Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.02.2015 по делу n А55-18685/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г.Самара, ул.Аэродромная, 11А, тел.[phone], e-mail: [email protected], www.11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

20 февраля 2015 года

г.Самара

                      Дело №А55-18685/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2015 года

Полный текст постановления изготовлен 20 февраля 2015 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Карпова В.В., судей Николаевой С.Ю. и Романенко С.Ш., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального предприятия городского округа Самара «Ремжилуниверсал» и апелляционную жалобу Департамента управления имуществом городского округа Самара на решение Арбитражного суда Самарской области от 16 декабря 2014 года по делу №А55-18685/2014 по иску муниципального предприятия городского округа Самара «Ремжилуниверсал» (ОГРН 1026301170081, ИНН 6316045489) к обществу с ограниченной ответственностью «Квартал» (ОГРН 1076319015607, ИНН 6319692533) о расторжении договора аренды нежилого помещения и обязании освободить нежилое помещение, третьи лица: Департамент управления имуществом городского округа Самара (ИНН 6315800001, ОГРН 1026300959871), общество с ограниченной ответственностью «Шик» (ОГРН 1066318036124, ИНН 6318158512), принятое судьей Плотниковой Н.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания Шаймурзиным Р.Р.,

при участии в судебном заседании:

от истца: Сидоренко Д.И. – представитель (доверенность №1 от 12.01.2015);

от ответчика: Сорокина Н.А. – представитель (доверенность от 15.09.2014);

от 1-го третьего лица - Департамента управления имуществом городского округа Самара: Пюльзю А.К. -  главный специалист юридического отдела муниципального бюджетного учреждения городского округа Самара «Центр администрирования управления муниципальной собственности» (доверенность №4 от 13.01.2015),

установил:

Муниципальное предприятие городского округа Самара «Ремжилуниверсал» (далее МП «Ремжилуниверсал», истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Квартал» (далее ООО «Квартал», ответчик) о расторжении договора аренды №62/Ар от 01.04.2010 нежилого здания площадью 1312,6 кв.м., расположенного по адресу: г.Самара, Железнодорожный район, ул.Мориса Тореза,  д.67а литера Ж, заключенного муниципальным предприятием городского округа Самара «Транссервис» и ООО «Квартал» и обязании ответчика освободить указанное нежилое здание и передать его по акту приема-передачи.

Определением суда от 14.08.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее Департамент, 1-е третье лицо).

Определением суда от 10.10.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Шик» (далее ООО «Шик», 2-е третье лицо).

Решением суда от 16.12.2014 исковые требования оставлены без удовлетворения. При этом суд первой инстанции исходил из того, что исковые требования заявлены в связи с тем, что ответчик без соответствующих разрешений произвел в здании реконструкцию, а также самовольно передал здание в субаренду, чем существенно нарушил условия договора. Однако судом первой инстанции сделан вывод, что согласно материалам дела ответчиком получено согласие на выполнение ремонтных работ в арендуемом здании. Кроме того, ремонтные работы проведены в арендуемом помещении в 2010 году, о характере работ свидетельствует переписка, поэтому, заявив через три года иск о расторжении договора, истец пропустил разумный срок предъявления данного требования. Помимо этого ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что правопредшественник истца - муниципальное предприятие городского округа Самара «Транссервис», знал, как о проводимых работах, так и об их характере. Кроме того, в соответствии с договором арендодатель обязан контролировать использование объекта в целях, предусмотренных договором.

Суд первой инстанции также пришел к выводу о несостоятельности ссылки на нарушение арендатором порядка предоставления имущества в субаренду, поскольку статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает в какой форме должно быть выражено согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду, тогда как пунктом 1.5 договора аренды предусмотрено, что арендатор в течение срока действия договора вправе передавать арендуемые помещения в пользование или в субаренду третьим лицам без согласия арендодателя.

Истец с решением суда не согласился и подал апелляционную жалобу, в которой просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт о расторжении договора аренды №62/Ар от 01.04.2010 нежилого здания площадью 1312,6 кв.м., расположенного по адресу: г.Самара, Железнодорожный район, ул.Мориса Тореза,  д.67а литера Ж.

Истец считает, что при принятии обжалуемого решения судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. При этом истец исходит из того, что вывод суда первой инстанции о том, что стороны договора не согласовали форму и порядок получения согласия на производство работ в здании, как ремонта, так и перепланировки и реконструкции, поэтому письма ответчика и арендодателя являются согласованием работ по реконструкции здания, противоречащим  действующему законодательству, поскольку форма согласования проведения работ по реконструкции в муниципальных объектах недвижимого имущества устанавливается не сторонами, а установлена нормативно-правовым актом муниципального образования. Согласно пункту 5.1 Положения «О порядке передачи муниципального имущества городского округа Самара в аренду», утвержденного решением Думы городского округа Самара №499 от 29.11.2007 капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование, перепланировка, иные неотделимые улучшения арендованного муниципального имущества  проводятся арендатором за счет собственных средств  и исключительно с письменного согласия арендодателя, которое оформляется дополнительным соглашением к договору аренды указанного имущества. Такое дополнительное соглашение ответчиком заключено не было.

Истец также исходит из того, что суд первой инстанции необоснованно удовлетворил заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку предъявление требования о досрочном расторжении договора аренды в связи с существенным нарушением арендатором договора аренды, выразившимся в проведении реконструкции и других неотделимых улучшений, арендуемых помещений без согласия  арендодателя, является не обязанностью арендодателя, а его правом, которым он может воспользоваться в течение всего срока действия договора аренды. Кроме того, локальный сметный расчет, направленный ответчиком арендодателю не является доказательством их выполнения.

Истец также считает, что суд первой инстанции необоснованно применил по аналогии положения пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах  практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Истец полагает необоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии нарушения ответчиком порядка сдачи арендованного имущества в субаренду. Истец считает, что пункт 1.5 договора аренды прямо указывает, что передача объекта в субаренду производиться без согласия арендодателя, что прямо противоречит пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, согласно пунктам 4.1,4.2 Положения «О порядке передачи муниципального имущества городского округа Самара в аренду», утвержденного решением Думы городского округа Самара №499 от 29.11.2007, арендатор вправе с письменного согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, договор о передаче имущества в субаренду, не согласованный с арендодателем, считается незаключенным.

1-е третье лицо – Департамент, также не согласилось с решением суда и подало апелляционную жалобу, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

1-е третье лицо считает обжалуемое решение незаконным, необоснованным, принятым с существенным нарушением норм материального и процессуального права. При этом третье лицо исходит из того, что согласно пункту 5.1 Положения «О порядке передачи муниципального имущества городского округа Самара в аренду», утвержденного решением Думы городского округа Самара №499 от 29.11.2007 капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование, перепланировка, иные неотделимые улучшения арендованного муниципального имущества  проводятся арендатором  за счет собственных средств  и исключительно с письменного согласия арендодателя, которое оформляется дополнительным соглашением к договору аренды указанного имущества. Кроме того, ответчиком проведена реконструкция арендованных помещений, тогда как согласие арендодателя на ее проведение не было получено.

1-е третье лицо также считает, что при принятии решения судом первой инстанции не учтены положения статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции». Согласно подпункту 16 пункта 1 указанной статьи Закона, минуя процедуру торгов, может передаваться в субаренду или безвозмездное пользование лицом, которому права владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества предоставлены по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися, либо в случае, если указанные права предоставлены на основании государственного или муниципального контракта или на основании пункта 1 данной статьи.

В судебном заседании представитель истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы 1-го третьего лица поддержал.

В судебном заседании представитель 1-го третьего лица – Департамента, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал и просил ее удовлетворить.

Представитель 1-го третьего лица доводы апелляционной жалобы истца поддержал.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу истца с доводами, изложенными в жалобе, не согласился и просил оставить их без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ответчика доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу истца, поддержал. Представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы 1-го третьего лица не согласился и просил оставить ее без удовлетворения.

2-е третье лицо – ООО «Шик», отзыв на апелляционные жалобы истца и 1-го третьего лица не представило, в судебное заседание не явилось. О времени месте судебного заседания 2-е третье лицо извещено надлежащим образом.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца и апелляционной жалобе 1-го третьего лица, отзыве ответчика на апелляционную жалобу истца, выступлении присутствующих в судебном заседании представителей участвующих в деле лиц, арбитражный апелляционный суд установил.

Муниципальным предприятием городского округа Самара «Транссервис» и ООО «Квартал» 01.04.2010 заключен договор аренды №62/Ар, согласно которому ООО «Квартал» (арендатору) предоставлено в аренду нежилое здание общей площадью 1312,6 кв.м., расположенное по адресу: г.Самара, Железнодорожный район, ул.М.Тореза, 67а, литера Ж, принадлежащее муниципальному предприятию городского округа Самара «Транссервис» (арендодателю) на праве хозяйственного ведения, для использования в коммерческой деятельности (т.1 л.д.9-15).

Договор заключен по результатам проведения конкурса в соответствии с протоколом от 22.03.2010 №40р заседания комиссии по проведению конкурсов и аукционов.

Договор заключен на срок до 31.03.2020 и зарегистрирован 09.08.2010 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Сторонами в качестве приложения к договору согласованы поэтажные планы нежилого здания, передаваемого в аренду, заверенные органом технической инвентаризации.

Здание, являющееся предметом договора аренды, передано ООО «Квартал» по акту приема передачи от 01.04.2010 (т.1 л.д.13).

В результате реорганизации в форме присоединения муниципального предприятия городского округа Самара «Транссервис» здание, расположенное по адресу: г.Самара, Железнодорожный район, ул.М.Тореза, 67а, литера Ж, передано в хозяйственное ведение истца.

Право хозяйственного ведения истца на указанное здание зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.01.2014 на основании передаточного акта от 30.09.2013 (т.1 л.д.16).

Полномочия арендодателя по договору аренды №62/Ар от 01.04.2010 перешли к истцу.

ООО «Квартал» 01.12.2013 заключил с ООО «Шик» договор субаренды нежилого здания, согласно которому предоставило последнему в субаренду нежилое здание общей площадью 1312,6 кв.м., расположенное по адресу: г.Самара, Железнодорожный район, ул.М.Тореза, 67а, литера Ж, арендуемое в соответствии с договором №62/Ар от 01.04.2010, для организации и размещения пункта общественного питания и розничной торговли (т.1 л.д.123-127).

Договор субаренды заключен на срок до 31.10.2014.

Здание передано субарендатору по акту приема-передачи от 01.12.2013 (т.1 л.д.128).

Истцом проведена проверка исполнения условий договора аренды №62/Ар от 01.04.2010. В ходе проверки выявлена перепланировка помещений арендуемого здания и использования здания третьим лицом – ООО «Шик» (т.1 л.д.39-41).

Истец письмом №389/14 от 29.05.2014 предложил истцу в течение 30 дней после получения претензии или доставки ее на юридический адрес произвести возврат нежилого здания в состояние, в котором оно находилось в момент передачи по договору аренды и произвести действия по освобождении здания третьим лицом - ООО «Шик», а также в срок до 10.07.2014 явиться для подписания соглашения о расторжении договора аренды и акта приема-передачи нежилого здания (т.1 л.д.43-45).

Ответчик на претензию истца не ответил, соглашение о расторжении договора аренды №62/Ар от 01.04.2010 не подписал.

Истец обратился в суд с иском о расторжении указанного договора