (ООО "Базис XXI век") не являлся арендатором, однако указанное не изменяет сформулированного ВАС РФ принципа о моменте прекращения обязанности арендатора по внесению арендной платы, и, следовательно, моменте прекращения права конкретного арендодателя (в данном случае – ОАО "Военторг-Центр") требовать внесения такой платы в связи с переходом такого права к новому арендодателю.

Указанный вывод подтверждается и содержанием п. 60 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которому после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, согласно абз. 4 п. 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», необходимо учитывать, что применительно к статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и не может быть признан недействительным по названному основанию.

Таким образом, согласно вышеуказанной правовой позиции покупатель объекта недвижимого имущества как законный владелец переданного ему недвижимого имущества и до момента регистрации права собственности на данное имущество в ЕГРП рассматривается в качестве добросовестного арендодателя.

Совокупность вышеизложенного свидетельствует о том, что с момента фактической передачи недвижимого имущества продавцом покупателю именно последний должен рассматриваться в качестве субъекта права получения выгоды от использования имущества, являющегося предметом купли-продажи, в том числе арендной платы.

Таким образом, возникновение права на получение арендной платы у покупателя объекта недвижимого имущества не ставится в зависимость от даты государственной регистрации его права собственности на данное имущество.

Указанная правовая позиция изложена в судебных актах по делу № А55-3529/2013.

Согласно норме ч. 1 ст. 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд самостоятельно определяет характер спорного правоотношения и подлежащее применению законодательство.

В соответствии с правовой позицией Высшего арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения.

В соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

Принимая решение, суд в силу с части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Согласно ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу ст. 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Согласно пункту 4.1. договора купли-продажи от 23 января 2012 года стороны согласовали, следующее условие: «Помещения передаются Продавцом Покупателю по передаточному акту, форма которого определена Приложением № 1 к настоящему Договору, являющемся неотъемлемой частью настоящего Договора. Обязательства Продавца передать, а Покупателя принять Помещения считаются исполненными после подписания Сторонами передаточного акта. Уклонение одной из сторон от подписания Передаточного акта на условиях, предусмотренных настоящим Договором, считается отказом соответственно Продавца от исполнения обязанности передать указанные Помещения, а Покупателя – обязанности принять их.

Следовательно, момент передачи вещи связан с обстоятельствами подписания акта приема-передачи от 02 августа 2012 года.

Передача объекта недвижимости состоялась с подписанием указанного акта приема-передачи от 02 августа 2012 года, что подтверждается его содержанием о фактической передаче, ознакомлении с качественными характеристиками объекта, соответствующими условиям договора и отсутствии взаимных претензий сторон в связи с указанными обстоятельствами.

При этом право и возможность получения от арендаторов ООО «Оружие снасти», ИП Минаев М.И., ООО ПКП «Милана», ИП Михельзон И.Р., ООО «Техпроект» арендной платы вместо предшествующего арендодателя с момента передачи истцу имущества по акту приема-передачи от 02 августа 2012 года существовали, так как указанные право и возможность не поставлены в данном случае в зависимость от наличия/отсутствия  у ООО "Базис XXI век" права распоряжения данным имуществом, поскольку договоры аренды были заключены ранее.

В силу ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется.

Таким образом, от ООО "Базис XXI век" не требовалось совершения каких-либо распорядительных действий с данным имуществом. Поэтому с момента получения имущества по акту приема-передачи от 02 августа 2012 года  Истец получил возможность извлекать выгоду из использования переданного ему имущества, в том числе получать арендную плату в связи с использованием его выше перечисленными арендаторами (абз. 4 п. 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»), при этом предшествующий арендатор такое право должен был утратить, принимая во внимание также полное исполнение истцом обязанности по оплате приобретаемого имущества (платежное поручение от 25 января 2012 года № 1).

Суд первой инстанции обоснованно указал, что при расчете следует принимать во внимание размер арендной платы, установленной в договорах аренды, заключенных ОАО "Управление торговли Приволжского региона", поскольку по состоянию на 28 июля 2013 года все заключенные Ответчиком договоры аренды являлись действующими по сроку более чем до 29 июля 2013 года, в связи с чем у арендаторов отсутствовала необходимость в их перезаключении с новым собственником, а именно Истцом.

По расчету, произведенному судом первой инстанции, размер неосновательного обогащения в размере недополученной арендной платы за период с 14 февраля 2012 года по 29 июля 2013 года составляет 4 529 263 руб. 45 коп.

В силу ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.

Согласно п. 4.2 Договора Продавец обязался передать, а Покупатель принять Помещения в течение 3-х рабочих дней после уплаты Покупателем цены договора. Несмотря на то, что по Договору купли-продажи была предусмотрена обязанность передачи Продавцом помещений после оплаты Договора, Продавец уклонялся от подписания Акта приема-передачи помещения, что, по мнению суда,  доказывается самим фактом подписания акта лишь 02 августа 2012 года.

Заявитель жалобы ссылается на то, что у Ответчика отсутствовали правовые основания как для передачи недвижимого имущества, перечисленного в договоре купли-продажи, так и для его отчуждения, поскольку на момент подписания договора купли-продажи № 7/КП от 23 января 2012 года документы об одобрении сделки отчуждения недвижимого имущества, а именно Директива Министра обороны РФ, протокол Совета директоров ОАО «Военторг» и протокол Совета директоров ОАО «Управление торговли Приволжского региона» по предмету сделки не соответствовали предмету, перечисленному в п. 1.1. договора купли-продажи, так как при их оформлении были допущены неточности в части указания номеров комнат, а именно пропущены  № 70 - 75. Допущенная ошибка была устранена протоколом заседания Совета директоров ОАО «Управление торговли Приволжского региона» от 11 июня 2012 года, что свидетельствует именно о допущенной ошибке и существовавшем на момент одобрения сделки и заключения договора намерении сторон продать именно то имущество, которое обозначено в договоре, включая комнаты № 70 - 75.

По данному основанию договор купли-продажи недействительным не признан. Поэтому допущенные неточности со стороны организации Продавца имущества не могут быть поставлены в вину Истцу и являться основанием для неисполнения договора в части передачи ему имущества после его полной оплаты. Тем более, что Ответчик не обосновал, каким образом допущенные неточности при наличии не оспоренного договора препятствуют передаче имущества.

Согласно пп. 1 п. 3 ст. 157 Гражданского кодекса Российской Федерации, если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, условие признается наступившим.

Допустимость и последствия отлагательного условия, наступление которого как минимум частично зависело от воли стороны договора, были предметом рассмотрения Президиума ВАС РФ  в Постановлении от 29 апреля 1997 года № 129/97, который указал, что само по себе такое условие допустимо, а недобросовестное бездействие стороны, от которой зависело его наступление и которой это невыгодно, позволяет признать такое условие наступившим.

Истец обоснованно указал, что поскольку Продавец воспрепятствовал передаче Покупателю объекта Договора купли-продажи и подписанию Акта приема-передачи помещения, следует считать наступившим событием не 02 августа 2012 года, а через 3 рабочих дня после уплаты Покупателем цены Договора за помещения, то есть 30 января 2012 года (п. 4.2. Договора купли-продажи).

Возражая против данного довода Истца, Ответчик сослался на п. 3.2 договора купли-продажи № 7/КП от 23 января 2012 года, согласно которому Истец обязан был оплатить покупную цену единовременным платежом в течение 3 (трех) банковских дней со дня подписания настоящего договора и не позднее дня, следующего за днем платежа, письмом уведомить Продавца об уплате  покупной цены и готовности принять помещения  по передаточному акту.

Ответчик, основываясь на п. 10.3. договора,  считает, что данная обязанность Истцом выполнена не была, что подтверждается письмом Истца от 01 февраля 2012 года на имя Генерального директора ООО «Центр правовой поддержки «Эксперт», претензией Истца (исх. № 99 от 05 марта 2012 года), которая была получена Ответчиком лишь 06 марта 2012 года (вх. № 252).

Однако, как правильно указал суд первой инстанции, нельзя согласиться с указанными доводами Ответчика, поскольку, несмотря на наличие условия п. 3.2. Договора, п. 4.2. того же Договора предусматривает, что Продавец обязан передать, а Покупатель обязан принять Помещения в течение 3-х рабочих дней после уплаты Покупателем цены договора. При этом