Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2015 по делу n А72-11910/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

02 марта 2015 года                                                                            Дело № А72-11910/2014

г.Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 марта 2015 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Филипповой Е.Г., судей Захаровой Е.И., Юдкина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания Загнедкиной Н.Н., с участием:

от общества с ограниченной ответственностью «Дубрава» – представителя Тихонова Ю.А. (доверенность от 30 июля2014 года),

от комитета по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска – представитель не явился, извещен,

от администрации города Ульяновска – представитель не явился, извещена,

рассмотрев в открытом судебном заседании 25 февраля 2015 года апелляционную жалобу комитета по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 27 ноября 2014 года по делу № А72-11910/2014 (судья Лубянова О.А.), принятое  по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дубрава» (ОГРН 1067328021221, ИНН 7328508119), г.Ульяновск, заинтересованные лица: комитет по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска, г.Ульяновск, администрация города Ульяновска, г.Ульяновск,

о признании незаконным отказа,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Дубрава» (далее - ООО «Дубрава», общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением о признании незаконным отказа комитета по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска (далее – комитет, ответчик) в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого согласно договора аренды от 11 марта 2014 года №5829/2020 имущества, расположенного в здании по адресу: бульвар Пензенский, 22.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 27 ноября 2014 года отказ комитета по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска от 02 июля 2014 года № 16428-04 по заявлению ООО «Дубрава» в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения площадью 167,61 кв. метра, находящегося по адресу: г.Ульяновск, бульвар Пензенский, 22, признан незаконным. На комитет по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска возложена обязанность совершить действия, определенные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года №159-ФЗ, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости упомянутых нежилых помещений, направить проект решения об условиях приватизации указанных нежилых помещений в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке, направить ООО «Дубрава» проект договора купли-продажи помещений с кадастровыми номерами 73:24:021005:11052, 73:24:021005:11051 и 73:24:021005:11050 общей площадью 167,61 кв.м, расположенных по адресу г.Ульяновск, бульвар Пензенский, 22, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. С комитета по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска в пользу ООО «Дубрава» взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 2000 рублей.

В апелляционной жалобе комитет просит решение суда отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что муниципальное образование «город Ульяновск» имеет намерение использовать здание по бульвару Пензенский, дом 22, для решения вопросов местного значения, в связи с чем принудительное отчуждение данного здания законом не предполагается.

В отзыве на апелляционную жалобу общество просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого решения суда.

Дело рассмотрено в соответствии с требованиями ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя комитета, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

В судебном заседании представитель заявителя возражал против удовлетворения апелляционной жалобы и просил оставить решение суда без изменения.

Проверив материалы дела, выслушав пояснения представителя заявителя, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 11 марта 2004 года между комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Ульяновска (комитет по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска) и ООО «Дубрава» заключен договор аренды муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Ульяновск, бульвар Пензенский, 22.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области 31 января 2014 года зарегистрировало за городом Ульяновском Ульяновской области право собственности на помещения, назначение: нежилое, общая площадь 153 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 132, адрес объекта: Ульяновская область, г.Ульяновск, бульвар Пензенский, д.22 (кадастровый номер 73:24:021005:11051); 31 января 2014 года зарегистрировало за городом Ульяновском Ульяновской области право собственности на помещения, назначение: нежилое, общая площадь 11,7 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 125, адрес объекта: Ульяновская область, г.Ульяновск, бульвар Пензенский, д.22 (кадастровый номер 73:24:021005:11050); 31 января 2014 года зарегистрировало за городом Ульяновском Ульяновской области право собственности на помещения, назначение: нежилое, общая площадь 2,9 кв.м, этаж 1, номера на поэтажном плане 126, адрес объекта: Ульяновская область, г.Ульяновск, бульвар Пензенский, д.22 (кадастровый номер 73:24:021005:11052).

ООО «Дубрава» 17 марта 2014 года обратилось в комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого по договору аренды от 11 марта 2004 года №5829/2020 муниципального имущества общей площадью 167,61 кв.м, расположенного по адресу: г.Ульяновск, бульвар Пензенский, 22.

Комитет 02 июля 2014 года отказал ООО «Дубрава» в реализации преимущественного права приобретения в собственность помещения общей площадью 167,61 кв.м, расположенного по адресу:  г.Ульяновск, бульвар Пензенский, 22, на том основании, что указанные помещения расположены в здании бывшего детского сада №240, и администрация города Ульяновска планирует возврат указанного здания в действующую сеть дошкольного образования.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности их участия в приватизации арендуемого имущества, регулирует Федеральный закон №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ).

Согласно статье 3 Федерального закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» и осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при следующих условиях:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 № 144-ФЗ;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В силу приведенной нормы для признания за субъектом малого предпринимательства преимущественного права на приобретение имущества необходимо одновременное наличие всех перечисленных условий.

Заявитель с учетом положений статьи 4 Федерального закона от 24 июля 2007 года №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» является субъектом малого предпринимательства, что ответчиком не оспаривается.

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-ФЗ для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более по состоянию на 01 июля 2013 года в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Материалами дела подтверждается, что ООО «Дубрава» арендует помещения № 125, № 126, № 132 общей площадью 167,61 кв.м (согласно кадастровым паспортам, составленным на 03 декабря 2013 года), расположенных по адресу: г.Ульяновск, бульвар Пензенский, д.22, с 11 декабря 2006 года.

Дополнительным соглашением к договору №5829/2020 от 11 марта 2004 года аренды нежилого помещения (здания) от 02 декабря 2011 года в целях приведения количества арендуемых помещений с данными технического паспорта от 24 февраля 2011 года, стороны внесли изменения в договор в части площади арендуемых помещений.

Как пояснил представитель комитета, при заключении договора аренды муниципального нежилого помещения №5829/2020 точных измерений площади помещения не производилось. Изменения в части площади спорных помещений внесены после проведения технической инвентаризации. Реконструкция в спорных помещениях не проводилась. С 11 декабря 2006 года арендуемые помещения не изменялись. Спорные помещения в аренду другим лицам не передавались.

При таких обстоятельствах дела спорное помещение, расположенное по адресу: г.Ульяновск, бульвар Пензенский, 22, находилось в пользовании ООО «Дубрава» на праве аренды с 11 декабря 2006 года, то есть более двух лет подряд по состоянию на 01 июля 2013 года. Площадь арендуемого помещения изначально составляла 167,61 кв.м. Изменение площади произошло за счет более точного измерения.

В данном случае объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Согласно кадастровым паспортам арендуемые заявителем помещения являются самостоятельными объектами.

Доводы комитета о невозможности приватизации спорного имущества в силу потребности муниципалитета в детских дошкольных учреждениях (каким являлось спорное здание №22 по бульвару Пензенский в г.Ульяновске) судом первой инстанции не приняты, поскольку доказательства, подтверждающие необходимость размещения в спорных помещениях детского сада, в материалы дела ответчиком не были представлены.

Кроме того, в настоящее время здание по бульвару Пензенскому не в полном объеме находится в собственности муниципального образования.

С учетом вышеизложенного суд первой инстанции пришел к обснованному выводу о том, что комитет неправомерно отказал ООО «Дубрава» в предоставлении преимущественного права на выкуп помещения площадью 167,61 кв. м, расположенного по адресу: г. Ульяновск, бульвар Пензенский, 22, и удовлетворил заявленные обществом требования.

В соответствии с