Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2014 по делу n А65-23984/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

множественности претендентов.

Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в случае, если на данный земельный участок претендуют нескольких лиц, Кодексом не урегулирован. Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 Земельного кодекса, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. Поэтому в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса. Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 Земельного кодекса, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

Решением Казанской городской Думы от 17.02.2010 г. № 15-6 «Об опубликовании муниципальных правовых актов» источником официального опубликования муниципальных правовых актов и иной информации признается Сборник документов и правовых актов муниципального образования города Казани. Муниципальные правовые акты также могут быть официально опубликованы в газетах «Казанские ведомости» и «Шахри Казан» с пометкой «официальное опубликование и на официальном сайте муниципального образования города Казани в сети Интернет www.kzn.ru.

Однако, при предоставлении исполнительным комитетом муниципального образования города Казани земельных участков с кадастровыми номерами 16:50:172025:15 и 16:50:172025:16, публичное информирование о предстоящем предоставлении земельных участков не производилось ни в одном печатном издании в том числе, в официальных печатных изданиях «Казанские ведомости» и «Шахри Казан».

При этом исполнительным комитетом муниципального образования города Казани было произведено опубликование лишь самого постановления № 6320 от 12.07.2010 г. «О предварительном согласовании ООО «Центр аудита и консалтинга места размещения объекта в жилом массиве Кояшлы» и акта выбора земельного участка для строительства с предварительным согласованием мест размещения объекта в еженедельнике «Сборник документов и правовых актов муниципального образования города Казани», что является по существу не информированием населения о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства и заинтересованных лиц - возможных претендентов на земельный участок, а фактическим его предоставлением конкретному хозяйствующему субъекту.

Таким образом, при предоставлении исполнительным комитетом муниципального образования города Казани земельных участков с кадастровыми номерами 16:50:172025:15 и 16:50:172025:16 с предварительным согласованием мест размещения объекта для строительства ООО «Центр аудита и консалтинга», не соблюдены требования пункта 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации, и тем самым, нарушен общий принцип справедливого, открытого и прозрачного предоставления земельных участков, закрепленный в пункте 11 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Более того, постановление исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 01.04.2011 г. № 1563 «О внесении изменений в Постановление Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 10.09.2010 г. № 8123», согласно которому срок действия договоров аренды земельных участков: № 14932 аренда участка с кадастровым номером 16:50:172025:16, площадью 92 142 кв.м. и № 14931 аренда участка с кадастровым номером 16:50:172025:15, площадью 1 250 кв.м., продлевался с трех до семи лет, не было опубликовано ни в одном печатном издании.

Реализация права хозяйствующих субъектов на информацию, обеспечение свободного доступа к имеющей общественное значение информации, информационная открытость органов местного самоуправления являются важнейшими условиями функционирования органов местного самоуправления.

Таким образом, неопределенный круг лиц был лишен любой возможности получения информации о наличии между МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани» и ООО «Центр аудита и консалтинга» договоров аренды земельных участков: № 14932 аренда участка с кадастровым номером 16:50:172025:16, площадью 92 142 кв.м. и № 14931 аренда участка с кадастровым номером 16:50:172025:15, площадью 1 250 кв.м., и о продлении их действия с трех до семи лет.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ЗК РФ, земля - основа жизни и деятельности человека, природный объект, охраняемый в качестве важнейшей составной части природы, природный ресурс, используемый в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основа осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно недвижимое имущество, объект права собственности и иных прав на землю.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 ЗК РФ, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии со статьей 609 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2.2. постановления исполнительного комитета муниципального образования города Казани № 8123 от 10.09.2010 г. «О предоставлении ООО «Центр аудита и консалтинга» земельных участков в жилом массиве Кояшлы» установлено, что арендатору ООО «Центр аудита и консалтинга» необходимо зарегистрировать в Управлении Федеральной службы кадастра и картографии по Республике Татарстан договора аренды земельных участков: №14932 аренда участка с кадастровым номером 16:50:172025:16, площадью 92 142 кв.м. и № 14931 аренда участка с кадастровым номером 16:50:172025:15, площадью 1 250 кв.м.

Как указано в пункте 3 постановления исполнительного комитета муниципального образования города Казани № 8123 от 10.09.2010 г. «О предоставлении ООО «Центр аудита и консалтинга» земельных участков в жилом массиве Кояшлы» контроль за выполнением указанного постановления возложен на должностное лицо Исполнительного комитета муниципального образования города Казани.

Право аренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:172025:16, площадью 92 142 кв.м. зарегистрировано в Управлении Федеральной службы по регистрации кадастра и картографии по Республике Татарстан 26.10.2010 г.

Однако, как установлено антимонопольным органом в ходе рассмотрения дела, информация о государственной регистрации договора аренды № 14931 участка с кадастровым номером 16:50:172025:15, площадью 1 250 кв.м. отсутствует.

Постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» установлено, что согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь ввиду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Согласно п. 8. Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2008 № 30 установлено, что частью 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).

При рассмотрении дел о признании недействующими или недействительными актов названных органов, о признании незаконными их действий (бездействия) по заявлениям антимонопольного органа, поданным в связи с нарушением части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции, арбитражные суды должны учитывать следующее: если антимонопольным органом доказано, что акты, действия (бездействие) приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, а соответствующим органом не указана конкретная норма федерального закона, разрешившая данному органу принять оспариваемый акт, осуществить действия (бездействие), заявленные требования подлежат удовлетворению.

Ответчик не указал конкретные нормы федерального закона, разрешившая данному органу проводить выделение земли муниципальной земли без соблюдений установленного публичного порядка.

Между тем в силу статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 указанного кодекса.

Порядок предоставления земельных участков для строительства гражданам и юридическим лицам из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлен в статьях 30 и 31 Земельного кодекса Российской Федерации.

Предоставление земельных участков с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется на основании соответствующего обращения в уполномоченный орган заинтересованного лица.

В процессе осуществления процедуры выбора земельного участка в целях его предоставления для строительства органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка (пункт 3 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации каждый гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства объекта нежилого назначения, имеют право обратиться с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта в соответствующий орган местного самоуправления, который обязан обеспечить такой выбор.

По смыслу пункта 3 названной статьи об обязательном публичном информировании населения о возможном предоставлении конкретного земельного участка для строительства объекта нежилого назначения с предварительным согласованием места его размещения заинтересованное лицо не лишено возможности подать заявление о предоставлении ему земельного участка и при наличии иных претендентов на этот участок.

Следовательно, публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии населением могут быть заявлены возражения относительно размещения конкретного объекта, а заинтересованными лицами поданы документы на получение того же участка под застройку объектами аналогичного или иного назначения, для чего должен быть определен разумный срок реагирования на соответствующую информацию. Исходя из системного толкования предусмотренных статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации стадий и условий выбора земельного участка под строительство, акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после предусмотренного законом публичного информирования населения.

Поскольку участок можно предоставить только одному из претендентов, это лицо необходимо определить, что невозможно сделать по правилам выбора земельного участка, предусмотренным статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации, и в рамках процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.

Следовательно, в такой ситуации право на заключение договора аренды земельного участка подлежит выставлению на торги по правилам пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации. Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и конкретных граждан, закрепленному в пункте 11 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу. Изложенный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 № 4224/10.

Из материалов дела следует, что публичное информирование о предоставлении земельных участков в аренду Исполнительным комитетом муниципального образования г. Казани не проводилось. В официальном издании муниципального «Сборнике документов и правовых актов муниципального образования города Казани» опубликован только текст Постановления № 6320 от 12.07.2010 г. «О предварительном согласовании ООО «Центр аудита и консалтинга» места размещения объекта в жилом массиве Кояшлы» после утверждения акта выбора земельного участка и постановки земельного участка на кадастровый учет, что является нарушением требований земельного законодательства по срокам информирования населения и по содержанию.

Формирование