Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2015 по делу n А65-12059/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

об определении стоимости объекта оценки № 115 от 23 апреля 2014 года ЗАО «АК ВОСТОК» (цена объекта 4 151 300 руб.), судом, по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Арт-Эксперт» Шагидуллиной Резеде Наилевне.

Согласно заключению эксперта от 22 октября 2014 года, рыночная стоимость помещений первого этажа площадью  153,7 кв.м, инвентарный номер № 50М.2-149/1-94, кадастровый номер 16:50:100430:30:1/244, расположенных по адресу: гор. Казань, ул. Декабристов, д. 83, лит. А (помещения первого этажа  № № 94 – 97, 97а, 100, 156 - 160, совокупности которых присвоен № 1005) на 10 октября 2014 года составляет 6 061 000 руб. с НДС или 5 136 441 руб. без учета НДС. При этом суд считает необходимым отметить, что ответчик плательщиком НДС не является.

Кроме того, эксперт указал в своем заключении, что в результате осмотра исследуемых нежилых помещений, экспертом было выявлено, что нежилые помещения имеют хорошее техническое состояние, за период с 2002 года по 2014 год были проведены работы по отделке помещений и ремонту кровли. Стоимость выполненных ремонтно-строительных работ (неотделимых улучшений) на дату оценки составляет 1 063 817 руб. с НДС или 901 540 руб. без учета НДС.

Согласно  пункту 6 статьи 5 ФЗ № 159-ФЗ от 22 июля 2008 года «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»,  стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Согласие ответчика на произведенные в 2013 - 2014 годах ремонты подтверждается письмом за исх. № 23135 от 11 декабря 2012 года на вх. № 141 от 30 ноября 2012 года, в котором сказано «...комитет не возражает против ремонта и реконструкции указанных помещений в установленном законом порядке»... В свою очередь в письме за исх. № 141 от 11 декабря 2012 года истец просил согласовать ремонт кровли, реконструкцию потолка, пола, электропроводки, изменение стенового покрытия.

Вышеуказанное опровергает довод жалобы о том, что объем и стоимость работ не были согласованы с Комитетом.

Согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в постановлении № 9785/12 от 25 декабря 2012 года, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений.

Эксперт пришел к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату оценки без НДС составляет 5 136 441 руб.

Высший арбитражный суд РФ указал два обязательных требования для применения стоимости произведенных улучшений с целью уменьшения выкупной стоимости помещений:

улучшения должны носить неотделимый характер;

включение стоимости неотделимых улучшений не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон. При этом ВАС РФ не указывал, что это должен быть исключительно капитальный ремонт.

Все учтенные экспертом при определении стоимости неотделимых улучшений затраты  обоснованно отнесены к неотделимым улучшениям, связанным с проведением капитального ремонта, потому что характер проведенных ремонтных работ, указанный в локально-сметном расчете и акте приемки выполненных работ по форме КС-2 указывают на капитальный и неотделимый характер выполненных улучшений. Кроме того, в своем письме № 141 от 30 ноября 2012 года истец просил согласовать именно ремонт кровли и реконструкции части помещений.

Согласно Постановлению ГК Совета Министров СССР по делам строительства  № 279 от 29 декабря 1973 года «Об утверждении положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений», к текущему ремонту производственных зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей.

Примерный перечень работ по текущему ремонту приведен в Приложении № 3:  Восстановление планировки здания.

Ремонт отмостки вокруг здания с восстановлением до 20% общей площади отмостки.

Смена отдельных кирпичей в ограждении наружных приямков около подвальных помещений.

Постановка на раствор отдельных ослабевших кирпичей в фундаментных стенах с внутренней стороны подвальных помещений.

Расчистка и заделка не плотностей в сборных и монолитных бетонных фундаментных стенах.

Ремонт облицовки фундаментных стен со стороны подвальных помещений, перекладка не более 2 % кирпичной кладки облицованной поверхности.

Ремонт штукатурки фундаментных стен со стороны подвальных помещений в объеме не более 5 % общей площади оштукатуренных фундаментных стен.

Судебная арбитражная практика квалифицирует капитальный ремонт объекта, в том числе и следующим образом: «При капитальном ремонте может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, в частности, улучшение планировки, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории». Эта позиция также позволяет говорить о том, что капитальным ремонтом является как замена (восстановление) сетей, так и устройство новых сетей в существующих зданиях

Перечень работ по капитальному ремонту приведен в приложении 8 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 года № 279, согласно которому к капитальному ремонту сооружений относятся, в том числе:

- частичная (более 10 % общей площади пола в здании) или сплошная смена всех видов полов и их оснований;

- переустройство полов при ремонте с заменой на более прочные и долговечные материалы. При этом тип полов должен соответствовать требованиям норм и технических условий для нового строительства;

- частичная или полная смена воздуховодов;

- частичная или полная смена вентиляционных коробов;

- смена калориферов;

- частичная или полная смена внутри здания трубопровода, включая вводы водопровода и выпуски канализации

Из представленных истцом документов, имеющихся в материалах дела, усматривается, что выполненные работы не могут быть отнесены к текущему ремонту.

Более того, в судебном заседании представитель ответчика подтвердил факт производства истцом таких работ, а также представила расшифровку долгов по договору аренды с истцом, из которой видно, что в счет частичной компенсации затрат истца по проведенному ремонту, он освобождался от уплаты арендной платы в период с 01 декабря 2002 года по 01 июня 2003 года, которая составила за указанный период 42 496 руб. 14 коп.  

Зачтенная сумма должна быть вычтена из общей стоимости ремонта – 901 540 руб., таким образом затраты на ремонт составили 859 043 руб. 86 коп.

Следовательно, рыночная стоимость помещений на уменьшается на стоимость неотделимых улучшений 4 277 397 руб. 14 коп. (5 136 441 руб.  – 859 043 руб. 86 коп.).

Несмотря на то, что ответчик в письме (исх. № 23135 от 11 декабря 2012 года) указал на возможность компенсации финансовых затрат на ремонт в счет арендной платы, тем не менее зачет встречных требований не произвел, иным образом затраты также не компенсировал.

Истец продолжал уплачивать арендную плату в 2012, 2013, 2014 годах в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.

Доводы заявителя жалобы о не согласии с представленным ООО «Арт-Эксперт», заключением эксперта от 22 октября 2014 года ввиду того, что, экспертом цена объекта занижена, являются не состоятельными.

Заявителем не приведено ни одного довода, не представлено ни одного документально обоснованного доказательства, позволяющих усомниться в представленном заключении эксперта от  22 октября 2014 года, выводы эксперта заявителем никаким образом не опровергнуты, не достоверность выводов эксперта не доказана.

Довод заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно не применил срок исковой давности, судом апелляционной инстанции отклоняется, как несостоятельный.

Заявление ответчика о пропуске срока исковой давности в материалах дела отсутствует, доказательств, подтверждающих данный довод ответчиком не представлено.

Кроме того, ответчик в письме (исх. № 23135 от 11 декабря 2012 года) указал на возможность компенсации финансовых затрат на ремонт в счет арендной платы, следовательно, с даты указанного письма срок течение срока исковой давности начался заново.

На основании статьи 203 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции Федерального закона от 07 мая 2013 года N 100-ФЗ  «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела 1 части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации», течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течение срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.

Судом апелляционной инстанции отклоняется также довод заявителя о том, что суд ошибочно рассмотрел дело по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку это не соответствует материалам дела, из которых видно, что настоящее дело рассматривалось судом первой инстанции в рамках искового производства как преддоговорный спор.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права.

В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 ноября 2014 года, с учетом определения от 15 января 2015 года, принятого по делу № А65-12059/2014 и для удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьями 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Однако, заявитель в соответствии с налоговым кодексом Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, в связи с чем госпошлина  взысканию в доход федерального бюджета не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21 ноября 2014 года, с учетом определения от 15 января 2015 года, принятое по делу № А65-12059/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Муниципального Казенного Учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.

Председательствующий                                                                         С.Ю. Николаева

Судьи                                                                                                        Е.М. Балакирева

С.Ш. Романенко