Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2015 по делу n А55-18685/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

и обязании возвратить арендованное имущество.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

Договором аренды №62/Ар от 01.04.2010 предусмотрено, что договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, а арендатор выселению, если арендатор умышленно ухудшает состояние помещения.

В качестве основания для расторжения договора истец указал проведение истцом реконструкции без согласования с ним, в результате которой общая площадь здания уменьшилась с 1312,6 кв.м. до 1297,9 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.2.6 договора ответчик обязался не проводить реконструкцию строения, переоборудование сантехники и другие капитальные ремонтные работы без согласия арендодателя, неотделимые улучшения  арендуемых помещений производить только с письменного согласия арендодателя, при проведении работ, направленных на изменение конструкции помещений, согласование разрешительной документации и регистрация изменений осуществляется силами и за счет арендатора с предварительного согласия арендодателя.

Ответчик письмом №34 от 01.08.2010 обратился к муниципальному предприятию городского округа Самара «Транссервис» (правопредшественнику истца) с просьбой о согласовании проведения ремонтно-отделочных работ в арендуемом здании по адресу: г.Самара, Железнодорожный район, ул.М.Тореза, 67а с возможностью проведения неотделимых улучшений (т.1 л.д.111).

Муниципальное предприятие городского округа Самара «Транссервис» письмом от 02.08.2010 сообщило, что не возражает против проведения ремонтно-отделочных работ (т.1 л.д.112).

Ответчик письмом №29 от 01.09.2010 просил муниципальное предприятие городского округа Самара «Транссервис» согласовать ресурсный сметный расчет №РС-144/2 на ремонтно-отделочные работы здания по адресу: г.Самара, Железнодорожный район, ул.М.Тореза, 67а (т.1 л.д.114).

Муниципальное предприятие городского округа Самара «Транссервис» письмом от 01.09.2010 указало, что вопрос о согласовании ресурсного сметного расчета №РС-144/2 будет рассмотрен в зависимости от согласования с Департаментом (т.1 л.д.113).

Доказательства согласования ремонтных работ, предусмотренных ресурсным сметным расчетом №РС-144/2, ответчик суду не представил.

Тем не менее, факт выполнения указанных работ подтверждается актом приемки выполненных работ №АКТ-124 за период с 01.09.2010 по 09.11.2010 (т.1 л.д.129-138).

Таким образом, суд считает установленным, что работы по капитальному ремонту и перепланировке помещений арендуемого здания по адресу: г.Самара, Железнодорожный район, ул.М.Тореза, 67а произведены ответчиком без согласия арендодателя.

Проведение указанных работ без согласия арендодателя в качестве основания для расторжения договора аренды законом и договором не предусмотрено.

Доказательства того, что указанное нарушение условий договора является существенным и привело к существенному ухудшению арендованного имущества, истец суду не представил.

При указанных обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает, что проведение ремонтных работ и перепланировка помещений в арендованном здании без согласия арендодателя, не может быть признана существенным нарушением условий договора аренды.

Принимая во внимание, что согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, указанное нарушение условий договора ответчиком не может служить основанием для его расторжения.

Вывод суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о расторжении договора в связи с указанным нарушением условий договора, суд считает необоснованным.

В соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Доказательства направления истцу или его правопредшественнику акта приемки выполненных работ по ремонту и перепланировке помещений в арендованном здании по адресу: г.Самара, Железнодорожный район, ул.М.Тореза, 67а ответчик суду не представил. Иные доказательства, свидетельствующие о том, что истец или его правопредшественник должны были узнать о проведенных ответчиком без разрешения арендодателя ремонте и перепланировке ранее проведенной проверки состояния и использования арендованного имущества (11.03.2014) и технической инвентаризации (05.05.2014) суду не представлены.

В качестве второго основания для расторжения договора истец указал на предоставление арендованного здания по адресу: г.Самара, Железнодорожный район, ул.М.Тореза, 67а без согласия арендодателя в субаренду ООО «Шик».

В соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данного Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Пунктом 1.5 договора установлено, что в течение срока действия договора арендатор вправе передавать арендуемое помещение в пользование или в субаренду третьим лицам без согласия арендодателя.

Согласно статье  431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Содержание пункта 1.5 договора аренды №62/Ар от 01.04.2010, заключенного правопредшественником истца и ответчиком, позволяет суду сделать вывод о том, что арендодатель дал согласие на заключение арендатором договоров субаренды имущества переданного в аренду.

Кроме того, в соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах»  норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).

Статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия, согласно которому арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) без согласия арендодателя.

Следовательно, заключив договор субаренды со 2-м третьим лицом - ООО «Шик», ответчик действовал в соответствии с условиями договора аренды и данное обстоятельство не может служить основанием для его расторжения.

Довод апелляционной жалобы 1-го третьего лица о том, что судом не применена статья 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» является необоснованным и не может быть принят судом.

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество передаваемое в субаренду или в безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися, либо в случае, если указанные права предоставлены на основании государственного или муниципального контракта или на основании пункта 1 данной части.

Как следует их договора аренды №62/Ар от 01.04.2010, данный договор заключен по результатам проведения конкурса.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, арбитражный апелляционный суд считает, что основания для удовлетворения требований истца о расторжении договора аренды №62/Ар от 01.04.2010, заключенного с ответчиком и обязании ответчика возвратить нежилое здание по адресу: г.Самара, Железнодорожный район, ул.Мориса Тореза,  д.67а отсутствуют.

На основании изложенного, а также учитывая, что обжалуемым решением в удовлетворении исковых требований отказано, арбитражный апелляционный суд, руководствуясь пунктом 35 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.11.2011 №36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», считает возможным, изменив мотивировочную часть, оставить решение суда первой инстанции без изменения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционным жалобам подлежат отнесению на заявителей жалоб. Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110,268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 16 декабря 2014 года по делу №А55-18685/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального предприятия городского округа Самара «Ремжилуниверсал» и апелляционную жалобу Департамента управления имуществом городского округа Самара -  без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе истца отнести на истца.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий                                                                  В.В.Карпов

Судьи                                                                                                С.Ю.Николаева

С.Ш.Романенко