Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2014 по делу n А49-6624/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, представленный в материалы дела договор аренды недвижимого имущества от 31 декабря 2003 года, подписанный  между ФГУП ФНПЦ «ПО «Старт» им. М.В. Проценко», Министерством государственного имущества Пензенской области и ООО «Идеал»,  содержит все необходимые для договора аренды нежилого помещения условия и признаётся судом заключенным.

При подписании договора в 5-м разделе стороны определили обязанности арендатора, в  котором пунктом 5.9 последнему без разрешения арендодателя  запрещено сдавать  арендуемую часть здания, как полностью, так и частично в субаренду или безвозмездное пользование третьим лицам.

Под субарендой и безвозмездным пользованием понимается использование части здания, являющее предметом настоящего договора, третьим лицом (лицами) как на основании письменного договора арендатором, так и без такового.

11 апреля 2008 года арендатор обратился к арендодателю с заявлением за исх. № 9 о даче разрешения на оформление договора субаренды на помещения площадью 34,32 кв. м в здании кафе «Молодёжное» (столовая), по адресу: гор. Заречный, ул. Комсомольская, д. 12/2, сроком на один год.

В связи с получением от арендодателя положительного ответа на разрешение сдаче в субаренду нежилого помещения (от 23 апреля 2008 года за исх. № 60/03-01/388), арендодатель  заключил с ИП Владыкиной Н.Е., оказывающей юридические услуги договор субаренды помещения № 1 от 01 января 207 года, 01 апреля 2008 года договор субаренды нежилого помещения № 1 с ИП Князькиной Е.А. врачом-офтальмологом, и с ООО «Веко» договор субаренды помещения № 2 от 01 мая 2008 года, расположенных в здании, расположенном по адресу: гор. Заречный, ул. Комсомольская, д. 12/2.

Согласно пункту 4.3.4 договора арендодатель оставил за собой право путем проведения плановых проверок осуществлять контроль за использованием по назначению и сохранностью арендуемого имущества.

На основании приказа генерального директора ГФУП ФНПЦ «ПО «Старт» им. М.В. Проценко» № 615 от 19 ноября 2012 года была создана комиссия  для проведения проверок выполнения обязательств по договорам аренды и по устранению выявленных нарушений  требований норм пожарной безопасности.

Во исполнение указанного приказа  05 июня 2013 года (и пункта 4.3.4 договора) арендодателем без участия представителей ответчика была проведена выездная проверка выполнения  арендатором обязательств по договору аренды от 31 декабря 2003 года № 3174. По результатам проведенной проверки составлен акт от 06 июня 2013 года б/н, из которого следует, холл, кабинет № 3 и кабинет № 4 используются не по назначению.

В холле размещен отдел оптики (ИП Кравцов И.Н., ОГРНИП 305583824400021), в кабинете № 3 размещен юрист (ИП Владыкина Н.Е., ОГРНИП 308631835300014), в кабинете № 4 находится окулист (ИП Князькина Е.А., ОГРНИП 304583815900033).

На основании приказа генерального директора  ГФУП ФНПЦ «ПО «Старт» им. М.В. Проценко» 10 июня 2013 года № 355 вновь была создана комиссия для проведения проверки выполнения обязательств по договорам аренды, которой 12 декабря 2013 года, 26 декабря 2013 года, 19 марта 2014 года, 01 апреля 2014 года было установлено нарушение арендатором условий договора в отношении запрета на сдачу в аренду свободных нежилых помещений, о чём были также в одностороннем порядке составлены Акты проведения проверок выполнения обязательств по договору аренды № 3174 от 31 декабря 2003 года и акт осмотра.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 25 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" основания досрочного основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

Согласно пункту 29 упомянутого Информационного письма, если основанием расторжения договора является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Истец, полагая, что ООО «Идеал» нарушены существенные условия договора, основываясь на положении подпункта «г» пункта 9.1  договора, согласно которому договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя, а также нормах статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратился в арбитражный суд с вышеназванными исковыми требованиями.

Оставляя без рассмотрения исковые требования истца в части расторжения договора аренды от 31 декабря 2003 года № 3174, суд первой инстанции указал, что доказательств, подтверждающих соблюдение истцом претензионного порядка урегулирования спора о расторжении договора аренды  нежилого имущества № 3174 от 31 декабря 2003 года, не представлено.

Обжалуя решение, заявитель указывает, что суд первой инстанции ненадлежащим образом рассмотрел тот факт существенных нарушений условий договора, а именно, факт предоставления ответчиком арендуемого помещения в субаренду без получения разрешения арендодателя.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, мотивированного отзыва, заслушав пояснения представителей истца и ответчика, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены оспариваемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 28 марта 2014 года арендодатель направил в адрес арендатора сопроводительным письмом за исх. № 60/03-01/393 соглашение о расторжении договора аренды от 31 декабря 2003 года № 3174, подписанное арендодателем.

Согласно представленному в материалы дела ответу ответчика б/даты и номера на письмо истца от 28 марта 2014 года № 60/03-01/393 с требованием о расторжении договора аренды от 31 декабря 2003 года № 3174, ответчик признал факт сдачи арендуемой части здания в субаренду третьим лицам, объясняя  допущенное нарушение условий договора тем, что пункт 5.9 договора не имеет прямого указания на периодичность получения от арендодателя разрешения на заключение договора субаренды. Арендатор в письме уведомил арендодателя об устранении допущенных им нарушений условий договора путём расторжения договоров субаренды.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентирует специальную досудебную процедуру расторжения договора аренды.

До обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из приведенных правовых норм следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов:

- направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок;

- предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения);

- требование о расторжения договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

В соответствии с пунктом 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1997 №14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Оценив уведомление (сопроводительное письмо с соглашением о расторжении договора) от 28 марта 2014 года № 60/03-01/393 суд первой инстанции правомерно посчитал, что оно содержит требование о расторжении договора аренды путём подписания соглашения, а в случае отказа его подписания арендатор предупреждается о расторжении договора в судебном порядке, что определенно выражает волю арендодателя, направленную именно на прекращение обязательственных правоотношений на будущее время.

Иных предупреждений, направленных в адрес ООО «Идеал», содержащих четкое и однозначное требование об устранении нарушений условий договора, истцом в материалы дела не представлено.

Таким образом, доказательств, подтверждающих соблюдение истцом претензионного порядка урегулирования спора о расторжении договора аренды  нежилого имущества № 3174 от 31 декабря 2003 года, не представлено.

Ответчик же напротив после проведения истцом последней проверки 01 апреля 2014 года направил истцу вышеуказанное письмо (получено ответчиком согласно штампу 29 апреля 2014 года) об устранении им всех нарушений договора. Однако, последующей проверки истец не проводил.

Следовательно, истец не исполнил обязанность по соблюдению досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренную пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, что в силу пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет за собой оставление иска в части требований о расторжении договора без рассмотрения.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17 марта 2009 года по делу № А12-11620/2008, от 18 августа 2010 года по делу № А06-7414/2009, от 17 сентября 2013 года по делу № А55-26012/2012, № А49-1606/2014.

Ссылка заявителя жалобы на неоднократное нарушение ответчиком условий договора путем сдачи в субаренду спорных помещений, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку, как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, факт сдачи в субаренду нежилых помещений после 01 июля 2013 года опровергается представленными в дело документами (соглашения о расторжении договоров субаренды с указанными лицами).

Как обоснованно указал суд первой инстанции, доводы истца, что в результате проверки исполнения условий договора установлено нахождение в здании кабинета врача офтальмолога Князькиной Е.А. и юриста Владыкиной Н.Е. являются необоснованными, так как Владыкина Н.Е. является штатным работником ООО «Идеал», представив в материалы дела копии документов: приказа об утверждении штатного расписания ООО «Идеал» на 2014 год, Штатного расписания ООО «Идеал» и трудового договора № 058 от 02 декабря 2013 года, заключенного между ООО «Идеал» и Владыкиной Н.Е., приказа о приёме на работу № 24 от 02 декабря 2013 года Владыкиной Н.Е.

В отношении нахождения в здании кабинета врача офтальмолога ИП Князькиной Е.А. представитель ответчика пояснила, что согласно уставной деятельности  ООО «Идеал» основной вид деятельности которого является оказание амбулаторно-поликлинической медицинской помощи (Устав ООО «Идеал»), не запрещающая оказывать платные медицинские услуги врача офтальмолога, в связи с этим между ООО «Идеал» и ИП Князькиной Е.А. 01 июня 2013 года подписан договор о совместной деятельности.

Доказательства, представленные в суд в виде фотофиксации размещения в арендованном помещении кабинета юриста и врача офтальмолога представитель ответчика считает не надлежащими доказательствами, так как фото сделаны 26  декабря 2013 года, что следует из свойства созданного файла.

Таким образом, судом первой инстанции законно и обоснованно установлено, и это не оспаривается ответчиком, что со стороны арендатора (ответчика) было допущено нарушение условий договора № 3174 от 31 декабря 2003 года в виде несанкционированной сдачи части арендованных помещений в субаренду, в связи с этим истец в соответствии с условиями договора начислил ему штраф  в сумме 2 961 руб. 63 коп., который и был взыскан судом первой инстанции.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения. Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права.

В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Пензенской  области от 09 октября 2014, принятого по делу № А49-6624/2014 и для удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской  области от 09 октября 2014, принятое по делу № А49-6624/2014, оставить без изменения, а апелляционную жалобу Федерального государственного унитарного предприятия федеральный научно-производственный центр «Производственное объединение «Старт» им. М.В. Проценко - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.

Председательствующий