Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2015 по делу n А65-23687/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

обязанности арендодателя по предоставлению арендованных земельных участков во владение и пользование арендатора.

Не согласившись  с данными сообщениями, Общество обратилось  в арбитражный суд с указанными заявлениями.

Отказывая в удовлетворении требований Общества, суд 1 инстанции исходил из следующего.

В результате произведенной государственной регистрации произошла перемена лиц в арендном правоотношении, в Договор аренды земельного участка №186/04-с от 26.11.2004г., зарегистрированный ГУ ФРС по РТ 17.05.2005 г. за №16-16-22-002-2005-10.1, и в договор аренды земельного участка № 8-05-п от 17.02.2005 г., зарегистрированный ГУ ФРС по РТ 17.05.2005 г. за №16-16-22-002-2005-11.1, на оставшийся срок вступил новый арендатор - ООО Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье". Следовательно, арендные правоотношения теперь возникли между собственником земельного участка Государством в лице Исполнительного комитета г. Набережные Челны и Обществом с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания "Комфортное жилье". Какие-либо правовые основания для прекращения указанных арендных правоотношений у ООО «Виндорс групп» отсутствуют, поскольку не является стороной в арендных правоотношениях. В соответствии с п.5 ст.22 Земельного Кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу. ООО «Виндорс групп» передало свои права и обязанности ООО ЖСК «Комфортное жилье», которое и стало ответственным перед арендодателем стороной по договору аренды земельного участка. Договора уступки права аренды от 03.06.2013г. земельного участка с кадастровым номером 16:52:020603:43 и земельного участка с кадастровым номером 16:52:020603:287 зарегистрированы в установленном законом порядке. Договора между сторонами полностью исполнены, что подтверждается актами приема-передачи земельных участков. В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Среди приложенных заявителем в регистрирующий орган к обоим заявлениям документов уведомления арендодателя о передаче арендатором своих прав и обязанностей по договорам аренды в виде заключенных соглашений о расторжении договоров уступки права аренды земельных участков отсутствуют.

В связи с этим, по мнению суда 1 инстанции действия Управления Росреестра по Республике Татарстан, выраженные в отказе в государственной регистрации соглашений о расторжении указанных договоров уступки пара аренды на земельные участки, являются законными и обоснованными и  не нарушают прав заявителя.

Между тем данный вывод суда 1 инстанции является ошибочным.

Согласно статье 2   Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним  - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Статьей 16 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного на то им (ими) лицами, и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов), которые должны пройти правовую экспертизу (статья 13 Закона) с целью установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу пункта 1 статьи 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях,  предусмотренных ст. 20 Закона о государственной регистрации.

В соответствии с  пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 г. при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с положениями пунктов 8 указанных договоров  от 03.06.2013 г.  уступки права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 16:52:020603:287 и 16:52:020603:43 данные договоры вступают в силу с момента их государственной регистрации и действуют до полного исполнения сторонами обязательств, т.е. с учетом положений пунктов 3 и 4 договоров – до 31.12.2015 г.

Согласно п.3 ст.425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств  сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательств.

Из имеющихся в материалах дела и представленных заявителем в суд апелляционной инстанции актов сверок взаимных расчетов по договорам  от 03.06.2013 г. между ООО ЖСК «Комфортное жилье» и ООО «Виндорс групп» следует, что предусмотренные п.3 указанных договоров уступки права аренды земельных участков     обязательства по  перечислению  платы за право аренды земельных участков с кадастровыми номерами 16:52:020603:287 и 16:52:020603:43 на расчетный счет  ООО «Виндорс групп» в размере соответственно 24 806 271 руб. и 20 193 729 руб. ООО ЖСК «Комфортное жилье» до настоящего времени  не исполнены (л.д. 23 т.2, 69,70 т.3).

Таким образом, указанные договоры  уступки права аренды земельных участков от 03.06.2013 г. являлись действующими, так как исполнение обязательства по передаче земельного участка одной  из сторон и неисполнение обязательства по оплате права аренды другой стороной не прекращает действие договора и не лишает стороны сделки  расторгнуть его по взаимному согласию.

Договоры уступки права аренды земельных участков от 03.06.2014 г. не содержат запрета на их расторжение по соглашению сторон.

С учетом  того, что обязательства по оплате права аренды земельных участков по договорам уступки прав аренды земельных участков Обществом не были исполнены,  между ООО ЖСК «Комфортное жилье» и ООО «Виндорс групп» были заключены соглашения о расторжении договоров от 03.06.2014  уступки права аренды земельных участков  с кадастровыми номерами 16:52:020603:287 и 16:52:020603:43 (л.д.21 т.1, т.2).

Заключенные сторонами соглашения о расторжении данных договоров не противоречат  положениям ст.ст.407,408,450,452 и 453 ГК РФ.

В рассматриваемом случае государственная регистрация договоров уступки права аренды земельных участков от 03.06.2013 г. не является препятствием для расторжения указанных договоров по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ, в том числе и по соглашению сторон.

Кроме того, согласно разъяснениям, содержащимся в п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п. 5 и 6 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом. Если в случаях, установленных ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, такое уведомление арендатором в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков (п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Следовательно, неуведомление арендодателя (Исполнительного комитета г. Набережные Челны) о передаче арендатором своих прав и обязанностей по указанным договорам аренды земельных участков от 26.11.2004 г. и от 17.02.2005 г. в виде заключенных 01.07.2014 г. соглашений о расторжении договоров уступки права аренды земельных участков от 03.06.2013 г. вопреки доводам, изложенным в отзыве ответчика на иск (л.д.51-53), не влечет недействительности данных соглашений и не может быть признано в качестве законного основания для отказа в их  государственной регистрации.

При таких обстоятельствах обжалуемое решение суда 1 инстанции следует отменить, заявление общества с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания «Комфортное жилье»   удовлетворить, оспариваемые сообщения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан  об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.08.2014 г. № 32/077/2014-372 и № 32/077/2014-373  признать  незаконными.

В соответствии с  пп. 3 п.4 ст.201 АПК РФ следует обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан   устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания «Комфортное жилье».

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с   Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан в пользу общества с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания «Комфортное жилье» следует взыскать судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 5 500 руб., а также возвратить обществу с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания «Комфортное жилье» из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению от 12 февраля 2015 года № 338 государственную пошлину в размере 1500  рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный  апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан  от 02 февраля 2015 года по делу                № А65-23687/2014 отменить, заявление общества с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания «Комфортное жилье» удовлетворить.

Признать  незаконным  сообщение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан  обществу с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания «Комфортное жилье» об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.08.2014 г. № 32/077/2014-373.

Признать  незаконным  сообщение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан  обществу с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания «Комфортное жилье» об отказе в государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.08.2014 г. № 32/077/2014-372.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан   устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания «Комфортное жилье».

Взыскать  с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан  (ОГРН 1091690058107, ИНН 1659097613) в пользу общества с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания «Комфортное жилье» (ОГРН 1121650004662, ИНН 1650239510) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме  5 500 рублей.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью Жилищно-строительная компания «Комфортное жилье» (ОГРН 1121650004662, ИНН 1650239510) из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению от 12 февраля 2015 года № 338 государственную пошлину в размере 1500 (одна тысяча пятьсот) рублей.

Постановление  вступает в  законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий