Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2015 по делу n А65-12059/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Истцом от ответчика 28 марта 2014 года был получен договор купли-продажи арендуемого имущества, не содержащий подписи представителя ответчика, скрепленной печатью. В пункте 2.1. договора цена объекта была указана в сумме 8 916 000 руб., определенная независимым оценщиком в отчете № 058Б/Эоц-14 от 05 марта 2014 года.

Указанный договор истцом со своей стороны был подписан с протоколом разногласий, в котором истцом были изложены в собственной редакции пункты 1.2., 2.1., 3.1.1., 3.3., 5.1., 6.1., 8.2., 9.3., 10.2., 11.2.2., график платежей, исключены пункты 8.3.3. и 9.3.1., предусматривающие обязанность истца по страхованию объекта от рисков утраты и повреждения, а также обязанность по уплате штрафа в сумме 20 % от цены продажи объекта при признании покупателя отказавшимся от оплаты цены продажи объекта.

В части установления цены объекта, истец определил ее на основании отчета об определении стоимости объекта оценки № 115 от 23 апреля 2014 года, составленного ЗАО «АК ВОСТОК» в сумме 4 151 300 руб., к которому истец обращался для проверки объективности представленных ответчиком данных.

Подписанный со стороны истца договор купли-продажи с протоколом разногласий был получен ответчиком 25 апреля 2014 года. В письме № 10453/кзио-исх от 20 мая 2014 года ответчик отказался урегулировать разногласия, уведомив истца о том, что дальнейшее решение вопроса о заключении договора купли-продажи возможно согласно соответствующим судебным решениям.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с заявленными требованиями.

Суд, обосновывая решение, исходил из представленного отчета оценщика, а также имеющихся в деле доказательств стоимости улучшений и их согласовании с ответчиком.

Обжалуя решение, заявитель указывает, что суд первой инстанции необоснованно отклонил довод о пропуске срока исковой давности в отношении зачета требований; суд не дал оценку тому, что истец не представил доказательств действительной стоимости улучшений, подлежащих зачету, а также не да оценку тому, что объемы и стоимость произведенных работ не согласован с ответчиком; также суд необоснованно принял в качестве надлежащего доказательства представленную экспертную оценку, которая не соответствует нормам, установленным законодательством; также суд необоснованно рассмотрел настоящее дело по правилам и в порядке искового производства, а не в рамках главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, мотивированных возражение, заслушав пояснения представителя истца и изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности, а лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Проанализировав спорные условия договора купли-продажи нежилых помещений первого этажа площадью  153,7 кв.м, инвентарный номер № 50М.2-149/1-94, кадастровый номер 16:50:100430:30:1/244, расположенных по адресу: гор. Казань, ул. Декабристов, д. 83, лит. А (помещения первого этажа  № № 94 - 97, 97а, 100, 156 - 160, совокупности которых присвоен № 1005), суд первой инстанции обоснованно посчитал необходимым урегулировать возникшие у сторон разногласия путем изложения спорных пунктов и положений договора в следующей редакции:

Пункт 1.2. «До заключения настоящего договора объект находился в аренде по договору аренды муниципального нежилого фонда № 5224-33 от 01 мая 2009 года»;

Пункт 2.1. «Цена Объекта по настоящему Договору составляет 4 277 397 руб. 14 коп. 14 коп. Цена Объекта равна его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта по результатам экспертизы, проведенной при рассмотрении Арбитражным судом Республики Татарстан дела № А65-12059/2014»;

Пункт 3.1.1. «Покупатель уплачивает Продавцу указанную в п. 2.1. настоящего Договора сумму в следующем порядке: Первый платеж составляет 20 % (двадцать процентов) от общей цены объекта – 855 479 руб. 43 коп. 43 коп. Сумма платежа в бюджет перечисляется на счет по указанным в статье 13 настоящего Договора реквизитам в течение 10 (десяти) рабочих дней с даты заключения настоящего Договора. Датой платежа считается дата поступления денежных средств на счет Продавца.

Последующие платежи, а именно сумма платежа в бюджет и сумма процентов за рассрочку платежа, в соответствии с п. 3.2. настоящего Договора, перечисляются в соответствии с Графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора. Валюта платежа - рубль»;

Пункт 3.3. «При нарушении сроков оплаты платежей, указанных в п. 3.1.1 настоящего Договора и Графика платежей, Покупатель уплачивает Продавцу пеню из расчета 1/300 (одной трёхсотой) действующей на дату платежа ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, от просроченной к оплате суммы за каждый календарный день просрочки исполнения обязанности, начиная со следующего за установленным днем уплаты платежа»;

Пункт 5.1. «Продавец  обязан  передать,  а Покупатель  принять  Объект по  акту приема-передачи не позднее 5 (пяти) календарных дней после уплаты первого платежа согласно п. 3.1.1. договора»;

Пункт 6.1. «В течение трех рабочих дней с даты приема-передачи Объекта по акту приема-передачи, стороны обязуются представить документы и осуществить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объекты недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от Продавца к Покупателю»;

Пункт 8.2. «В течение трех рабочих дней с даты приема-передачи Объекта по акту приема-передачи, представить документы, и осуществить иные действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от Продавца к Покупателю»;

Пункт 8.3.3. Исключить;

Пункт 9.3. слова «10 календарных дней» изменить на слова «15 календарных дней»;

Пункт 9.3.1. Исключить;

Пункт 10.2. слова «… или с письменного согласия Покупателя» исключить;

Пункт 11.2.2. «В части обременения Объекта залогом - до даты полного исполнения обязательств Покупателя по оплате Объекта»;

График Платежей изложить в следующей редакции:

По    оплате    объекта    недвижимости,    расположенного    по    адресу: Республика Татарстан,  гор. Казань, ул. Декабристов, д. 83, лит. А, общей площадью  153,7 кв.м, в рассрочку сроком на 36 (тридцать шесть) месяцев.

Покупатель:    Индивидуальный    предприниматель    Борисов    Сергей Владимирович.

Адрес: РТ, гор. Казань, ул. З.Космодемьянской, д. 17, кв. 25. Телефон: [phone].

В   соответствии   с   Договором определен следующий график платежей по оплате стоимости объекта недвижимости в размере (цена Объекта по настоящему договору) 4 277 397 руб. 14 коп. 14 коп. Первый платеж составляет 855 479 руб. 43 коп. 43 коп. и должен быть произведен в соответствии с п. 3.1.1. настоящего Договора.

№ пп

Процентный период

Остаток платежей на начало процентного периода, (руб.)

Дата платежа (не позднее)*

Сумма платежа за процентный период, (руб.)

% за рассрочку платежа, (руб.)**

1

Квартал

3 421 917,41

285 159,81

2

3 136 757,60

285 159,81

3

2 851 597,79

285 159,81

4

2 566 437,89

285 159,81

5

2 281 278,17

285 159,81

6

1 996 118,36

285 159,81

7

1 710 958,55

285 159,81

8

1 425 798,74

285 159,81

9

1 140 638,93

285 159,81

10

855 479,12

285 159,81

11

570 319,31

285 159,81

12

285 159,50

285 159,50

Итого:

3 421 917,41

Итого: общая сумма платежей составляет 4 277 397 руб. 14 коп..

*-Дата платежа рассчитывается по формуле Y=X+Z х 3 месяца с даты последнего платежа, где Y - дата платежа, Х- дата вступления решения Суда в законную силу, Z - № платежа с соответствии с графиком платежей.

**- % за рассрочку платежа рассчитывается по формуле А= Остаток платежей на начало процентного периода (руб.) х 8,25/3,33/365/100 х 3 месяца с даты последнего платежа, где А - сумма % за рассрочку платежа (руб.).

При этом суд первой инстанции обоснованно указал, что считает положения пунктов 8.3.3. и 9.3.1., предусматривающие обязанность истца по страхованию объекта от рисков утраты и повреждения, а также обязанность по уплате штрафа в сумме 20% от цены продажи объекта при признании покупателя отказавшимся от оплаты цены продажи объекта, подлежащими исключению в силу следующего.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Неустойка как один из способов обеспечения исполнения обязательств, равно как и обязательство по страхованию объекта  может быть установлена только законом или договором (статьи 329, 330 и 332 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Относительно условий гражданско-правовой ответственности за нарушение договора купли-продажи не предусмотрено иного регулирования, кроме как установленного гражданским законодательством, состоящего из Гражданского кодекса Российской Федерации, федеральных законов и иных правовых актов, к которым относятся Указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации (пункты 3, 4 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку согласие обеих сторон об установлении штрафа и обязательства по страхованию, предусмотренные  пунктами 8.3.3. и 9.3.1. не достигнуто, арбитражный суд не вправе устанавливать такую ответственность и возлагать на сторону договора такую обязанность и в случае, когда передача разногласий по этим условиям на разрешение арбитражного суда была согласована сторонами.

В силу изложенного, суд первой инстанции, руководствуясь принципом свободы договора, и, учитывая, волеизъявление сторон законно и обоснованно установил, что указанные пункты подлежат исключению из договора.

При урегулировании разногласий по пункту 2.1. договора, относительно цены объекта, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Обоснование первоначально предложенной ответчиком цены объекта в размере  8 916 000 руб. было основано на  экспресс-отчете № 058Б/Эоц-14 от 05 марта 2014 года, выполненном ООО «Бизнес-Содействие». При этом анализ указанного экспресс-отчета показывает, что он не содержит в себе ни описания методов исследования, ни каких-либо научно-обоснованных аргументов, на основании которых оценщик пришел к своим выводам.

Вместе  с тем, в силу пунктов 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

При наличии в материалах дела двух противоречивых отчетов, представленных сторонами: экспресс-отчета № 058Б/Эоц-14 от 05 марта 2014 года ООО «Бизнес-Содействие» (цена объекта 8 916 000 руб.), представленного ответчиком и отчета