Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2015 по делу n А65-13795/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

02 апреля 2015 года                                                                                Дело № А65-13795/2014

город Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 апреля 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Николаевой С.Ю., Пышкиной Н.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифонкиной Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале № 6 апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.12.2014, принятое по делу № А65-13795/2014 (судья Савельева А.Г.),

по иску муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г.Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674),

к обществу с ограниченной ответственностью «Керамика», г. Казань (ОГРН 1051637011051, ИНН 1659052651),

о взыскании 1 622 698 руб. 67 коп. долга, 218 180 руб. 43 коп. пени,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Керамика» к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» о признании договора аренды недействительным и применении последствий недействительности сделки,

в отсутствие сторон,

УСТАНОВИЛ:

       муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее – истец, Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Керамика» (далее – ответчик, ООО «Керамика») о взыскании 1 622 698 руб. 67 коп. долга, 218 180 руб. 43 коп. пени.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.08.2014 принят к производству встречный иск ответчика к истцу о признании недействительным договора аренды земельного участка №17270 от 21.10.2013 и применении последствий недействительности сделки.

       Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.12.2014 в удовлетворении первоначальных и встречных исковых требований отказано.

       Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы Комитет указывает, что наличие охранной зоны на части земельного участка не лишает ответчика использовать ту часть земельного участка, которая свободна от охранной зоны. При этом не определено, какая конкретно часть земельного участка находится в охранной зоне. Истец полагает, что ответчиком в материалы дела не представлено надлежащих доказательств, свидетельствующих о невозможности использовать арендуемый земельный участок по назначению.

Решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречного иска не обжалуется.

       26.02.2015 представитель ответчика в судебном заседании с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения

Определением от 26.02.2015 Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в соответствии с пунктом 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отложил судебное разбирательство на 26.03.2015.

Представители сторон, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в их отсутствие.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», учитывая, что в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

На основании Постановления Исполнительного комитета Муниципального образования г.Казани № 6522 от 10.07.2012 (л.д.42), между Комитетом (арендодатель)  и ООО «Служба отлова безнадзорных животных» (арендатор) заключен договор аренды № 17270 от 21.10.2013 земельного участка площадью 38763 кв.м., кадастровый номер 16:50:310603:15, категория земель: земли населенных пунктов, с целевым назначением: для строительства установки по утилизации биологических отходов, расположенного по адресу: г. Казань, Московский район, ул. Химическая.

Пунктам 2.1, 2.2 договора предусмотрено, что договор заключен сроком на три года до 09.07.2016. Дата возврата земельного участка - 09.07.2016.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Республике Татарстан 07.11.2013.

Согласно пункту 3.1 договора, арендная плата исчисляется с 01.08.2013. Расчет арендной платы согласован сторонами в Приложении к договору (л.д. 33).

В соответствии с распоряжением руководителя Исполнительного комитета Муниципального образования г.Казани № 2954р от 29.11.2013 (л.д. 43), между  ООО «Служба отлова безнадзорных животных» (сторона 1) и ответчиком (сторона 2) заключен договор № 55 от 06.12.2013 уступки прав аренды земельного участка, в соответствии с которым ООО «Керамика» приняло права и обязанности арендатора вышеназванного земельного участка.

Договор № 55 от 06.12.2013 уступки прав аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Республике Татарстан 20.12.2013.

Истец, указывая, что ответчиком в нарушение условий договора аренды не своевременно и не в полном объёме вносилась арендная плата за земельный участок, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик, возражая против удовлетворения завяленных требований, указал, что из письма общества с ограниченной ответственностью «Управление этиленпроводов - Нижнекамскнефтехим» от 15.04.2014 (л.д. 91), а также заключения кадастрового инженера (л.д. 94) узнал о наличии обременения охранной зоной арендуемого земельного участка, после чего прекратил выплату арендной платы.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что при заключении договора аренды, а также соглашения о переводе прав арендатора, истец не уведомил арендатора о наличии зарегистрированной охранной зоны, а также о том, что земельный участок подпадает под действие СНиП 2.05.06-85, то есть, передал в аренду имущество, не пригодное для целей его использования (строительства). При этом суд первой инстанции руководствовался письмом кадастрового инженера №11 от 05.08.2014 (л.д.84), согласно которому земельный участок кадастровый номер 16:50:310603:15 находится в охранной зоне магистральных трубопроводов, площадь земельного участка, обременённая данной охранной зоной, составляет 16551 кв.м.

Вместе с тем, арбитражный суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции, исходя из следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1). В случае если недостатки сданного в аренду имущества были оговорены арендодателем при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, на арендодателя ответственность за указанные недостатки не возлагается (пункт 2).

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Не исполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 указанной нормы).

Вместе с тем, как усматривается из материалов дела, на момент заключения договора аренды земельного участка и договора уступки прав аренды, каких либо обременений в отношении земельного участка площадью 38763 кв.м. с кадастровым номером  16:50:310603:15 в Управлении Росреестра по Республике Татарстан зарегистрировано не было.

Из письма кадастрового инженера №11 от 05.08.2014 (л.д.84) следует, что по данным филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Татарстан от 04.08.2014 земельный участок с кадастровым номером 16:50:310603:15 находится в охранной зоне магистральных трубопроводов. Площадь земельного участка, обременённая данной охранной зоной, составляет 16551 кв.м.

Однако, истцом заявлены требования о взыскании арендной платы за период с 01.08.2013 по 30.05.2014, тогда как данные ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Татарстан о наличии обременений земельного участка, согласно указанного письма, представлены по состоянию на 04.08.2014, то есть за пределами спорного периода.

В соответствии с пунктом 4 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» под кадастровой деятельностью понимается выполнение управомоченным лицом (далее - кадастровый инженер) в отношении недвижимого имущества в соответствии с требованиями, установленными настоящим Федеральным законом, работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе.

Согласно пункту 1 статьи 37 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ результатом кадастровых работ, проводимых кадастровым инженером, является межевой план, технический план или акт обследования.

С учетом вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что письмо кадастрового инженера №11 от 05.08.2014 не является надлежащим доказательством, свидетельствующим о невозможности  использовать арендуемый ответчиком земельный участок по целевому назначению. Кадастровый инженер не является лицом, которое уполномочено определять охранную зону магистральных нефтепроводов и не может определить, является ли объект, для которого установлены нормы охранной зоны, компрессорной станцией газопровода.

При этом суд апелляционной инстанции полагает необходимым отметить, что наличие охранной зоны на части земельного участка не лишает ответчика возможности использовать остальную часть земельного участка по целевому назначению.

       Комитет в апелляционной жалобе указал, что на территории земельного участка с кадастровым номером 16:50:310602:15 расположена Казанская компрессорная станция цеха №2202 УЭТП ОАО «Нижнекамскнефтехим».

       Согласно таблице 5 СП 36.13330.2012 «Магистральные трубопроводы» установлено минимальное расстояние от компрессорной станции до населенных пунктов, промышленных предприятий, зданий и сооружений - 500 м.

       Согласно пункту 4.1 «Правил охраны магистральных трубопроводов» на магистральные этиленопроводы устанавливаются охранные зоны: вдоль трассы магистрального этиленопровода - в виде участка земли, ограниченного условными линиями проходящими в 25 метрах от оси трубопровода с каждой стороны.

       Согласно СП 36.13330.2012 «Магистральные трубопроводы»