Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2015 по делу n А55-17668/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Исходя из статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Из указанных правовых норм следует, что для осуществления строительства объектов истец должен был получить разрешение на строительство в установленном законом порядке.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, строительство объектов произведено истцом без получения разрешения на строительство.

При таких обстоятельствах объекты недвижимости  в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации являются самовольными постройками.

Правовые последствия самовольной постройки определены в пункте 2 названной статьи – лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, осуществившим постройку, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (третий абзац пункта 3 названной статьи).

Таким образом, статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет условия, при которых у лиц, перечисленных в ней, возникает правовая возможность стать собственником самовольной постройки путем обращения с соответствующим иском в арбитражный суд.

Однако сам по себе факт самовольной постройки и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска.

Порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными актами правил и условий возведения объектов недвижимости.

В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Кроме того, такая легализация означала бы наличие возможности введения в хозяйственный оборот и государственную регистрацию права собственности на объекты недвижимости, эксплуатация которых небезопасна либо вообще невозможна, например, строений и сооружений, не отвечающих нормам пожарной или экологической безопасности и т.п., что нельзя признать правильным.

Таким образом, признание права собственности на самовольную постройку является исключительным способом защиты гражданских прав, который должен рассматриваться лишь при отсутствии возможности получить в установленном законодательством порядке соответствующих разрешений, а также в случае, если отказы в выдаче разрешений признаны незаконными.

Между тем истец не представил в материалы дела доказательств, подтверждающих невозможность получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Истец также не представил доказательств, свидетельствующих о том, что ему было необоснованно отказано в выдаче соответствующих разрешительных документов.

Право собственности на спорные объекты в Едином государственном реестре прав  на недвижимое имущество и сделок с ним ни за кем не зарегистрировано, записи о регистрации прав в реестре отсутствуют, спорные объекты не числится в реестре муниципального, областного  и федерального имущества.

Согласно письму Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области от 24 ноября 2014 года  № 14557 спорное имущество не значится в реестре федерального имущества. Согласно письму Министерства  имущественных отношений Самарской области от 18 ноября 2014 года № 12/20056 спорное имущество не значится в реестре имущества Самарской области. Из письма Мэрии городского округа Тольятти от 3 сентября 2014 года следует, что спорные объекты недвижимого имущества в реестре  муниципальной собственности городского округа Тольятти не числятся.

В ЕГРП записи о правах третьих лиц на спорные объекты отсутствуют, что подтверждается соответствующими уведомлениями Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии  по Самарской области.

Спорные объекты недвижимого имущества были проинвентаризированы с составлением технических паспортов, где отражены их технические характеристики.

Согласно технических паспортов год постройки нежилого здания - 2-х этажное здание АБК со складом общей площадью 815 кв.м (литер А1), расположенного по адресу: Самарская область, гор. Тольятти, Обводное шоссе, – 2008; нежилого здания - 2-х этажное здание АБК с офисом общей площадью 1 268,5 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, гор. Тольятти, Обводное шоссе, – 2004.

Однако, право собственности истца на земельный участок возникло только на основании договора купли-продажи № 1/к от 01 июля 2011 года, о чем в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27 июля 2011 года сделана запись о регистрации № 63-63-09/087/2011-215.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебное  практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из пояснений истца следует, что  строительство спорных объектов осуществлено истцом за счет собственных средств, о чем свидетельствует договор № 1 от 01 августа 2007 года об инвестиционной деятельности, заключенный первым  с ООО «Новый класс», акт приема-передачи от 01 августа 2008 года.

Однако, доказательств перечисления денежных средств по договору об инвестиционной деятельности от ООО «Своя дорога» и получения денежных средств для строительства объектов Заказчиком, исполнения сторонами договора № 1 от 01 августа 2007 года и возникновения на основании данного договора двух капитальных объектов и прав Инвестора на эти объекты истцом в материалы дела  не представлено.

В материалах дела имеется заявление ООО «Своя дорога» от 14 февраля 2014 года исх. № 4, которым заявитель просил представить сведения о том, выдавалось ли Обществу с ограниченной ответственностью «Новый класс» разрешение на строительство в период с 2000 года по 2007 год.

В материалах дела имеется постановление Мэрии городского округа Тольятти от 11 марта 2014 года № 727-П/1 «Об отказе в выдаче разрешения на строительство двухэтажного нежилого здания и нежилого здания с офисом на земельном участке, расположенном: Самарская область, гор. Тольятти, Обводное шоссе (кадастровый номер 63:09:0000000:836)».

Доказательств обжалования данного отказа истцом в материалы дела не представлено.

На момент обращения истца в мэрию городского округа Тольятти с заявлением о выдаче разрешения на строительство, объекты фактически были построены в 2004 и 2008 годах.

Следовательно, имеется спор относительно соблюдения установленной законодательством процедуры государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества. Однако истец не вправе подменять этот спор иском о признании права собственности.

Обращение в суд с иском в данном случае, направлено на уклонение истца от соблюдения установленного законодательством порядка регистрации прав на недвижимое имущество.

Обход законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество, которое устанавливает гарантии прочности и стабильности гражданского оборота, обеспечивает неприкосновенность собственности (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), может рассматриваться как нарушение основополагающих принципов российского права.

Создание видимости спора для получения формальных оснований регистрации права на недвижимое имущество, влечет подмену законных функций государственных органов по регистрации прав на недвижимое имущество и противоречит публичному порядку.

Однако суд, исходя из задач судопроизводства, в данном случае при отсутствии спора о праве собственности, не может возлагать на себя функции соответствующих государственных органов.

С учетом вышеизложенного у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения заявленных требований.

С заявлением в уполномоченный орган о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ООО «Своя дорога», в соответствии с требованиями статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации не обращалось.

Кроме того, указание суда первой инстанции на то, что застройщик по договору об инвестиционной деятельности  предпринимал  все  законные  меры  к  получению  разрешения строительство не соответствуют действительности.

Постановлением мэра города Тольятти от 03 августа 2000 года № 2119-1/08-00 ООО «Новый класс» в аренду предоставлен земельный участок по Обводному шоссе для строительства торгово-сервисного комплекса по обслуживанию автомобилей. На нормативный срок строительства 36 месяцев, в том числе 12 месяцев проекта.

Пунктом 3.3. постановления ООО «Новый класс» предложено приступить к строительству после получения разрешения на выполнение строительно-монтажных работ в инспекции Госархстройнадзора.

Однако, ООО «Новый класс» только 27 марта 2003 года обратилось в мэрию городского округа Тольятти с заявлением на корректировку проекта торгово-сервисного комплекса на цех по производству тротуарной плитки с офисом.

Распоряжением   мэра   города   Тольятти   от   17 июня 2003 года корректировка проекта была разрешена.

За разрешением на строительство и на ввод объектов в эксплуатации Застройщик в установленном порядке не обращался.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований.

В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд считает решение Арбитражного суда Самарской области от 22 декабря 2014 года, принятое по делу № А55-17668/2014, подлежащим отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Расходы по государственной пошлине по иску и апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 22 декабря 2014 года, принятое по делу № А55-17668/2014, отменить. Принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью "Своя дорога" отказать.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.

Председательствующий                                                                         С.Ю. Николаева

Судьи                                                                                                        Н.Ю.