Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.01.2015 по делу n А65-17574/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

РФ.

На основании пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 5.2.6 договора аренды стороны также предусмотрели обязанность арендатора ежемесячно вносить арендную плату (в том числе за все время просрочки возврата участка) в размере, порядке и в сроки, установленные настоящим договором, приложениями и последующими изменениями и дополнениями к ним, а также уведомлениями арендодателя.

Согласно  статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор обязан своевременно вносить  плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды в соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1.5 договора аренды № 15469 земельный участок предоставлен ответчику при целевом назначении земельного участка – занимаемый незавершенным строительством.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09 февраля 1995 года № 74 «Об арендной плате за землю» (в редакции Постановления от 06 февраля 2012 года № 86, 31 мая 2013 года № 17) предусмотрен поправочный коэффициент, учитывающий предоставление земельных участков под объекты производственной сферы (промышленность, строительство (в т.ч. строительство жилья) транспорт и т.д.) со значением – 1.

Учитывая, что ответчик арендует земельный участок под строительство, при расчете арендной платы за период с 01 апреля 2011 года по 28 февраля 2012 года подлежит применению поправочный коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка, со значением  - 1, с учетом всех трех показателей.

На основании пункт 3.6 договора аренды, размер арендной платы по настоящему договору не является фиксированным, изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения, введения иных ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) уполномоченным органом Республики Татарстан, органом местного самоуправления г. Казани без согласования с арендатором, а также в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства. Новый размер арендной платы устанавливается со срока, указанного в уведомлении, отправляемом арендодателем письмом по адресу, указанному в договоре. Уведомление может быть сделано арендодателем в том числе через средства массовой информации неопределенному кругу лиц, обязательное для арендатора.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09 февраля 1995 года № 74 «Об арендной плате за землю» определен порядок расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена.

Вступившим в законную силу решением Верховного суда Республики Татарстан от 10 июня 2010 года по делу № 3-29/10 указанный нормативный акт признан не противоречащим действующему федеральному  законодательству.

Согласно пункту 2.1 раздела 2 указанного положения арендная плата начисляется с применением поправочного коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка.

Судом первой инстанции установлено, что на период спорных арендных отношений объект в эксплуатацию не введен, следовательно, земельный участок истцом использовался под строительство. Доказательств обратного в материалы дела не представлено. Применительно к возникшим отношениям за период с 01 апреля 2011 года по 28 февраля 2012 года должен использоваться коэффициент со значением 1, поскольку земельный участок, согласно условиям договора, предоставлен ответчику для строительства.

Применение при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка поправочных коэффициентов, учитывающих вид разрешенного использования земельного участка со значением – 2, 4, 7,5 в период с 01 апреля 2011 год по 28 февраля 2012 года не соответствует требованиям Постановления Кабинета Министров РТ от 09 февраля 1995 года № 74 и не могло быть принято судом при установлении задолженности по арендным платежам в указанный период.

На основании решения Представительного органа муниципального образования гор. Казани от 29 ноября 2005 года № 2-3 "О земельном налоге", действовавшего на момент заключения договора аренды, в отношении земельных участков, приобретенных для строительства (за исключением жилищного), применяется ставка 1.5 % от кадастровой стоимости земельного участка. Данная ставка применяется с даты государственной регистрации права на земельный участок вплоть да даты государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

Договор аренды № 15469 от 21 апреля 2011 года зарегистрирован в установленном законом порядке за регистрационной записью № 16-16-01/178/2011-587 от 15 июля 2011 года, в связи с чем ставка в размере 1,5 % подлежит применению только с момента регистрации права аренды на земельный участок.

Суд первой инстанции, руководствуется положениями статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 10 статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", исходил из цели использования земельного участка, в связи с чем считает обоснованным применить: поправочный коэффициент в размере - 1, установленный в приложении № 1 к Положению за земли, используемые под строительство; ставки земельного налога от кадастровой стоимости как определенные решением представительного органа, до момента государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Ответчик обращался к истцу с просьбой рассчитывать арендную плату исходя из подлежащих применению показателей, но удовлетворительного ответа не получил. В связи с неурегулированными разногласиями по поводу размера арендной платы, ответчик оплачивал арендную плату исходя из суммы, которую он полагал обоснованной.

При оценке правомерности расчета истца суд первой инстанции правомерно исходил из постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 09 февраля 1995 года № 74 "Об арендной плате за землю" и решения Представительного органа муниципального образования гор. Казани от 29 ноября 2005 года № 2-33 "О земельном налоге", действующих на момент спорного периода взыскания, что не противоречит вышеуказанным нормам земельного законодательства.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 06 февраля 2012 года № 86 в постановление Кабинета Министров Республики Татарстан № 74 от 09 февраля 1995 года «Об арендной плате за землю» внесены изменения, согласно которым из Перечня поправочных коэффициентов исключен коэффициент под объекты производственной сферы (промышленность, строительство (в т.ч. строительство жилья), транспорт (в т.ч. железнодорожный транспорт) связь, энергетика и т.д.) равный 1.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 06 февраля 2012 года № 86 под объекты розничной торговли (магазины, павильоны с торговой площадью, киоски мелкорозничной торговли объекты рынков) определен коэффициент 10. Данный коэффициент подлежит применению только с 01 марта 2012 года.

В соответствии со статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенные действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом. По общему правилу только надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Как определено в статье 407 Гражданского кодекса Российской Федерации  обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии со статьей 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Как указывает ответчик в исковом заявлении, общество платежной квитанцией от 28 июня 2011 года оплатил истцу 57 406 руб. 77 коп. арендной платы, указав в назначении платежа «Арендная плата по договору аренды № 15469 от 24 апреля 2011 года земельного участка площадью 414 кв.м по ул. Чистопольская». В 2014 году на основании платежных квитанций и поручений ответчик оплатил истцу 518 579 руб. 77 коп. арендной платы, указав аналогичное назначение платежа.

Из представленной в материалы дела в виде приложения к исковому заявлению расшифровки долгов по договору аренды № 15469 от 21 апреля 2011 года следует, что муниципальный орган по собственной инициативе перечислил часть денежных средств оплаченных арендных платежей на погашение пеней по договору аренды, тем самым увеличив сумму недоимки по арендным платежам в 2011 - 2014 годах, в том числе начислив на них соответствующие суммы пени. В отзыве на исковое заявление ответчик указал, что истцом необоснованно удержано на погашение договорной неустойки 52 170 руб. 46 коп.

Согласно части 2 статьи 861 Гражданского кодекса Российской Федерации расчёты между юридическими лицами производятся в безналичном порядке.

Действующим законодательством, применительно к данным правоотношениям, не предусмотрено возможности изменения назначения платежа в платежном поручении получателем платежа, после поступления денежных средств на его расчетный счет.

На основании изложенного, у истца отсутствовали правовые основания для зачета поступающих арендных платежей по иному назначению, чем было указано плательщиком в платежном документе.

Согласно статье 319 Гражданского кодекса Российской Федерации сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

Исходя из пункта 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 08 октября 1998 года № 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" при применении норм об очередности погашения требований по денежному обязательству при недостаточности суммы произведенного платежа (ст. 319 Кодекса) судам следует исходить из того, что под процентами, погашаемыми ранее основной суммы долга, понимаются проценты за пользование денежными средствами, подлежащие уплате по денежному обязательству, в частности проценты за пользование суммой займа, кредита, аванса, предоплаты и т.д.

Проценты, предусмотренные статьей 395 Кодекса за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства, погашаются после суммы основного долга.

Согласно пункту 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 октября 2010 года № 141 "О некоторых вопросах применения положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации" применяя статью 319 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды должны учитывать, что названная норма не регулирует отношения, связанные с привлечением должника к ответственности за нарушение обязательства (глава 25 Гражданского кодекса Российской Федерации), а определяет порядок исполнения денежного обязательства, которое должник принял на себя при заключении договора.

В связи с изложенным, соглашением сторон может быть изменен порядок погашения только тех требований, которые названы в статье 319 Кодекса (например, стороны вправе установить, что при недостаточности платежа обязательство должника по уплате процентов погашается после основной суммы долга).

Соглашение, предусматривающее, что при исполнении должником денежного обязательства не в полном объеме требования об уплате неустойки, процентов, предусмотренных статьей 395 Кодекса, или иные связанные с нарушением обязательства требования погашаются ранее требований, названных в статье 319 Кодекса, противоречит смыслу данной статьи и является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требования кредитора об уплате неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации), иные денежные требования, связанные с применением мер гражданско-правовой ответственности, могут быть добровольно удовлетворены должником как до, так и после удовлетворения требований кредитора, указанных в статье 319 Кодекса.

Положения статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации не являются препятствием для предъявления кредитором до погашения основной суммы долга иска в суд о взыскании с должника неустойки или процентов за пользование чужими денежными средствами.

В соответствии с пунктом 3.5 договора аренды № 15469 от 21 апреля 2011 года, в случае появления просроченной задолженности и начисленной неустойки (пени) в первую очередь погашается сумма начисленной неустойки (пени) за несвоевременную уплату платежа, затем сумма просроченной задолженности по арендной плате вне зависимости от назначения платежа, указанного в платёжном поручении арендатора.

Между тем, поскольку законодатель отнёс погашение санкций после суммы долга, стороны не обладали правом на установление таких условий договора, в силу чего он является ничтожным в этой части, а зачисление истцом в первую очередь пени – неправомерным.

При этом в силу стать 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность договора в этой части не влечёт недействительность его в целом.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришёл к законному и обоснованному выводу о необходимости учёта назначения платежей, указанных ответчиком при перечислении денежных средств истцу, в первую очередь относя их к погашению арендной платы.

Исходя из буквального содержания платёжных поручений, представленных ответчиком в материалы дела, судом были пересчитаны суммы, внесённые ответчиком в качестве арендной платы за соответствующие периоды и денежные средства в сумме 52 170, 46 руб., перечисленные в счет погашения арендных платежей, зачислены по указанному ответчиком назначению.

Взыскание в первую очередь неустойки затрудняет исполнение основного обязательства и искусственно увеличивает задолженность, что противоречит обеспечительной природе неустойки.

С учетом представленного ответчиком контррасчета, а также действующих норм законодательства подлежащих применению к спорным правоотношениям, учитывая платежные документы, суд первой