Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2015 по делу n А65-8122/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

02 апреля 2015 года                                                                              Дело № А65-8122/2014

г. Самара

Резолютивная часть  постановления  объявлена 31 марта 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено  02 апреля 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш., судей Балакиревой Е.М., Пышкиной Н.Ю., при ведении протокола секретарем судебного заседания Караман А.С.,        с участием в судебном заседании: от истца - Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района - Нечаева Ю.Н., представитель по доверенности от 20.10.2014, Сагадеев И.И., представитель по доверенности от 12.03.2015; от ответчика - ООО «Водолей» - Сергеев А.П., представитель по доверенности от 30.03.2015, Маслова Т.Н., представитель по доверенности от 16.04.2014,        рассмотрев в открытом судебном заседании 31 марта 2015 года в зале № 6 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Водолей" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 16 июля 2014 года по делу № А65-8122/2014 (судья Никулина И.Г.) по иску Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района (ОГРН 1061673000993, ИНН 1648017863), г.Зеленодольск, к обществу с ограниченной ответственностью «Водолей» (ОГРН 1021603060490, ИНН 1656021768), г. Казань, о расторжении договора аренды,

У С Т А Н О В И Л:

Исполнительный комитет Зеленодольского муниципального района обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Водолей» о расторжении договора аренды и договора передачи прав и обязанностей  по договору аренды земельного участка №Зем-1-0333 от 05 марта 2008 года.

В судебном заседании в суде первой инстанции представитель истца заявил отказ от требования о расторжении договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 05.03.2008 № Зем-1-0333, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан 10.04.2008, номер регистрации 16-16-28/2007/2008-352 (перенаем), заключенного между ООО «Водолей» (правопредшественник - закрытое акционерное общество «Казаньстройсервис») и Исполнительным комитетом Зеленодольского муниципального района.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.07.2014 производство по делу в части требования о расторжении договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 05.03.2008 №Зем-1-0333, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан 10.04.2008, номер регистрации 16-16-28/2007/2008-352 (перенаем), заключенного между ООО «Водолей», (правопредшественник - ЗАО «Казаньстройсервис») и Исполнительным комитетом Зеленодольского муниципального района, прекращено. Суд расторгнул договор аренды земельного участка от 05.03.2008    № 3ем-1-0333.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 решение суда первой инстанции от 16.07.2014 изменено в части, по делу принят новый судебный акт.

Иск в части расторжения договора аренды земельного участка от 05.03.2008 № 3ем-1-0333, заключенного между Исполнительным комитетом Зеленодольского муниципального района и ООО «Водолей», оставлен без рассмотрения. В остальной части решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.07.2014 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 10.02.2015 постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 по делу № А65-8122/2014 в части оставления иска Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан к обществу с ограниченной ответственностью «Водолей» о расторжении договора аренды без рассмотрения отменено, дело направлено в отмененной части на новое рассмотрение в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, в остальной части постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2014 по делу № А65-8122/2014 оставлено без изменения.

В своем постановлении суд кассационной инстанции указал, что суд апелляционной инстанции не учел, что на дату обращения с настоящим иском истек не только 5-летний срок (с момента предоставления рассматриваемого земельного участка в аренду) на освоение земельного участка в соответствии с его целевым использованием, но и возможный разумный срок на устранение ответчиком допущенных им нарушений условий договора (пункт 4.4.1) и установленного законом срока для его освоения, вывод суда апелляционной инстанции о несоблюдении истцом досудебного порядка по требованию о расторжении договора аренды сделан преждевременно, без выяснения всех значимых для дела обстоятельств.

В судебном заседании представитель ООО «Водолей» апелляционную жалобу поддержал, решение суда считает незаконным и необоснованным, просил его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В судебном заседании представитель Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с пунктом 15 части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации   указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

При новом рассмотрении дела №А65-8122/2014, заслушав пояснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, а также выполняя указания суда кассационной инстанции об установлении значимых обстоятельств по делу с учетом их правовой оценки, при новом рассмотрении дела суд апелляционной инстанции установил.

Как следует из материалов дела, между истцом и ЗАО «Казаньстрой сервис» был заключен договор аренды земельного участка находящегося в государственной собственности №ЗЕМ-1-0333 от 5 марта 2008г. в соответствии с которым истец предоставил ЗАО «Казаньстрой сервис» в аренду земельный участок площадью 18850,00 кв.м из земель населенных пунктов, расположенных по адресу: Республика Татарстан, г.Зеленодольск, примерно в 60 метрах от д.19 по ул. Королева по направлению на юго-восток, с кадастровым номером 16:49:01 19 02:0068, для строительства многоэтажных жилых домов.

В соответствии с п.2.1. договора срок аренды устанавливается с 5 марта 2008г. по 5 марта 2013г. Пунктом 2.2 предусмотрено, что договор вступает в силу с даты его подписания.

Заключение договора было произведено на основании Протокола №5 о признании открытого аукциона по лоту №5 по продаже права на заключение договор аренды земельного участка в г.Зеленодольск состоявшимися.

Согласно п.3.1. договора размер арендной платы по настоящему договору составляет 685336,00 руб. в год.

Пунктом 3.2. договора предусмотрено, что арендная плата вноситься арендатором ежемесячно равными частями от указанной в п.3.1. договора суммы не позднее десятого числа месяца, следующего за отчетным, путем перечисления на счет. Задолженность ответчика по арендной плате отсутствует.

Указывая, что земельный участок до настоящего времени ответчиком не используется, строительные работы на земельном участке не ведутся, исполком обратился в суд с настоящим иском.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего  исследования представленных доказательств, суд первой инстанции обосновано удовлетворил заявленные исковые требования  по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации  аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случаях, перечисленных в пункте 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации  аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон, по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации  досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации  и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22  Земельного кодекса Российской Федерации  устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Установлено,  что спорный земельный участок 05.03.2008г. предоставлен под строительство многоэтажных жилых домов ЗАО «Казаньстрой сервис» .

01.08.2008г. был заключен договор о передаче прав и обязанностей арендатора от ЗАО «Казаньстрой сервис» к ООО «Водолей».

В договоре аренды от 05.03.2008г. арендатор принял обязательства освоить земельный участок в течении пяти лет. Между тем, арендатор в установленные договором сроки  не освоил земельный участок и в течении пяти лет не осуществил строительство многоэтажных жилых домов.

При проверке использования спорного земельного участка истцом было установлено, что спорный земельный участок не используется по назначению, строительство не ведется, о чем составлен акт от 22.08.2013г. Данный факт ответчиком не оспаривается.

Длительность неосвоения земельного участка, предоставленного в аренду для строительства жилых домов, неисполнение прежним и новым арендатором обязательств по строительству объекта на арендованном земельном участке в установленные законом сроки, апелляционный суд оценивает как обстоятельства, подтверждающие существенное нарушение условий договора со стороны арендатора.

Ответчик указал, что на участке работы им не ведутся, однако им был заказаны технические условия на энергоснабжение проектируемых домов для разработки проектно-сметной документации, в доказательства чего представил договор №М-27/П на выполнение проектных работ от 26 мая 2008г. По объективным причинам разрешение на строительство ответчиком не получено, что не может расцениваться как не использование земельного участка.

Между тем представленный договор №М-27/П на выполнение проектных работ от 26 мая 2008г. не является доказательством использования земельного участка по целевому назначению, более того, приложение №3 к договору №М-27/П на выполнение проектных работ от 26 мая 2008г. – график выполнения работ предусматривает последний срок выполнения работ 29.12.2008г., то есть разумные сроки, необходимые для освоения участка истекли.

Кроме того, действующим законодательством не установлено, что пятилетний срок предоставленный для строительства начинает течь заново после замены прежнего арендатора на нового.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанным в пункте 1 настоящей статьи основанием аренда  земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В частности использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный