Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2015 по делу n А65-18136/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

действительности и подлежит исключению из условий договора.

Пункт 2.4. <1> (Редакция арендодателя: «Договор считается заключенным на условиях, предусмотренных пунктами 2.1, 2.2, 2.3, 2.7  и вступает в силу с момента его государственной регистрации. До момента его государственной регистрации настоящий договор считается заключенным на неопределенный срок в соответствии со ст.610 ГК РФ.).

В соответствии с п.2.1 договора стороны определили, что договор действует до 11.09.2016г., такой договор подлежит государственной регистрации, что соответствует  возникновению прав и обязанностей по договору.

Необходимость государственной регистрации договора обусловлена требованиями статей 131, 433, 452, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.

       При изложенных обстоятельствах, учитывая, что заявленное истцом не противоречит действующему законодательству, п.2.4 обоснованно изложен в редакции истца: "Договор считается заключенным на условиях, предусмотренных пунктами 2.1., 2.2., 2.3., 2.7. и вступает в силу с момента его государственной регистрации".

Пункт 2.6. распространяет действие договора на отношения, возникшие до его заключения с момента приятия уполномоченного органа решения о предоставлении земельного участка, а равно с момента перехода к Арендатору права аренды земельного участка в результате сделок с недвижимым имуществом, и в иных случаях, указанных в главе IV «Особые условия» настоящего Договора.

Истец не согласен с данной редакцией в силу того, что  пункт 3 статьи 433, статья 609 Гражданского кодекса Российской Федерации  признают договор заключенным лишь с момента его государственной регистрации.

В силу положений статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации  стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Поскольку данный момент является спорным и стороны не пришли к согласию, суд с учётом положений пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", а также учитывая положения п.2 ст.433 ГК РФ, полагает обоснованным изложение пункта 2.6. в следующей редакции: "Условия настоящего Договора применяются к отношениям, возникающим после  фактического получения арендатором земельного участка".

Ввиду установления судом факта возникновения обязательств по договору с момента фактической передачи имущества, суд также пришёл к выводу, что начисление арендной платы должно начинаться только с фактической передачи имущества, а завершаться после прекращения фактического использования земельного участка. При этом обоснованным условием суд полагает отсутствие начисления арендной платы в случае бездействия арендодателя по принятию имущества обратно.

Кроме этого, обоснованным является отражение в пункте договора основания возникновения арендных отношений в случае приобретения по сделке находящегося на земельном участке объекта - с момента государственной регистрации права на этот объект, то есть, возникновения права собственности на него.

В силу изложенного, суд правомерно изложил п. 3.1 в следующей редакции: «Арендная плата исчисляется с момента фактического получения арендатором земельного участка от арендодателя. В случае возникновения права Арендатора на недвижимое имущество, находящееся на арендованном участке в результате сделки, арендная плата исчисляется со дня регистрации права на соответствующее недвижимое имущество, пени - по истечении одного месяца с даты начисления арендной платы за землю. Расчет арендной платы за землю производится до даты прекращения права Арендатора на арендованный земельный участок.

Примечание. Налоги и другие обязательные платежи, связанные с использованием земельного участка по настоящему Договору уплачиваются Арендатором в порядке, установленном действующим законодательством.

<4> Арендатор самостоятельно исчисляет годовую сумму арендной платы за землю, подлежащую к уплате ежегодно по настоящему Договору.

Годовая сумма арендной платы, подлежащая ежегодно к уплате по настоящему Договору, рассчитывается в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 №74 «Об арендной плате за землю» (с изменениями и дополнениями), решением Представительного органа муниципального образования г.Казани от 29.11.2005 №2-3 «О земельном налоге» (с изменениями и дополнениями) по формуле:  Апл. = УПКСЗ х Рс х Кф х Пл, где:  Апл. - годовая сумма арендной платы за землю; УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земли; Рс - размер ставки земельного налога, в % от кадастровой стоимости земли; Кф - поправочный коэффициент к ставкам земельного налога, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;  Пл - площадь земельного участка.».

Пункт 3.5. договора в редакции ответчика содержит обязанность начисления пеней за несвоевременную уплату арендной платы за землю с 01.11.2013г., по истечении 1 месяца с момента принятия постановления о предоставлении земельного участка  прошедшего кадастровый государственный учет и по истечении 3 месяцев с момента принятия постановления о предоставлении земельного участка  не прошедшего кадастровый государственный учет.

Однако суд считает, что данные условия не могут быть включены в договор, поскольку у истца возникает обязанность платить арендную и уплачивать пени в период времени, когда истец не будет распоряжаться земельным участком, в связи с этим п.3.5. принят в редакции истца: «В случае несвоевременного внесения Арендатором арендной платы Арендатор обязуется оплатить Арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки».

При этом судом обоснованно изменена редакция пункта 3.5 договора и принята с учетом положений пункта 3.1, а именно: «Начисление пеней за несвоевременную уплату арендной платы за землю по настоящему Договору  производится по истечении  одного месяца  с даты фактической передачи земельного участка арендатору.».

Пени и задолженность по арендной плате по настоящему Договору взыскиваются в установленном законном порядке.

При этом истец согласился с редакцией ответчика в отношении порядка зачисления поступающих платежей, а именно:  «Настоящим Договором устанавливается, что в случае появления просроченной задолженности и начисленной неустойки (пени) в первую очередь погашается сумма начисленной неустойки (пени) за несвоевременную уплату платежа, затем сумм просроченной задолженности по арендной плате вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном поручении Арендатора.».

Суд первой инстанции правомерно включил в договор п.3.8. в редакции истца: "При расторжении настоящего Договора датой прекращения права Арендатора на арендованный земельный участок является день подписания Арендатором документа, подтверждающего прекращение права.

В случае, если Арендодатель уклоняется от подтверждения прекращения права, а именно не подготавливает и/или не подписывает, и/или не выдает документы, подтверждающие прекращение права, и/или продолжает начислять арендную плату, и/или производит иные действия либо бездействует, датой прекращения права Арендатора на арендованный земельный участок является день, следующий после истечения 15 дня с момента направления Арендатором первоначального заявления или уведомления Арендодателю о предстоящем прекращении права".

Пункт п.3.9. обоснованно принят в редакции истца: "При одностороннем отказе от исполнения настоящего Договора, право которого предусмотрено п.п. 8.5  настоящего Договора, начисление Арендодателем арендной платы и право Арендатора на арендованный земельный участок прекращается с момента подписания Арендатором документа, полученного от Арендодателя, подтверждающего прекращение права (акт возврата земельного участка)".

Истец полагает, что в договор подлежит включению пункт 5.1.5, предусматривающий его права на возмещение убытков, аналогичные правам арендодателя.

Ответчик считает, что данный пункт некорректен в части возмещения затрат арендатора на проведение улучшения земельного участка.

Поскольку договором предусмотрено право арендодателя на возмещение убытков, суд полагает обоснованным включение в договор такого права и на стороне арендатора в силу свободы договора и равенства субъектов. При этом указание истца на возмещение ему затрат по улучшению земельного участка суд полагает подлежащим отклонению, поскольку если данные затраты являются убытками, при доказанности они подлежат включению в их состав, а указание на однозначное возмещение арендатору затрат по улучшению на основании расчётов арендатора, является нарушением принципа равенства субъектов. В связи с этим данный пункт подлежит изложению в следующей редакции:

Пункт 5.1.5 ...на возмещение убытков, причиненных Арендодателем, в том числе досрочным расторжением настоящего Договора по инициативе Арендодателя.

Пункт 5.2.6.  предусматривает внесение арендной платы, в том числе, за всё время просрочки возврата, в порядке и сроки, установленные, в том числе, уведомлениями арендодателя. Истец полагает подлежащими исключению данные условия, ответчик полагает, что они соответствуют нормам закона.     

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что указание на оплату аренды при просрочке возврата соответствует нормам статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом указание на оплату в порядке и сроки, определёнными в уведомлениях арендодателя, исключены, поскольку уведомления, фактически, носят односторонний характер напоминаний и не формируют размер арендной платы и сроки внесении платежа. Эти данные могут быть установлены и изменены только законом или соглашением сторон.     

В связи с этим суд пункт 5.2.6 изложил в следующей редакции: …ежемесячно вносить арендную плату (в том числе за всё время просрочки возврата участка) в размере, порядке и сроки, установленные настоящим Договором, приложениями и последующими изменениями и дополнениями к ним".

По пункту 5.2.15. истец полагает, что в данном пункте целесообразно указание на представление арендодателю доказательств передачи документов в регистрирующий орган в пятидневный срок не с момента подписания договора, а с момента выдачи его арендодателем арендатору, в силу следующего.

На основании Административного регламента предоставления муниципальной услуги по выдаче договора купли-продажи или договора аренды земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования города Казани, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Исполнительного комитета г. Казани от 28 июня 2012 г. №4301, оформленные договоры (подписанные проекты договора и акта приема-передачи с обеих сторон) выдаются заявителю не ранее, чем через 5 рабочих дней после получения МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани» подписанного арендатором проекта договора. В связи с этим истец опасается, что им будут нарушены положения договора о передаче документов на регистрацию, ввиду позднего получения их от арендодателя.

Ответчик не возражает относительно такой формулировки пункта, но указывает, что он не может быть изменён, поскольку договор является типовым, утверждённым постановлением Руководителя Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани от 10.03.2006 года № 391.     

На основании вышеизложенного, суд принял данный пункт в редакции истца, изложив его следующим образом: «Пункт 5.2.15 <1> в пятидневный срок после выдачи Арендодателем настоящего Договора и/или дополнительных соглашений к нему, подписанных с обеих сторон, предоставить Арендодателю доказательства передачи всех необходимых документов в орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (заверенную Арендатором копию расписки или иного документа, подтверждающего обращение в уполномоченный орган). Арендатор обязан обратиться в орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о государственной регистрации настоящего Договора с выполнением всех условий о регистрации.     

В пятидневный срок со дня внесения записи в государственный реестр известить Арендодателя о произведенной государственной регистрации настоящего Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан путем предоставления заверенной Арендатором копии подтверждающего документа».

Пункт 6.1.2. истец просит исключить из договора, поскольку он противоречит статье 235 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ответчик возражений не представил. Суд считает довод истца обоснованным, данный пункт подлежащим исключению.

Пункт 6.1.6. истец полагает достаточным указания в этом пункте того, что арендодатель вправе требовать только уплаты арендной платы за всё время просрочки возврата земельного участка. Ответчик указывает, что он вправе требовать, в том числе, неустойку и убытки. Суд пришёл к выводу об указании на выплату арендной платы и возмещение убытков арендодателю, поскольку право на возмещение убытков арендатору по условиям договора также  предоставлено.   В связи с этим данный пункт излагается в следующей редакции: …требовать уплаты арендной платы за все время просрочки возврата арендованного земельного участка (в том числе до момента предоставления Арендодателю подписанного акта о возврате земельного участка), а также требовать полного возмещения убытков, причинённых  несвоевременным возвратом земельного участка или возвратом земельного участка в ненадлежащем состоянии.

По пунктам 7.2, 7.3 и пункту 7.4. согласие сторон об установлении неустойки, предусмотренной пунктами 7.2, 7.3 не достигнуто. При таких обстоятельствах арбитражный суд не вправе устанавливать такую ответственность и в случае, когда передача разногласий по этим условиям на разрешение арбитражного суда была согласована сторонами.  Неустойка (штраф, пеня), предусмотренная указанными пунктами договора, законом не установлена, соглашение сторон о выплатах названной неустойки отсутствует, истец не согласен на уплату неустойки (пени, штрафа).

В силу изложенного, суд, руководствуясь принципом свободы договора, и, учитывая, волеизъявление сторон полагает, что указанные пункты подлежат исключению из договора.

Доводы Комитета в апелляционной жалобе о том, что следует включить в договор аренды пункты в части неустойки, отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям. Реализуя принцип свободы договора, его стороны по своему усмотрению определяют условия договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной