Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2015 по делу n А65-19813/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Порядок проведения публичных торгов определяется процессуальным законом Российской Федерации и статьей 57 указанного закона.

В соответствии со статьей 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

В материалы дела стороны представлены отчеты об оценке рыночной стоимости №899 (по состоянию на 29.10 2012 г. и №1046 (по состоянию на 18.03.2013 г.).

При этом, как пояснили стороны, указанные отчеты составлялись в целях заключения в последующем договора залога и дополнительного соглашения к договору залога.

При заключении договора залога и дополнительного соглашения к договору залога сторонами  согласована как общая стоимость залогового имущества, так и каждого объекта в отдельности.

По правилам подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом.

В ходе рассмотрения настоящего дела ответчиком было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы по вопросу установления рыночной стоимости предмета залога. Впоследствии ответчик от указанного ходатайства отказался, в связи с чем  начальная продажная цена спорного заложенного имущества правомерно определена судом  в размере, согласованном сторонами в договоре залога и дополнительном соглашении к договору залога.

Довод ответчика о том, что с учетом достаточности залогового имущества для удовлетворения требований, взыскание необходимо обратить на часть имущества, эквивалентно сумме требования, являлся предметом исследования и правомерно отклонен.

В пункте 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 разъяснено, что в договоре о залоге может содержаться общая оценка нескольких движимых вещей (имущественных прав (требований)) или недвижимых вещей, являющихся предметом залога. В этом случае взыскание обращается на все заложенное движимое или недвижимое имущество, которому дана общая оценка, с последующей его реализацией только в целом (пункт 2 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации). Суд вправе обратить взыскание на часть предмета залога, если залогодатель докажет, что денежных средств, вырученных от продажи части заложенного имущества, будет достаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, а также представит документы, подтверждающие рыночную стоимость отдельных движимых вещей (имущественных прав (требований)) или недвижимых вещей, на которые залогодателем предлагается обратить взыскание.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела доказательств того, что денежных средств, вырученных от продажи части заложенного имущества, будет достаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, не представлено.

Судом также учтено следующее.

Действующим законодательством предусмотрен следующий порядок реализации заложенного имущества (статья 350 ГК РФ, статьи 57, 58 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"):

продажа осуществляется на торгах;

в случае объявления торгов несостоявшимися производятся вторые торги, на которых стоимость снижается на 15%;

в случае объявления несостоявшимися вторых торгов залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены.

Таким образом, в случае отсутствия рыночного спроса на реализуемое имущество, у залогодержателя существует возможность удовлетворить свои требования за счет приобретения залогового имущества по цене, ниже на 25% от начальной. В случае недостаточности данной суммы для удовлетворения требований, залогодержатель вправе взыскать оставшуюся сумму в соответствии с законодательством об исполнительном производстве, не пользуясь преимуществом перед другими кредиторами.

Таким образом, начальная продажная стоимость должна быть определена с учетом возможного ее снижения в ходе торгов; величина предмета залога, на которое обращается взыскание, должна быть достаточна для покрытия требований кредитора с учетом вероятности снижения цены.

Кроме того, как правильно указано судом первой инстанции, в случае, если стоимость имущества, по которой оно будет реализовано, превысит начальную продажную цену, права ответчика не будут нарушены, поскольку взыскание обращается в пределах суммы удовлетворенных требований.

Также суд  первой инстанции правильно указал, что реализация объектов залога в отдельности, существенно снижает их рыночную стоимость и привлекательность для потенциальных покупателей. При этом реализация заложенного имущества едиными комплексами является целесообразной, поскольку залоговое имущество, представляет собой не только административное здание (корпус), но и находящийся под ним земельный участок, а также расположенные в непосредственной близости к нему нежилые строения и сооружения.

Судом также принято во внимание, что в силу положений ч. 3 ст. 112 ФЗ "Об исполнительном производстве" на должника возлагается обязанность по уплате исполнительного сбора в размере 7% от подлежащей взысканию суммы задолженности.

Учитывая в совокупности все указанные выше обстоятельства, Арбитражный суд  Республики Татарстан пришел к верному выводу о том, что в рассматриваемой ситуации целесообразна продажа всего заложенного имущества, а не отдельного здания либо отдельных объектов из состава заложенного имущества.

           Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, сделанные в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм  процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  безусловным основанием  для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

           В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации государственная пошлина в размере 3000 руб. за подачу апелляционной жалобы   возлагается на ее заявителя и уплачена им при  ее подаче.

          Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11 февраля 2015 года по делу А65-19813/2014 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в  двухмесячный срок в  Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий                                                                             О.И. Буртасова

Судьи                                                                                                          Е.Г. Дёмина

О.Е. Шадрина