Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2015 по делу n А65-18136/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

  ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

22 января 2015 года                                                                              Дело № А65-18136/2014

город Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 15 января 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 января 2015 года.

  Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Николаевой С.Ю., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 15 января 2015 года в зале № 6 апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани» на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22 октября 2014 года, принятое по делу №А65-18136/2014 судьей Никулиной И.Г.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «БРИЗ», г.Казань (ОГРН 1021603275275,  ИНН 1658028871),

к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани», г.Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674),

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка,

с  привлечением третьего лица - Исполнительный комитет муниципального образования г.Казани, г.Казань,

в отсутствие сторон и третьего лица,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "БРИЗ" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани" об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.10.2014 урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка №17351 на земельный участок общей площадью 8605 кв.м с кадастровым номером 16:50:100404:221, расположенный по адресу: г.Казань, Кировский район, ул.Кулахметова, пункты договора аренды изложены в следующей редакции:

п.1.4.3. прочее: земельный участок никому не продан, в аренду и на ином праве не передан, не заложен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, правами третьих лиц не обременен.

п. 1.6. исключен.

п. 2.4. <1> Договор считается заключенным на условиях, предусмотренных пунктами 2.1., 2.2., 2.3., 2.7. и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

п. 2.6. Условия настоящего Договора применяются к отношениям, возникающим после фактического получения арендатором земельного участка.

п. 3.1. Арендная плата исчисляется с момента фактического получения арендатором земельного участка от арендодателя.

       В случае возникновения права Арендатора на недвижимое имущество, находящееся на арендованном участке в результате сделки, арендная плата исчисляется со дня регистрации права на соответствующее недвижимое имущество, пени - по истечении одного месяца с даты начисления арендной платы за землю.

Расчет арендной платы за землю производится до даты прекращения права Арендатора на арендованный земельный участок.

Примечание. Налоги и другие обязательные платежи, связанные с использованием земельного участка по настоящему Договору уплачиваются Арендатором в порядке, установленном действующим законодательством.

<4> Арендатор самостоятельно исчисляет годовую сумму арендной платы за землю, подлежащую к уплате ежегодно по настоящему Договору.

Годовая сумма арендной платы, подлежащая ежегодно к уплате по настоящему Договору, рассчитывается в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 №74 «Об арендной плате за землю» (с изменениями и дополнениями), решением Представительного органа муниципального образования г.Казани от 29.11.2005 №2-3 «О земельном налоге» (с изменениями и дополнениями) по формуле: Апл. = УПКСЗ х Рс х Кф х Пл, где: Апл. - годовая сумма арендной платы за землю; УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земли, Рс - размер ставки земельного налога, в % от кадастровой стоимости земли; Кф - поправочный коэффициент к ставкам земельного налога, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пл - площадь земельного участка.

п. 3.5. В случае несвоевременного внесения Арендатором арендной платы Арендатор обязуется оплатить Арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Начисление пеней за несвоевременную уплату арендной платы за землю по настоящему Договору  производится по истечении  одного месяца  с даты фактической передачи земельного участка арендатору.

Пени и задолженность по арендной плате по настоящему Договору взыскиваются в установленном законном порядке.

Настоящим Договором устанавливается, что в случае появления просроченной задолженности и начисленной неустойки (пени) в первую очередь погашается сумма начисленной неустойки (пени) за несвоевременную уплату платежа, затем сумм просроченной задолженности по арендной плате вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном поручении Арендатора.

п. 3.8. При расторжении настоящего Договора датой прекращения права Арендатора на арендованный земельный участок является день подписания Арендатором документа, подтверждающего прекращение права.

В случае, если Арендодатель уклоняется от подтверждения прекращения права, а именно не подготавливает и/или не подписывает, и/или не выдает документы, подтверждающие прекращение права, и/или продолжает начислять арендную плату, и/или производит иные действия либо бездействует, датой прекращения права Арендатора на арендованный земельный участок является день, следующий после истечения 15 дня с момента направления Арендатором первоначального заявления или уведомления Арендодателю о предстоящем прекращении права.

п.3.9. При одностороннем отказе от исполнения настоящего Договора, право которого предусмотрено п.п. 8.5 настоящего Договора, начисление Арендодателем арендной платы и право Арендатора на арендованный земельный участок прекращается с момента подписания Арендатором документа, полученного от Арендодателя, подтверждающего прекращение права (акт возврата земельного участка).

п.5.1.5. на возмещение убытков, причиненных Арендодателем, в том числе досрочным расторжением настоящего Договора по инициативе Арендодателя.

п.5.2.6. ежемесячно вносить арендную плату (в том числе за все время просрочки возврата участка) в размере, порядке и сроки, установленные настоящим Договором, приложениями и последующими изменениями и дополнениями к ним.

п.5.2.15. <1> в пятидневный срок после выдачи Арендодателем настоящего Договора и/или дополнительных соглашений к нему, подписанных с обеих сторон, предоставить Арендодателю доказательства передачи всех необходимых документов в орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (заверенную Арендатором копию расписки или иного документа, подтверждающего обращение в уполномоченный орган). Арендатор обязан обратиться в орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним с заявлением о государственной регистрации настоящего Договора с выполнением всех условий о регистрации.

В пятидневный срок со дня внесения записи в государственный реестр известить Арендодателя о произведенной государственной регистрации настоящего Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан путем предоставления заверенной Арендатором копии подтверждающего документа.

п.6.1.6. требовать уплаты арендной платы за все время просрочки возврата арендованного земельного участка (в том числе до момента предоставления Арендодателю подписанного акта о возврате земельного участка), а также требовать полного возмещения убытков, причинённых  несвоевременным возвратом земельного участка или возвратом земельного участка в ненадлежащем состоянии;

п.п. 6.1.2, 7.2., п. 7.3., 7.4.,  7.6. из текста договора исключены.

В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, в иске отказать. В обоснование жалобы указывает на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, в связи с этим неправильное применение норм материального и процессуального права. По мнению ответчика, проект договора аренды земельного участка подготовлен по форме, утвержденной постановлением Руководителя Исполнительного комитета г.Казани от 10.03.2006г. № 391. Поскольку Комитет является органом, который выступает от имени муниципального образования города Казани и не может изменить утвержденные условия договора аренды, предложенные замечания по пунктам 1.4, 1.6, 2.4, 2.6, 3.1, 3.5, 5.1, 5.2.6, п.5.2.15, 6.1.2, 6.1.6, 7.2, 7.3, 7.4, 7.6, 8.6 не могут быть приняты. В части начисления неустойки ответчик считает, что применение неустойки (штрафа, пени) является лишь одним из способов защиты прав муниципального образования г.Казани и обеспечения обязательств по оплате арендной платы и использования арендатором земельного участка в соответствии с действующим законодательством.

      Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

      Стороны и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в суд не обеспечили. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в их отсутствие.

      Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 13.09.2012 года № 8009 истцу   предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок кадастровый № 16:50:100404:221 площадью 8605 кв.м., расположенный по адресу: г. Казань, ул. Кулахметова, для целей строительства торгового комплекса по ул.Кулахметова.

Согласно п. 2.1 данного постановления истцу поручено заключить договор аренды с ответчиком (л.д.22).

26.05.2014г. истцом получен проект договора № 17351 аренды земельного участка в отношении вышеуказанного земельного участка.

Истец, ознакомившись с проектом договора аренды № 17351, не согласился с предложенной ответчиком редакцией некоторых пунктов и условий договора, направил  ответчику протокол разногласий к договору аренды земельного участка (л.д.20-21).

      29.07.2014г. истцу поступило письмо от ответчика, согласно которому протокол разногласий об исключении пунктов 1.6, 6.1.2., 7.2., 7.3., 7.4., 7.6 и изменения пунктов 1.4., 2.4, 2.6., 3.1., 3.5, 3.8, 5.1., 5.2.6., 5.2.15, 6.1.6, 8.6 не принимаются и отклоняются от согласования, а изменения в п.3.9. договора принимаются.

При этом Комитет земельных и имущественных отношений в письме уведомил общество об отклонении протокола разногласий, ссылаясь на то, что заключение такого рода договоров должно осуществляться только по форме, утвержденной постановлением руководителя Исполнительного комитета города Казани от 10.03.2006 N 391 "Об утверждении типовых форм договоров аренды, субаренды, купли-продажи земельных участков, безвозмездного срочного пользования землей на территории г. Казани", соответственно изменение его условий не допускается (л.д.14).

Поскольку Комитет земельных и имущественных отношений договор (в редакции протокола разногласий) не принял, на основании статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации общество передало разногласия, возникшие при заключении договора аренды, на разрешение арбитражного суда.

Статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлены случаи и порядок передачи разногласий, возникших между сторонами при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

По мнению истца,  пункты 1.6, 6.1.2., 7.2., 7.3., 7.4., 7.6 должны быть исключены из договора, а пункты 1.4., 2.4, 2.6., 3.1., 3.5, 3.8, 5.1., 5.2.6., 5.2.15, 6.1.6, 8.6  изменены и изложены в  редакции  истца.

С учётом позиций сторон по каждому из спорных пунктов, а также с учётом письменных уточнений истца, суд пришёл к следующим выводам.

В соответствии со ст. 613 Гражданского кодекса РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.).

Поскольку в проекте договора не оговорено о гарантиях прав арендатора, возможных правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, суд счел возможным включить в  п.1.4.3., не имеющий текстового содержания, сведения о том, что земельный участок никому не продан, в аренду и на ином праве не передан, не заложен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, правами третьих лиц не обременен.

Пункт 1.6 Комитетом в проекте договора изложен в следующей редакции: «На момент подписания Договора стороны не имеют претензий к состоянию передаваемого предмета Договора и его характеристикам».

Истец пояснил, что земельный участок фактически не освобожден. Ответчик доказательств  обратного суду не представил, в связи с этим данное положение пункта не соответствует