Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.01.2015 по делу n А55-13729/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

действующим законодательством не предусмотрена возможность формирования земельного участка из земель различного целевого назначения (пункт 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-Ф3).

Из текста рассматриваемого договора (п. 1.1) следует, что его предметом является земельный участок, части которого относятся к разным категориям земель.

Вместе с тем, такой земельный участок не может выступать в качестве объекта государственного кадастрового учёта, соответственно, и объекта права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, за исключением предусмотренных законом случаев.

Согласно пункту 2 статьи 11.3 ЗК РФ для принятия решения об образовании земельных участков, указанных в пункте 1 настоящей статьи, необходимы следующие документы:

1) кадастровые паспорта образуемых земельных участков или кадастровый паспорт образуемого земельного участка;

2) правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельные участки, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.3 ЗК РФ в указанных в пункте 1 настоящей статьи решениях об образовании земельных участков должны быть указаны:

2) сведения о земельных участках, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, в том числе сведения о правах, правообладателях таких земельных участков, об их целевом назначении и о разрешенном использовании, а также кадастровые номера земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки, и кадастровые номера образуемых земельных участков (при наличии кадастровых номеров земельных участков, из которых при разделе или объединении образуются земельные участки).

Суд первой инстанции правильно указал, что решение органов местного самоуправления об образовании земельного участка, указанного в п. 1.1 договора от 10.05.2011 № б/н /02-110х/11, отвечающее вышеуказанным требованиям статьи 11.3 ЗК РФ, ни регистрирующему органу, ни суду не представлено.

В соответствии с пунктом 5 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2) выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета;

4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 7 статьи 30 ЗК РФ решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

Таким образом, законом предусмотрено, что договор аренды земельного участка заключается в отношении земельного участка после выполнение кадастровых работ и осуществления его государственного кадастрового учета.

Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 1 статьи 433 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В рассматриваемом случае в договоре аренды от 10.05.2011 № б/н /02-110х/11 не указан кадастровый номер переданных заявителю в пользование земельного участка, а также другие данные, позволяющие точно идентифицировать объект правоотношений. Сведения о местоположении предоставленного в аренду земельного участка имеют лишь ориентировочный, приблизительный характер.

При этом план границ рассматриваемого земельного участка, указанный в п. 1.1 договора в качестве прилагаемого к нему документа, на государственную регистрацию права не представлялся.

Данный план не указан в п. 12 договора, содержащем перечень приложений, являющихся его неотъемлемой частью.

Суд первой инстанции правильно указал, что вышеуказанные обстоятельства, а также факт отсутствия у соответствующего земельного участка (подлежащего формированию) кадастрового номера не позволяют определённо установить имущество, которое является предметом рассматриваемой сделки. В связи с этим отсутствует возможность проверить наличие у соответствующего органа местного самоуправления полномочий по распоряжению земельным участком, который предоставлялся для строительства спорного сооружения (абз.3 пункт 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ).

Суд первой инстанции правильно указал, что невозможно установить, что данный объект недвижимости построен в границах предоставленного земельного участка.

Вышеизложенное свидетельствует о том, что указанный договор по содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства.

Установив, что земельный участок, переданный обществу в аренду по договору от 10.05.2011 № б/н /02-110х/11, на кадастровый учет не поставлен, иных сведений, позволяющих индивидуализировать земельный участок и установить его границы, в договоре либо приложениях к нему не содержится, регистрирующий орган сделал обоснованный вывод о том, что условие о предмете этого договора нельзя признать согласованным сторонами.

Суд первой инстанции сделал правильный вывод, что регистрирующий орган обоснованно признал названный договор незаключенным, следовательно, не представленным ОАО «СамРЭК» для выполнения заявленного регистрационного действия.

Ссылка заявителя на арбитражную практику Федерального арбитражного суда Поволжского округа не может иметь юридического значения, поскольку относится к делам с иными фактическими обстоятельствами.

В частности, в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01.072014 по делу № А55-19789/2013 и от 31.07.2014 по делу № А55-19913/2013 установлено, что регистрирующий орган сослался на непредставление заявителем документов, не относящихся к правоустанавливающим.

В настоящем деле Росреестр ссылается на непредставление именно правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, ввиду незаключенности договора аренды земельного участка (землепользования) от 10.05.2011 № б/н /02-110х/11.

Данное обстоятельство отличает рассмотренные дела № А55-19789/2013 и № А55-19913/2013 от настоящего спора.

В отношении доводов регистрирующего органа на разрешение на строительство № RU 63023312-58 и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № RU 63023312-16, суд принимает ссылку на постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01.07.2014 по делу № А55-19789/2013 и от 31.07.2014 по делу № А55-19913/2013, ввиду схожести в данной части обстоятельств арбитражных дел.

Суд первой инстанции правильно указал, что ни Росреестр при рассмотрении документов в ходе регистрационных действий, ни суд при рассмотрении настоящего спора не вправе давать оценку обоснованности и законности ненормативных правовых актов органов местного самоуправления, не оспоренных и не признанных незаконными или недействительными в установленном порядке.

Действующее законодательство не препятствует рассматривать и оценивать доказательство - договор аренды по аспекту его заключенности или законности в случае ничтожности сделки, что не требует признания судом её недействительности.

При проведении государственной регистрации прав регистрирующий орган, согласно требованиям, установленным статьями 9 и 13 Закона о государственной регистрации, осуществляет правовую экспертизу документов, представленных на государственную регистрацию, то есть проверку юридической силы правоустанавливающих и других представленных на регистрацию документов. Из совокупности названных правовых норм следует, что правовая экспертиза не затрагивает содержание гражданского права, а лишь удостоверяет юридическую силу правоустанавливающих документов.

В данном случае регистрирующий орган установил в результате правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, отсутствие юридической силы правоустанавливающего документа - договора аренды.

Суд первой инстанции правомерно согласился в выводами регистрирующего органа по результатам правовой экспертизы документов.

Наличие у регистрирующего органа и арбитражного суда полномочий по исследованию и правовой оценке представленных для регистрационных действий документов подтверждается постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 04.07.2014 по делу № А55-19679/2013.

В обоснование своих доводов ОАО «СамРЭК» ссылается на пункт 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе, ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Суд первой инстанции правильно указал, что пункт 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 прямо указывает субъектов, которые не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность - это стороны договора. На иных лиц, включая регистрирующий орган и арбитражный суд, указанное ограничение не распространяется.

Из контекста Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 в целом можно сделать вывод о том, что имелись в виду взаимоотношения сторон договора аренды по вопросу обеспечения принципа возмездности при фактическом использовании предмета аренды.

В рассматриваемом случае, что заявитель не только оспаривает ненормативный правовой акт, но просит суд обязать Росреестр провести государственную регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества, то есть рассматривается аспект публичных правоотношений.

Правовым последствием осуществления государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества по решению суда будет являться право ОАО «СамРЭК» на получение земельного участка, по которому проходит трубопровод, в собственность в порядке статьи 36 ЗК РФ.

Между тем, отсутствие кадастрового учета земельного участка не позволяет суду убедиться, что местоположение данного земельного участка согласовано с собственниками смежных земельных участков, его границы не пересекают границ других земельных участков, границы муниципальных образований или границы населенных пунктов, а исполнение решения суда не приведет к возникновению препятствий в реализации полномочий регистрирующих органов или прав иных участников земельных правоотношений.

Министерство транспорта и автомобильных дорог Самарской области указывает, что из представленного в материалы дела акта выбора земельного участка под строительство объекта «Газопроводы высокого и низкого давления для газификации с. Печерские Выселки муниципального района Сызранский Самарской области», утвержденного 29.11.2010 Главой администрации Сызранского района Шикановым А.Е. следует, что обозначенный объект недвижимости пересекает автомобильную дорогу с. Губино - Губинский карьер и пройдет вдоль автомобильной дороги «Урал»-Усинское-Пионерский.

Министерство осуществляет государственное управление автомобильными дорогами регионального или межмуниципального значения в Самарской области (пункт 2.1 Положения о министерстве транспорта и автомобильных дорог Самарской области, утвержденного постановлением Правительства Самарской области от 20.06.2007 № 89).

В соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 09.08.2006 № 106 «Об утверждении Перечня автомобильных дорог общего пользования регионального или муниципального регионального или межмуниципального значения Самарской области» автомобильные дороги общего пользования межмуниципального значения в Самарской области с. Губино - Губинский карьер и «Урал»-Усинское-Пионерский входят в перечень автомобильных дорог общего пользования регионального или межмуниципального значения в Самарской области и на основании части 5 статьи 6 Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» являются собственностью Самарской области.

В силу пункта 1 статьи 18 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 3.1 и пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» земельные участки, занимаемые автомобильными дорогами общего пользования регионального или межмуниципального значения, предоставляются министерству в постоянное бессрочное пользование. Размеры земельного участка определены в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 02.09.2009 № 717 «О нормах отвода земель для размещения автомобильных дорог и (или) объектов дорожного сервиса» (см. приложение № 6 при высоте насыпи 1,5 м составляет 36/32/57 м).

На момент ввода в эксплуатацию обозначенных дорог действовало постановление Госстроя СССР от 19.12.1974 № 248 «Об утверждении норм отвода земель для автомобильных дорог», содержащее аналогичные нормы отводимых в постоянное бессрочное пользование земельных участков, необходимых для размещения автомобильных дорог (см. таблицу 14, таблицу 15 от 28 м до 32 м).

В настоящее время министерством заключен государственный